Leverage-Effekt einfach erklärt: Wie Investoren mit wenig Eigenkapital mehr Rendite erzielen

Wenn Sie eine Immobilie mit Fremdkapital finanzieren, können Sie mit dem Leverage-Effekt Ihren Vermögensaufbau beschleunigen. Damit Sie wissen, wie Sie ihn effektiv nutzen können, erklären wir Ihnen den Leverage-Effekt in diesem Artikel einfach und verständlich.

Wenn Sie sich mit Immobilien beschäftigen, begegnet er Ihnen früher oder später: der Leverage-Effekt. Diesen Hebeleffekt („leverage“ = Hebel) können Sie nutzen, um mit möglichst wenig Eigenkapital eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Man spricht bei dieser Kennzahl auch von der Eigenkapitalrentabilität oder Eigenkapitalverzinsung.

Was bewirkt der Leverage-Effekt beim Immobilienkauf?

Es kann sich paradoxerweise lohnen, wenn Investoren sich beim Kauf von Immobilien gezielt „verschulden“, um mit der Aufnahme von Fremdkapital eine höhere Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zu erzielen. Dieser Immobilien-Leverage-Effekt tritt vereinfacht gesagt dann auf, wenn das Fremdkapital weniger kostet (= Zinsen), als Sie damit erwirtschaften (= Überschüsse aus Mieteinnahmen). In Summe profitieren Sie dann von der Verschuldung, weil das geliehene Kapital weniger kostet, als es einbringt.

Der Grund: Die Mieteinnahmen Ihrer Immobilie fließen Ihnen immer zu 100 % zu – egal, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen. Zwar müssen Sie bei einer Finanzierung Zinsen zahlen und haben damit weniger Gewinn als ohne Fremdkapital. Allerdings müssen Sie auch weniger Eigenkapital einbringen, wodurch sich Ihre Eigenkapitalrentabilität erhöht. Das funktioniert allerdings nur, wenn die Zinsen für das geliehene Fremdkapital unter den damit generierten Überschüssen aus Mieteinnahmen liegen. Das Rechenbeispiel unten veranschaulicht diesen Zusammenhang.

Übrigens: Im Immoheld Tool wird für jedes Objekt die Eigenkapitalverzinsung über 10 Jahre berechnet. Warum? Die Eigenkapitalrentabilität ist nur eine punktuelle Betrachtung zu einem Zeitpunkt, zum Beispiel zum Kaufzeitpunkt. Die Eigenkapitalverzinsung ist hingegen geeignet, um längere Zeiträume zu betrachten. Sie kann zusätzlich die Kaufnebenkosten, potenzielle Miet- und Wertsteigerung sowie steuerliche Effekte berücksichtigen, die sich über die Zeit ändern.

Leverage-Effekt zusammengefasst

Liegt der Zinssatz Ihrer Finanzierung unter der Gesamtkapitalrentabilität des Investments, weil Sie Ihr Fremdkapital zu günstigen Konditionen leihen und Ihre Finanzierung gut strukturieren, können Sie mit Ihrem Eigenkapital mehr erwirtschaften als ohne Fremdkapital. Eine durchschnittliche jährliche Eigenkapitalverzinsung auf einen Zeitraum von zehn Jahren gesehen kann schnell 8% und mehr betragen.

Leverage-Effekt berechnen: So funktioniert’s

Für eine vereinfachte Berechnung des Leverage-Effekts benötigen Sie die Höhe

• des eingesetzten Eigen- und Fremdkapitals
• der Mieteinnahmen
• der Zinskosten

Jetzt sehen wir uns an, wie die Höhe des Fremdkapitals die Eigenkapitalrentabilität bei einem Investment von 200.000 Euro beeinflusst:

Für alle, die es genau wissen wollen – die Leverage-Effekt-Formel sieht wie folgt aus:

Eigenkapitalrentabilität = Gesamtkapitalrentabilität + (Gesamtkapitalrentabilität – Fremdkapitalzinssatz) * Fremdkapital / Eigenkapital

(Die Gesamtkapitalrentabilität errechnet sich aus der Summe aus Gewinn und Fremdkapitalzinsen dividiert durch das eingesetzte Gesamtkapital.)

Wann der Leverage-Effekt zum Risiko wird

Der Hebel kann sich auch umkehren: Wenn der Fremdkapitalzinssatz die Gesamtkapitalrendite übersteigt, zahlen Sie mehr für das geliehene Kapital, als Ihre Immobilie erwirtschaftet. In diesem Fall senkt jeder zusätzliche Euro Fremdkapital Ihre Eigenkapitalrendite, statt sie zu steigern. Dann spricht man vom negativen Leverage-Effekt.

Ein Beispiel: Bei einer Bruttomietrendite von 3 % und einem Zinssatz von 3,5 % ergibt sich bei 90 % Fremdkapitalanteil ein negativer monatlicher Cashflow.

Die Faustregel: Der Leverage-Effekt wirkt positiv, wenn gilt: Nettomietrendite > Fremdkapitalzinssatz. Je größer dieser Abstand, desto stärker der Hebel.

Leverage-Effekt: Immobilien-Beispiel mit verschiedenen Investorentypen

Ob sich der Leverage-Effekt für Ihr Investment lohnt, richtet sich nach Ihren Zielen. Anhand unterschiedlicher Investment-Typen zeigt sich, wann der Hebel sich lohnen kann:

Investor A – Vermögensaufbau mit Immobilien

Investor A möchte langfristig Vermögen aufbauen und dafür in Immobilien investieren. Er ist noch jung und hat bereits etwas Kapital angespart. Sein Ziel: Mit möglichst wenig Eigenkapital ein möglichst hohes Immobilienvolumen aufbauen. 

Für Investor A funktioniert der Leverage-Effekt, solange die Nettomietrendite seines Objekts über dem Zinssatz der Finanzierung liegt. Bei aktuellen Bauzinsen von 32 bis 3,8 % bedeutet das: Er braucht ein Objekt mit einer Bruttomietrendite von mindestens 4 bis 4,5 %, um den Hebel positiv zu nutzen.

Das drückt mittelfristig den monatlichen Cashflow, aber die Eigenkapitalrentabilität auf das eingesetzte Kapital bleibt attraktiv, sofern die Objektwahl stimmt.

Investor B – Geldanlage mit Sicherheit

Im Gegensatz zu Investor A hat Investor B schon einige Jahre länger gespart und mittlerweile einen hohen Bargeldbestand aufgebaut. Er möchte sein Vermögen sicher anlegen und von Anfang an von den Mieteinkünften aus seiner Immobilie leben können. 

Für Investor B kann es sinnvoll sein, möglichst viel Eigenkapital und möglichst wenig Fremdkapital einzubringen. Denn je niedriger die Zinskosten pro Monat sind, desto höher ist der unmittelbare Gewinn aus Mieteinkünften. Langfristig fällt die Eigenkapitalrendite für Investor B zwar niedriger aus als für Investor A. Dafür hat er sofort lukrative Mieteinkünfte und kann sein Vermögen inflationsgeschützt anlegen.

Statt völlig auf Fremdkapital und den Leverage-Effekt zu verzichten ist auch ein Mittelweg möglich: Investor B kann statt einer Wohnung auch zwei oder drei gleichartige Wohnungen mit einem Fremdkapitalanteil kaufen, welcher die erwarteten Überschüsse erwirtschaftet und trotzdem eine möglichst hohe Eigenkapitalverzinsung erwirtschaftet. Diese Strategie trifft insbesondere bei jüngeren Menschen zu, die zum Beispiel durch Erbe und Schenkung mehr Eigenkapital zur Verfügung haben.