Wohnung kaufen, renovieren, weiterverkaufen: Lohnt sich Fix und Flip für Privatinvestoren?

Vielleicht haben Sie kürzlich eine Folge der ZDF-Serie Die Immo-Helden gesehen und sich gefragt, ob auch Sie ein Renovierungsprojekt durchführen und eine Immobilie mit neuem Anstrich gewinnbringend verkaufen könnten. In diesem Artikel klären wir auf, ob und für wen sich das lohnt, und zeigen Alternativen auf.

Eine renovierungsbedürftige Wohnung kaufen, ein paar Wände streichen, neue Böden verlegen und dann mit Gewinn weiterverkaufen? Klingt machbar und lukrativ. Doch so einfach, wie es im Fernsehen manchmal aussieht, ist ein solches Projekt in der Realität selten. Damit aus einem „Fix und Flip“-Projekt ein lohnendes Investment und kein teures Experiment wird, sollten Sie das Modell und seine Stolperfallen genau verstehen.

Fix und Flip: So funktioniert das Modell

Hinter Fix und Flip steckt die Idee, eine sanierungsbedürftige Immobilie zu kaufen, ihren Wert durch Renovierung zu steigern und sie danach möglichst gewinnbringend wieder zu verkaufen.

In der Theorie klingt das einfach. In der Praxis sind jedoch neben Kapital auch strategisches Denken, Marktkenntnis und Organisationsgeschick gefragt. Denn bei Fix und Flip sind Sie Investor und Projektmanager in einem. Sie müssen nicht nur eine passende Immobilie finden und renovieren, sondern auch die Kosten kalkulieren und sich später um die Vermarktung kümmern.

Die Suche nach der richtigen Immobilie

Der Erfolg eines Fix-und-Flip-Projekts steht und fällt mit der Immobilie. Wer zu teuer einkauft oder ein Objekt mit versteckten Mängeln erwischt, kann die erhoffte Rendite schnell vergessen. Kaufen Sie deshalb nicht die erstbeste Wohnung, sondern die, die zu Ihrer Strategie passt.

Grundsätzlich gilt: Die Lage ist entscheidend. Um eine „gute Lage“ zu finden, müssen Sie Ihre Zielgruppe kennen – also die Personen, an die Sie das renovierte Objekt später verkaufen möchten. Junge Familien haben dabei andere Ansprüche als Singles oder Rentner.

In unserem Ratgeber zum Wohnungskauf finden Sie wertvolle Tipps für eine fundierte Entscheidung.

Fokus auf Objekte mit Potenzial statt Perfektion

Ideal für Fix-und-Flip-Projekte sind Wohnungen, die zwar kosmetische Mängel, aber ein solides Fundament haben. Machen Sie einen Bogen um baufällige Objekte und konzentrieren Sie sich stattdessen auf Immobilien, die Sie durch Renovierung deutlich aufwerten können. Solche Immobilien zeichnen sich zum Beispiel dadurch aus, dass sie einen Grundriss mit Entwicklungspotenzial haben.

Jetzt informieren: Welche Immobilienarten gibt es?

Passende Objekte können Sie im Internet in gängigen Immobilienportalen recherchieren. Sie suchen besonders attraktive und exklusive Immobilien? Dann sind sogenannte Off-Market-Immobilien eine gute Wahl. Solche Immobilien finden Sie in Lokalzeitungen im Bekanntenkreis oder bei Immobilienexperten, die gut vernetzt sind und Ihnen Zugang zu exklusiven Immobilien verschaffen können.

Renovieren mit Augenmaß: So steigern Sie den Wert

Ist die passende Immobilie gefunden, beginnt der zweite große Schritt: die Renovierung. Dabei geht es nicht darum, die Wohnung bis ins letzte Detail zu perfektionieren, sondern den Wert gezielt zu steigern. Zu viele Modernisierungsmaßnahmen sprengen schnell das Budget. Zu wenig Mühe führt dagegen dazu, dass sich die Wohnung am Ende nicht zum avisierten Preis verkaufen lässt.

Auch bei den Renovierungsmaßnahmen sollten Sie die Zielgruppe stets im Blick haben. Luxussanierungen in einer Wohngegend für junge Paare oder Familien könnten über das Ziel hinausschießen. Überlegen Sie zum Beispiel, ob künftige Käufer Wert auf ein energieeffizientes Zuhause legen oder sich eine barrierefreie Wohnung wünschen, und planen Sie die Renovierung entsprechend.

Mit diesen Kosten sollten Sie rechnen

Noch bevor Sie auf die Suche nach Fix-und-Flip-Immobilien gehen, sollten Sie genau kalkulieren, ob sich der Aufwand lohnt. Denn der Erfolg Ihres Projekts hängt am Ende einzig und allein von den Zahlen ab.

Der Kaufpreis des zu renovierenden Objekts ist zwar der größte Posten in Ihrer Berechnung. Vergessen Sie dabei jedoch nicht die Nebenkosten: Diese machen etwa 10 bis 15 Prozent aus und werden oft unterschätzt.

Nicht zu knapp kalkulieren sollten Sie außerdem die Renovierungskosten. Hier sollten Sie realistisch planen und Reserven bereithalten. Je nach Zustand und Standard der Renovierung können Sie grob mit 400 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter kalkulieren.

Nach Abschluss des Projekts gilt es, den Verkaufspreis anzusetzen. Wer hier zu optimistisch kalkuliert, wird am Ende überrascht. Orientieren Sie sich an realen Marktwerten, nicht Wunschdenken.

Was kostet ein Fix-und-Flip-Projekt?

Wichtig sind zusammengefasst folgende Posten:

• Kaufpreis der Immobilie
• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Maklerprovision (je nach Bundesland insgesamt rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises)
• Renovierungskosten: je nach Umfang, meist zwischen 400 und 1.200 Euro pro Quadratmeter
• Laufende Kosten: Hausgeld, Strom, Versicherung, Finanzierungskosten während der Haltezeit
• Verkaufskosten: Marketing, Energieausweis, ggf. Maklerhonorar

Beispielkalkulation für eine 50 m²-Wohnung

*abhängig vom persönlichen Einkommensteuersatz

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Für Fix-und-Flip-Projekte vergeben Banken seltener hohe Finanzierungsanteile, da kein langfristiges Einkommen aus der Immobilie generiert wird. Wer 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten mitbringt, ist meist auf der sicheren Seite.

Je nachdem, welche Renovierungen geplant sind, können Sie einen Teil der Kosten über Fördergelder abdecken. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel zur KfW-Förderung.

Verkauf der renovierten Immobilie: Timing, Zielgruppe, Vermarktung

Nach der Renovierung steht der entscheidende Schritt an: der Verkauf. Jetzt entscheidet sich, ob sich Ihre Mühe und Investition auszahlen. Um das Beste aus Ihrem Projekt herauszuholen, sollten Sie auf eine professionelle Vermarktung achten.

Wenn Sie das erste Mal verkaufen, kann ein erfahrener Makler Sie dabei unterstützen. Mit einem Profi an Ihrer Seite erzielen Sie nicht nur den besten Verkaufspreis für Ihr renoviertes Projekt, sondern sind auch steuerlich und rechtlich auf der sicheren Seite.

Steuerliche und rechtliche Fallstricke: Was ist beim Verkauf renovierter Immobilien zu beachten?

Wer eine Wohnung kauft, renoviert und wieder verkauft, sollte nicht nur die handwerklichen und finanziellen Aspekte im Blick haben, sondern auch die steuerlichen und rechtlichen. Denn hier lauern einige Stolperfallen, die den Gewinn am Ende deutlich schmälern können.

Spekulationssteuer: Wann wird’s teuer?

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie kann steuerfrei sein – allerdings oft erst nach einer langen Wartezeit. Entscheidend ist die sogenannte Spekulationsfrist: Privatpersonen zahlen keine Spekulationssteuer, wenn sie die Wohnung mindestens zehn Jahre lang gehalten haben.

Alternativ genügt es, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren ausschließlich selbst genutzt wurde. Trifft beides nicht zu, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an.

Ab wann wird es gewerblich?

Wenn Sie planen, mehr als ein Objekt zu renovieren, könnte neben der Einkommensteuer auch die Gewerbesteuer auf Sie zukommen. Bei regelmäßigen Wohnungskäufen und -verkäufen kann das Finanzamt Ihnen eine gewerbliche Tätigkeit unterstellen, auch wenn Sie kein Unternehmen angemeldet haben.

In diesem Fall müssen Sie Gewerbesteuer zahlen, genießen nach zehn Jahren keine Steuerfreiheit mehr und könnten einer Buchführungspflicht unterliegen. Diese Gefahr besteht, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußern.

Weitere rechtliche Punkte, die Fix-und-Flip-Projekte betreffen

• Renovierung und Baurecht: Achten Sie darauf, keine genehmigungspflichtigen Arbeiten ohne Baugenehmigung vorzunehmen.
• Energieausweis: Beim Verkauf des renovierten Objekts müssen Sie den Energieausweis berechnen oder aktualisieren lassen.
• Notar und Grundbuch: Jeder Verkauf muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Alternative: Wohnung kaufen und vermieten

Wenn Ihnen das Fix-und-Flip-Modell zu risikoreich erscheint oder Sie lieber auf stetige Einnahmen setzen möchten, kann auch die klassische Vermietung eine lohnende Alternative sein. Beim Kauf einer Wohnung zur Vermietung profitieren Sie von stetigen Mieteinnahmen, die Sie zur Altersvorsorge oder als zusätzliches Einkommen nutzen können.

Insbesondere Objekte in begehrten Lagen profitieren dabei von langfristiger Wertsteigerung. Außerdem haben vermietete Immobilien den Vorteil, dass Sie von Steuervorteilen in Form von Abschreibungen oder absetzbaren Kosten profitieren und sich über das Thema Gewerbesteuer keine Gedanken machen müssen.

Zwar erfordert auch die Vermietung Know-how, etwa bei der Mieterauswahl oder der Instandhaltung. Doch das Risiko ist oft besser kalkulierbar als beim kurzfristigen Weiterverkauf. Besonders für langfristig orientierte Anleger bietet sich diese Strategie an.

Fazit: Lohnt es sich, Wohnungen zu kaufen, zu renovieren und zu verkaufen?

Fix und Flip klingt nach einem schnellen Weg zu attraktiven Gewinnen. Doch wer ohne Planung oder mit falschen Erwartungen einsteigt, riskiert hohe Verluste. Menschen mit einem guten Gespür für Immobilien, handwerklichem Geschick und einer gewissen Markt- und Käuferkenntnis können durchaus erfolgreich sein. Auch Kapitalanleger mit Puffer, die nicht unter Zeitdruck stehen, können die Chancen ergreifen, die Fix und Flip ihnen bieten.

Alle anderen Anleger sollten sich gründlich informieren und genau planen und kalkulieren. Wenn Sie bei der Kalkulation unsicher sind oder Unterstützung bei der Suche nach geeigneten Objekten wünschen, sind die Experten von Immoheld gern für Sie da. Wir haben die Erfahrung und die Marktdaten, die bei Fix-und-Flip-Projekten erfolgsentscheidend sind. Außerdem verfügen wir über ein großes Off-Market-Netzwerk mit Immobilien, die zu den individuellen Zielen unserer Kunden passen.

Lassen Sie sich unverbindlich beraten und investieren Sie sicher in Ihre finanzielle Zukunft – ob mit Fix-und-Flip-Immobilien oder einem Verwaltungskonzept, bei dem erfahrene Partner Ihnen Aufwand abnehmen.