Bei Immobilien dreht sich alles um die Lage: Die Standortwahl beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie, deshalb lohnt ein genauer Vergleich von Städten und Regionen. Was genau müssen Immobilienkäufer vergleichen und was beeinflusst letztendlich die Entscheidung für oder gegen eine Immobilie? Anhand der Klassifizierung von Städten zeigen wir Ihnen beispielhaft, wie Sie geeignete Standorte identifizieren. 

Stadtkategorien: Welche gibt es und was bedeuten sie?

Bei Immobilienstandorten ist oft von Kategorien die Rede. Diese beziehen sich auf die Bedeutung der Städte für den Immobilienmarkt und helfen Ihnen bei der Bewertung von Wohnungsstandorten. Typisch ist die Einteilung in A-, B-, C- und D-Städte. Zu den A-Städten zählen große und wirtschaftlich starke Metropolen mit internationaler Bedeutung und wachsenden Mietpreisen, wie München oder Hamburg. Daneben gibt es große und national wichtige B-Städte wie Leipzig, regional bedeutende C-Städte wie Wuppertal und kleinere D-Städte wie Chemnitz. 

Stadt	Kategorie	Stadt	Kategorie	Stadt	Kategorie
Berlin	A	Albstadt	D	Landshut	D
Düsseldorf	A	Aschaffenburg	D	Leverkusen	D
Frankfurt (Main)	A	Bamberg	D	Lüdenscheid	D
Hamburg	A	Bayreuth	D	Ludwigshafen	D
Köln	A	Bergisch Gladbach	D	Lüneburg	D
München	A	Bottrop	D	Marburg	D
Stuttgart	A	Brandenburg (Havel)	D	Minden	D
		Bremerhaven	D	Moers	D
Bochum	B	Chemnitz	D	Neubrandenburg	D
Bonn	B	Coburg	D	Neumünster	D
Bremen	B	Cottbus	D	Neuss	D
Dortmund	B	Dessau	D	Oberhausen	D
Dresden	B	Detmold	D	Offenburg	D
Duisburg	B	Düren	D	Oldenburg	D
Essen	B	Eisenach	D	Paderborn	D
Hannover	B	Flensburg	D	Passau	D
Karlsruhe	B	Frankfurt (Oder)	D	Pforzheim	D
Leipzig	B	Friedrichshafen	D	Plauen	D
Mannheim	B	Fulda	D	Ratingen	D
Münster	B	Fürth	D	Ravensburg	D
Nürnberg	B	Gelsenkirchen	D	Recklinghausen	D
Wiesbaden	B	Gera	D	Remscheid	D
		Gießen	D	Reutlingen	D
Aachen	C	Görlitz	D	Rosenheim	D
Augsburg	C	Göttingen	D	Salzgitter	D
Bielefeld	C	Greifswald	D	Schweinfurt	D
Braunschweig	C	Gütersloh	D	Schwerin	D
Darmstadt	C	Hagen	D	Siegen	D
Erfurt	C	Halberstadt	D	Solingen	D
Erlangen	C	Halle (Saale)	D	Stralsund	D
Freiburg (Breisgau)	C	Hamm	D	Suhl	D
Heidelberg	C	Hanau	D	Trier	D
Kiel	C	Heilbronn	D	Tübingen	D
Lübeck	C	Herne	D	Ulm	D
Magdeburg	C	Hildesheim	D	Villingen-Schwenningen	D
Mainz	C	Ingolstadt	D	Weimar	D
Mönchengladbach	C	Jena	D	Wilhelmshaven	D
Mülheim (Ruhr)	C	Kaiserslautern	D	Witten	D
Offenbach (Main)	C	Kassel	D	Wolfsburg	D
Osnabrück	C	Kempten (Allgäu)	D	Würzburg	D
Potsdam	C	Koblenz	D	Zwickau	D
Regensburg	C	Konstanz	D
Rostock	C	Krefeld	D
Saarbrücken	C
Wuppertal	C

Quelle: bulwiengesa AG

Worin unterscheiden sich Immobilien in den vier Stadt-Kategorien?

Abgesehen von Größe und Bedeutung unterscheiden sich Städte in den vier Kategorien auch bei den Immobilien. Denn während in A-Städten die Mietpreise oft höher sind als in D-Städten, fällt die Rendite in begehrten Lagen niedriger aus als beispielsweise in C-Städten. Instandhaltungskosten sind dagegen in allen Kategorien vergleichbar. Folgende Kriterien können für Ihr Investment relevant sein:

Kategorie	Wert	Rendite	Sicherheit	Instandhaltung	Mieten
A	●●●●	●	●●●●	●●	●●●●
B	●●●	●●	●●●	●●	●●●
C	●●	●●●	●●	●●	●●
D	●	●●●●	●	●●	●

Es ist wichtig zu erwähnen, dass es sich dabei um einen Standardvergleich handelt, der Ihnen vor allem als Denkanstoß dienen soll. Denn selbstverständlich spielen bei der Analyse des Immobilienstandorts weitaus mehr Details eine Rolle als nur die Stadt. Die Lage einer Wohnung innerhalb eines Stadtteils, der Objektzustand und letztendlich auch Ihre Finanzierungsmodalitäten sind wichtige Punkte, die sich ebenfalls enorm auf Ihr Investment auswirken. 

Beispielvergleich: A- vs. C-Stadt

Schauen wir uns jetzt einmal eine A- und eine C-Stadt an, beispielsweise München und Wuppertal. Die Immobilienpreise in München sind in den letzten Jahren gestiegen, genauso wie die Mieten. Trotzdem zieht es immer mehr Menschen in die bayerische Hauptstadt, womit das Leerstandsrisiko dort besonders gering ist. Allerdings sorgt der hohe Kaufpreis dafür, dass es immer schwerer wird, in A-Städten lukrative Renditen und einen attraktiven Cashflow zu erzielen. Auf der anderen Seite können Sie Immobilien in A-Lagen in der Regel einfacher und günstig finanzieren: Aufgrund vieler verfügbarer Daten können Banken diese Immobilien gut bewerten und sehen darin entsprechend hohe Sicherheit. 

Zu B-Städten lassen sich ähnliche Aussagen treffen, allerdings in etwas abgeschwächter Form. Die Nachfrage nach Immobilien ist häufig geringer als in A-Städten, dafür sind die Märkte in der Regel stabil und bieten tendenziell höhere Renditen für Investoren.

Anders sieht es in C-Städten wie Wuppertal aus: Immobilien- und Mietpreise liegen unter dem Niveau einer A-Stadt, dementsprechend können Investoren hier theoretisch rentablere Renditen erzielen. Grundsätzlich entwickeln sich A-Städte langfristig tendenziell stabiler, während die Entwicklung in C-Städten oft dynamischer und schwerer einzuschätzen ist. Es kann deshalb möglicherweise in einer C-Stadt länger dauern, für einen späteren Verkauf einen Kaufinteressenten für Ihre Eigentumswohnung zu finden. Allerdings spielen hierbei weit mehr Faktoren eine Rolle, als nur die Stadtkategorie.

In D-Städten ist es ähnlich wie in C-Städten. Hinzu kommt hier noch, dass die Wirtschaftskraft dieser Standorte oft schwächer ist als in A- oder B-Städten und damit ein Rückgang der Einwohnerzahlen beobachtet werden muss. 

Auf die Details kommt es an

Am Beispiel von Wuppertal zeigt sich sehr deutlich, dass nicht nur die Stadtkategorie entscheidend für die Entwicklung Ihrer Immobilie ist. Denn obwohl Wuppertal eine C-Stadt ist, macht sich auf dem dortigen Immobilienmarkt die Nähe zur A-Stadt Düsseldorf und dem Ruhrgebiet bemerkbar. Zwar stagnieren die Einwohnerzahlen, dennoch ziehen die Immobilienpreise aktuell an und es ist kaum mit Leerstand zu rechnen. Anders sieht es beispielsweise in der C-Stadt Magdeburg aus, in der die Leerstandsquote vergleichsweise hoch ist. 

Ihre Ziele zählen

Als Investor müssen Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung klare Ziele setzen. Damit können Sie viel Aufwand bei der Objektauswahl sparen, wie die Betrachtung der Städtekategorien gezeigt hat. Wenn Sie Wert auf Sicherheit legen, weil Sie beispielsweise mit einer Immobilie fürs Alter vorsorgen möchten, bieten A- und B-Städte gute Voraussetzungen für ein erfolgreiches Investment, mit dem Trade-Off geringere Renditen in Kauf zu nehmen. 

Wenn Ihr Investment auf hohe Renditen abzielt und Sie bereit sind, Risiken bezüglich Wiederverkaufswert oder Leerstand einzugehen, kann das Investment in Immobilien in C- und D-Städten lohnen. Zwar ist hier schneller ein positiver Cashflow zu erreichen, allerdings können ausbleibende Mieteinnahmen sich wiederum negativ auf Ihren Cashflow auswirken, insbesondere weil Instandhaltungskosten in allen Städten etwa gleich hoch sind und auch bei leerstehenden Wohnungen anfallen. 

Das Beispiel von Wuppertal zeigt, dass eine pauschale Einteilung schwierig ist, da auch C-Städte sich in ihrer Entwicklung stark voneinander unterscheiden können. Im Vergleich zur C-Stadt Magdeburg in Sachsen-Anhalt kann Wuppertal von der Nähe zum Ruhrgebiet profitieren. 

Letztendlich ist es für Investoren enorm wichtig, nicht nur so viel wie möglich über das Anlageobjekt zu wissen, sondern auch über verschiedene Standorte. Nur so können Sie eine standortübergreifende Investment-Entscheidung treffen . Eine hilfreiche Kennzahl in diesem Zusammenhang ist die Internal Rate of Return (IRR) – die mittlere Verzinsung einer Kapitalanlage im Jahresdurchschnitt – beispielsweise auf einen 10-Jahres-Horizont betrachtet. Denn dann können Sie auch die mittelfristige Wertentwicklung sowie Leerstandsraten standortbezogen mit einfließen lassen. 

Wenn Sie die Wirtschaftlichkeit für ein Objekt analysieren wollen, hilft Ihnen außerdem das Immoheld Analysetool. Die Experten von Immoheld erstellen auf Wunsch ein individuelles Anforderungsprofil, damit Sie je nach Finanzierung und Risikoaffinität das passende Objekt finden.

Entscheidend für den Erfolg Ihres Investments sind aussagekräftige und transparente Marktdaten, die vor allem für A-Städte sehr umfangreich sind. Im Idealfall lassen Sie sich zusätzlich von Experten beraten, die umfassendes Wissen über den lokalen Markt haben und Ihnen aussagekräftige Marktdaten zur Verfügung stellen können, um gemeinsam mit Ihnen den zu Ihren Zielen ideal passenden Immobilienstandort zu finden. 

Einer der größten Fehler beim Kauf von Immobilien ist es, sich zu sehr von subjektiven Faktoren leiten zu lassen. Die folgenden drei Beispiele zeigen, warum Sie sich stattdessen auf (Markt-)daten verlassen sollten.

„Ein Neubau ist teuer, ich setze lieber auf Bestand mit höherer Rendite.“

Eine typische Frage beim Investieren in Immobilien ist: Neubau oder Bestandsimmobilie? Beim oberflächlichen Blick auf das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen scheinen zunächst Neubauimmobilien aufgrund ihrer hohen Kaufpreise weniger lukrativ zu sein.

Kaufpreise und Mieten sind jedoch nur zwei von vielen Faktoren. Geht es um Immobilien-Investments, sollten auch die folgenden Daten berücksichtigt werden:

Daten zur Instandhaltung

Bei Bestandsimmobilien sind häufig höhere Instandhaltungskosten versteckt, sodass immer auch ein Blick auf die Nettorendite lohnt, anstatt nur die Bruttorendite zu betrachten.

Für Immobilienkäufer sind Daten über durchgeführte oder geplante Instandhaltungsmaßnahmen wichtig. Denn nicht durchgeführte Maßnahmen senken den Kaufpreis, während bereits durchgeführte Maßnahmen einen höheren Kaufpreis rechtfertigen.

Daten zur Finanzierung

Zu einer umfassenden und transparenten Bewertung verschiedener Immobilien gehört auch der Blick auf die Finanzierung und insbesondere auf die Eigenkapitalrendite.

Denn: Wenn Sie für Ihr Investment Fremdkapital aufnehmen und gleichzeitig weniger Eigenkapital einsetzen, kann das Ihre Rendite durch den sogenannten Leverage-Effekt positiv beeinflussen.

Oftmals lassen sich Neubauimmobilien zu günstigeren Zinskonditionen finanzieren, da Banken den Kaufpreis als Immobilienwert annehmen. Bei Bestandsimmobilien wird die Immobilie dagegen von der Bank eingewertet, sodass der Beleihungswert auch unter dem Kaufpreis liegen könnte.

Daten zu Zuschüssen

Wenn Sie in einen Neubau investieren, ist der Kaufpreis zwar in der Regel höher als bei Bestandsimmobilien. Allerdings können Sie die Mehrkosten abfedern.

Bei Neubauimmobilien, die gewisse Effizienzhaus-Standards einhalten, besteht zum Beispiel die Möglichkeit, eine KfW-Förderung zu beantragen. Sie erhalten dann Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen, und vergünstigte Kredite.

„Ich suche eine Eigentumswohnung in München für unter 200.000€.“

Ziele und genaue Vorstellungen über die gewünschte Immobilie zu haben, ist bei der Suche hilfreich. Dennoch sollten Sie offen für Alternativen bleiben. Angenommen, Sie sind noch jung und bauen gerade Ihr Eigenkapital auf. In diesem Fall kommen vermutlich nur Objekte bis zu einem bestimmten Kaufpreis in Frage.

Wenn Sie sich gleichzeitig regional einschränken, etwa indem Sie nur Immobilien in Ihrer Heimatregion berücksichtigen, wird die Suche schnell zum Frustfaktor. Gerade bei Immobilien, die als Kapitalanlage vermietet und nicht selbst genutzt werden, können Sie auf den gesamten Immobilienmarkt in Deutschlandzurückgreifen – das Angebot vergrößert sich damit schlagartig.

Daten zu verschiedenen Standorten

Eine überregionale Immobiliensuche ergibt auch wirtschaftlich Sinn. Sie hat den Vorteil, dass Sie das beste Verhältnis zwischen Risiko und Rendite finden können.

Sie kennen sich in Ihrer Region besser aus als in anderen Gegenden? An dieser Stelle kommen die Marktdaten ins Spiel: Je mehr Informationen Ihnen zu demografischen und wirtschaftlichen Faktoren zur Verfügung stehen, desto besser können Sie andere Regionen mit Ihrer Heimatregion vergleichen.

Marktdaten sind die Grundlage für einen transparenten Vergleich und ermöglichen Ihnen eine umfassende Standortanalyse. Damit Sie für Ihr Investment daraus einen Mehrwert ziehen können, müssen die Daten jedoch verlässlich und belegbar sein.

„Die Immobilienpreise sind zu hoch. Vor 30 Jahren hat Investieren sich vielleicht gelohnt, aber jetzt nicht mehr.“

Es stimmt, die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland boomt und ein Ende des Anstiegs ist nicht in Sicht. Doch auch wenn Investoren vor 30 Jahren weniger in Immobilien investieren mussten – lukrativer waren Immobilienkäufe deshalb nicht.

Der Grund: die Zinsentwicklung. Kostete eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 200.000€ und einer Tilgungsrate von 2% im Jahr 1990 noch monatlich über 1.800€, liegen die Kosten heute bei nur noch 666€. Selbst bei einem doppelt so hohen Kaufpreis sorgen niedrige Zinsen dafür, dass die monatliche Kreditrate heute mit ca. 1.000€ immer noch 55% günstiger ist als vor 30 Jahren.

Da jedoch nicht nur die Immobilienpreise gestiegen sind, sondern auch die Inflationsrate und Immobilien Ihr Vermögen vor der Inflation schützen können, lohnt sich ein Investment heute nach wie vor. Für Eigennutzer sind diese Entwicklungen eher nachteilig, denn so fällt es immer schwerer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Für Kapitalanleger bieten sich  unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Daten spannende Investitionsmöglichkeiten.

Marktdaten vergleichen und intelligent investieren

Die Immobilienbranche wird wie die meisten anderen Lebensbereiche immer datengetriebener. Nutzen Sie diese Entwicklung und vergleichen Sie so viele Daten zu Ihren Wunschobjekten wie möglich.

Das Analysetool von Immoheld bietet Ihnen nicht nur die nötigen Daten für Ihre Vergleiche, sondern bereitet diese außerdem übersichtlich und transparent auf. So sparen Sie Zeit bei der Immobiliensuche und können eine fundierte Entscheidung treffen.

Verschiedene Standorte zu analysieren und zu vergleichen, gehört zu den wichtigsten Aufgaben, die Kapitalanleger vor dem Kauf einer Immobilie erledigen sollten. Die Gründe dafür und den Unterschied zwischen Mikro- und Makrolagen haben wir im Artikel „So beeinflusst die Standortwahl den Immobilienwert“ bereits näher beleuchtet.

Jetzt widmen wir uns den Daten, die in eine Standortanalyse einfließen sollten. Je mehr Daten zur Verfügung stehen, desto besser lässt sich ein Standort einschätzen. Allerdings können Analysen durch die schiere Menge an Informationen sehr komplex werden. Es ist deshalb immer ratsam, eigene Überlegungen zu einem Standort mit Immobilienexperten abzugleichen.

Um Ihnen den Austausch mit Experten zu erleichtern, vertiefen wir in diesem Artikel das Thema Standortwahl und zeigen Ihnen, worauf es bei der Standortanalyse ankommt, welche Daten Sie kennen sollten und mit welchen Daten Immoheld den Standort von Objekten bewertet.

Historische Standortanalyse: Immobilien und ihr Umfeld im Rückblick

Um zu bewerten, wie sich ein Standort in Zukunft entwickeln kann, sollten Investoren zunächst zurückblicken. Jeder Standort hat eine Geschichte, die bereits viel über dessen Attraktivität verrät.

Beim Blick in die Vergangenheit können zum Beispiel die folgenden Daten analysiert werden:

• Transaktionen der letzten Jahre am Objektstandort,
• historische Wert- und Mietsteigerungsraten und
• die Leerstandsquote.

Sind diese Daten für verschiedene Standorte bekannt, lassen sich Immobilien in unterschiedlichen Regionen einfacher miteinander vergleichen. Vergangenheitsdaten ermöglichen es, unter Annahme gleichbleibender Marktbedingungen eine Tendenz für die zukünftige Entwicklung von Immobilien zu errechnen.

Historische Daten bei Immoheld

Im Analysetool von Immoheld können Investoren die oben genannten historischen Marktdaten für Objekte vergleichen und auf einen Blick sehen, in welchem Zeitraum die Daten erhoben wurden.

Im Immoheld Analysetool ist die Analyse historischer Daten eine von drei Möglichkeiten, standortbezogene Daten in die Investmentberechnung einfließen zu lassen. Daneben gibt es die folgenden Optionen:

• Investoren können auf Wunsch auch konservativ rechnen: Für die Wert- und Mietsteigerung eines Objekts werden in diesem Szenario Werte unterhalb der Inflation gewählt.
• Möglich sind auch individuelle Berechnungen: Investoren können die Daten aus dem konservativen Szenario mit eigenen Annahmen ersetzen.

Daten interpretieren am Beispiel der Leerstandsquote

Eine Zahl, die im Immobilienumfeld immer wieder auftaucht, ist die Leerstandsquote. Sie gibt das Verhältnis zwischen verfügbarem Wohnraum und unvermieteten Wohnungseinheiten an.

Beispielzahlen für das Jahr 2020

• Bundesweit lag die Leerstandsquote bei 2,8%.
• In München waren nur 0,2% der Wohnungen nicht vermietet.
• Strukturschwache Regionen wiesen Quoten von mehr als 7% auf.

Anhand des Wohnungsleerstands lassen sich verschiedene Rückschlüsse auf die Standortentwicklung ziehen. Zudem ist die Leerstandsrate relevant, um die zu erwartende Jahresmiete zu berechnen. So offenbaren die Daten aus der Vergangenheit: Aufgrund der Corona-Pandemie sind die Leerstandquoten erstmals auch in Wachstumsregionen gestiegen. Zuvor waren steigende Quoten vor allem in ländlichen Regionen zu verzeichnen.

Je höher der Wohnungsleerstand ist, desto schwerer finden Eigentümer Mieter für ihre Immobilie. Eine sinkende Quote liefert dagegen einen Hinweis auf eine steigende Immobiliennachfrage an einem Standort – und ein Indikator dafür, dass die Mietpreise an diesem Standort steigen könnten.

Daten zur Marktentwicklung: Immobilien und Preise unter der Lupe

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten, geben Ihnen verschiedene Immobilien-Kennzahlen Aufschluss, wie lukrativ das Objekt ist und ob Sie damit Ihre Investmentziele erreichen können.

Eine dieser Kennzahlen ist die Rendite, die den Kaufpreis und die Mieteinnahmen ins Verhältnis setzt. Denn die Mieteinnahmen Ihrer Eigentumswohnung verwenden Sie, um Ihren Kredit abzubezahlen. Je höhere Mieteinnahmen Sie erzielen, desto schneller können Sie den Kaufpreis abbezahlen.

Zwei wichtige Marktdaten, die Ihnen im Analysetool von Immoheld zur Verfügung stehen, sind deshalb die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise an einem Standort. Man spricht dabei von harten Standortfaktoren, da sich beide Daten anhand historischer Daten genau quantifizieren lassen.

Immobilien-Kaufpreisentwicklung

Die Daten zur Kaufpreisentwicklung für Wohnungen an einem Standort helfen, den Preis für die Wunschimmobilie mit dem allgemeinen Preisniveau zu vergleichen. So können Sie feststellen, ob die Immobilie den Kaufpreis rechtfertigt.

Im Immoheld-Tool sind die Transaktionsdaten zu Immobilien in einer Region mit Preisspannen dargestellt. Denn der Kaufpreis hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören die Mikrolage, der Bauzustand der Immobilie und die Miete, die sich mit der Immobilie erzielen lässt. Neubauimmobilien sind deshalb eher im oberen Bereich des Spektrums zu finden.

Entwicklung der relativen Mietpreise pro Quadratmeter

Wenn die Kaufpreise an einem Standort steigen, während die Mieten sinken, leidet die Rendite darunter. Um das Marktbild eines Standorts zu vervollständigen, sind deshalb im Tool von Immoheld auch die Mieten abgebildet.

Wie bei den Kaufpreisen sind auch die Mietpreise in einer Spanne dargestellt, die Immobilienangebote zur Miete in einer Region umfasst. Die Höhe der Miete hängt ebenfalls von Faktoren wie der Mikrolage, der Ausstattung und dem Bauzustand der Gesamtimmobilie ab. Deshalb befinden sich auch in diesem Fall die Neubauimmobilien am oberen Ende der Preisspanne.

Weiche Kriterien: Mikrolage, Demografie und Wirtschaft

Neben den harten Standortfaktoren sollten Investoren auch weiche Kriterien beachten. Für die Kapitalanlage spielen diese Faktoren zwar nur indirekt eine Rolle. Als qualitativer Input für die Standortanalyse sind sie dennoch nützlich.

Im Analysetool von Immoheld finden Investoren übersichtliche Daten zur Mikrolage sowie zur Demografie und Wirtschaft des Standorts.

Mikrolage, Wirtschaft und Demografie

Die Mikrolage vermittelt Ihnen einen Eindruck über das direkte Umfeld einer Immobilie. Befinden sich in direkter Nähe einer Immobilie Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Bildungseinrichtungen, Ärzte und Freizeitangebote, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Mieter das Objekt als attraktiv bewerten.

Die beste Mikrolage nützt allerdings wenig, wenn die Region nicht genug Arbeitsplätze bietet oder verkehrstechnisch schlecht angebunden ist. Deshalb sollten Investoren nicht auf eine zusätzliche Recherche zur Makrolage verzichten.

Ein Faktor, der die Makrolage eines Standorts beeinflusst, ist die Wirtschaft. Eine niedrige Arbeitslosenquote deutet auf eine starke Wirtschaft hin. Eine starke Wirtschaft und eine hohe Beschäftigungsquote sind wiederum ein Hinweis darauf, dass Sie in der Region solvente Mieter für Ihre Immobilie finden.

Die Demografie einer Region bietet schließlich Anhaltspunkte dafür, wie sich der Bedarf an Wohnraum in Zukunft entwickeln könnte und welche Immobilienarten in den nächsten Jahren gefragt sind. Der demografische Wandel führt nicht zwingend dazu, dass weniger Wohnraum benötigt wird. Im Gegenteil: Es ist davon auszugehen, dass eine alternde Bevölkerung eher einen Trend zu kleineren Haushalten einläutet und somit der Bedarf an kleinen Wohnungen steigen könnte.

Datenbasierte Standortanalyse: Immobilien schneller vergleichen

Bevor Sie auf die Suche nach Standortinformationen gehen, sollten Sie konkrete Ziele für Ihr Immobilieninvestment festlegen. Damit sparen Sie viel Zeit und können gezielter nach passenden Immobilien suchen.

Wer beispielsweise so wenig Aufwand wie möglich mit seiner Immobilie haben möchte, kann die Suche auf Pflegeimmobilien konzentrieren. Wer seine Steuerlast senken möchte, erreicht dieses Ziel am besten mit Denkmalimmobilien.

Viele der genannten Standortdaten können Sie selbst recherchieren. Die Suche nach zuverlässigen Quellen, möglichst aktuellen Informationen und aussagekräftigen Daten ist allerdings zeitaufwendig – besonders dann, wenn Sie mehrere Standorte vergleichen möchten. Hinzu kommt, dass je nach Anlageklasse einige Bewertungsfaktoren relevanter sind als andere.

Die einfachste Möglichkeit, Immobilienstandorte zu vergleichen und mit Ihren Zielen zu matchen, ist eine datenbasierte Standortanalyse. Im Analysetool von Immoheld können Sie ganz einfach ein Anforderungsprofil hinterlegen und Immobilien nicht isoliert, sondern im Einklang mit Ihren Zielen bewerten.

Probieren Sie es aus und erstellen Sie jetzt kostenlos und unverbindlich Ihr persönliches Anforderungsprofil.

Während Gewerbeimmobilien die Verlierer der Pandemie sind und Büromieten stagnieren, steigen die Mieten für Wohnimmobilien weiter an. Auch wenn das Tempo langsam, aber sicher abnimmt. In den letzten zwei Jahren haben sich besonders in Bezug auf Wohnpräferenzen und Standorte einige Trends herauskristallisiert:

Trend 1: Das Umland wird attraktiver.

Laut dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2021/2022 der Immobilienbank DZ HYP hält der Wunsch vieler Mieter, zu Hause ausreichend Platz für das Homeoffice zu haben, die Wohnungsnachfrage stabil. Allerdings verschiebt sich die Nachfrage immer mehr: Demnach sind Einfamilienhäuser und geräumige Wohnungen im Umland von Städten heute besonders gefragt. 

Besonders spannend ist die Frage, ob in Zukunft ein Überangebot an Einfamilienhäusern und großen Wohnungen im Umland droht. Der demografische Wandel könnte dazu führen, dass Zukunft kleinere Wohnungen wieder stärker nachgefragt werden. 

Allerdings zeigen aktuelle Studien, dass viele Senioren ein Leben im Umland dem Stadtleben vorziehen. 

Trend 2: Die Stadt bleibt attraktiv aber verliert an Dynamik.

Wohnungen im städtischen Umfeld sind zwar nach wie vor attraktiv. Allerdings schwächen hohe Mieten an Top-Standorten und steigende Neubauzahlen die Mietdynamik. Es ist davon auszugehen, dass die Politik und eine entspanntere Nachfrage dafür sorgen, dass die Mieten in den Städten nicht mehr so stark steigen wie in den Jahren vor der Pandemie.

Der demografische Wandel führt derweil dazu, dass die Zahl der Haushalte zunimmt. Denn wenn die Menschen in Deutschland immer älter werden, steigt auch die Zahl der alleinstehenden Senioren. Gleichzeitig nimmt die Zahl großer Familien mit der sinkenden Geburtenrate immer weiter ab.

Trend 3: Seniorengerechtes Wohnen wird zur Herausforderung.

Laut der DZ HYP werden aufgrund des demografischen Wandels auf längere Sicht vor allem seniorengerechte Wohnungen fehlen. 

Einer PwC-Studie zum „Markt für Seniorenimmobilien in Deutschland“ zufolge werden deshalb die Preise für Pflegeimmobilien wie Pflegeheime, betreutes Wohnen und gemischt genutzte Immobilien steigen.

Interessant dabei: Während Investoren deutschlandweit in Objekte investieren und eine leichte Präferenz für den Osten haben, legen Betreiber den Fokus gezielt auf einzelne Regionen, bevorzugt den Norden und den Westen Deutschlands.

Prognose: Wo wohnen Mieter in den nächsten zehn Jahren?

Die Studie „Deutschland nach Corona“, die Prognos für das Handelsblatt erstellt hat, geht davon aus, dass Metropolen und mittelgroße Städte genauso wie ihr Umland am attraktivsten für Mieter sein werden. Die zehn wachstumsstärksten Kreise bis 2030 sieht die Studie zu gleichen Teilen in Ostdeutschland und in Bayern. 

Besonders gute Zukunftsaussichten haben laut den Studienautoren diejenigen Regionen, die demografisch robust sind und viele innovationsstarke Branchen bündeln – im Gegensatz zu Regionen, in denen veraltete Branchen angesiedelt sind und die Bevölkerung schrumpft. 

Einer der großen Gewinner der Prognose ist Rostock: Zu den rosigen Aussichten für die Hansestadt tragen viele Gründungen im Bereich Digitalisierung, die Nähe zur Ostsee, bezahlbare Mieten für Unternehmen und kaum wirtschaftliche Verluste während der Pandemie bei.

Fazit für Investoren: Die Zukunft gehört Städten, ihrem Umland und seniorengerechten Immobilien

Wer heute in Immobilien in der Stadt investiert, muss sich auf eine abflachende Dynamik bei der Mietpreisentwicklung einstellen. Dafür ist nicht abzusehen, dass Immobilien in städtischen Umgebungen so schnell an Attraktivität einbüßen. 

Immobilien im Speckgürtel und im Umland von Top-Städten gewinnen aktuell an Attraktivität. Wer hier investieren möchte, muss sich genau mit den Prognosen der Region beschäftigen und sollte die Augen nach altersgerechten Objekten offenhalten.

Für Investoren bedeuten die aktuellen Trends bei der Standortwahl von Mietern vor allem eins: Die richtige Strategie bei der Suche nach geeigneten Immobilien ist und bleibt der wichtigste Erfolgsfaktor. Immoheld hilft Ihnen dabei, Ihre Optionen genau abzuwägen, die richtige Wahl datenbasiert zu treffen und intelligent zu investieren.

Mietpreise in Städten: Moderates Wachstum

Die höchsten Mieten erzielen Vermieter in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Hier liegen die Angebotsmieten im Bestand bei durchschnittlich 11,47 €/m2 und damit knapp 30% über dem Bundesdurchschnitt.

In knapp einem Zehntel der Kreise in Deutschland ist Wohnen dagegen besonders günstig – das betrifft vor allem den ländlichen Raum, die ostdeutschen Bundesländer oder strukturschwache Städte. Hier werden Mieten von unter 5,50 €/m2 verlangt. 

Insgesamt zeichnet sich eine Verlangsamung beim Anstieg der Mietpreise ab. 2020 sind die Angebotsmieten nur um 2,7% gestiegen – in den Jahren zuvor gab es dagegen zum Teil Anstiege von bis zu 5%. Der Dämpfer bei den Mietpreisen betrifft vor allem Großstädte und Städte ab 500.000 Einwohner. Spannend für Investoren bleiben Umlandkreise: Hier steigen die Angebotsmieten nach wie vor spürbar. 

Auf welchem Niveau sich die Preise bewegen, zeigt die Top 10 der für Mieter teuersten Städten in Deutschland:

Immobilienpreise: Sie steigen und steigen

Bereits mitten in der Corona-Krise wurde deutlich: Die Immobilienpreise zeigen sich von der Pandemie herzlich unbeeindruckt. So stiegen die Preise für Wohnimmobilien im 3. Quartal 2021 um durchschnittlich 12% gegenüber dem Vorjahresquartal – und brachen damit zum zweiten Mal in Folge einen Rekord.

Besonders stark waren die Preisanstiege dabei in den „Big 7“ Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Doch auch ländliche Kreise konnten beachtliche Preisanstiege verzeichnen: In dünn besiedelten ländlichen Kreisen verteuerten sich Eigentumswohnungen um 11,2%, in dichter besiedelten Kreisen sogar um 12,3%.

Transaktionen: Nachfrage ist ungebrochen

Parallel zu den Immobilienpreisen steigt auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen unter Selbstnutzern und Kapitalanlegern immer weiter. Einer der Hauptgründe dürfte dabei das nach wie vor niedrige Zinsniveau sein. Außerdem fehlt vielen Investoren eine attraktive Alternative zur Immobilie als Kapitalanlage. 

Dennoch wurden 2019 in den Top-7-Städten Wohnimmobilien im Wert von rund 44,3 Mrd. € gehandelt und damit so viele wie nie zuvor. Mehr als ein Fünftel des bundesweiten Umsatzes mit Wohnimmobilien entfällt auf die Big 7. Die Hälfte davon betrifft Eigentumswohnungen. Das Angebot an Bestandswohnungen ist in den großen Städten allerdings mittlerweile ausgedünnt, weshalb der Anstieg in diesem Segment keine großen Sprünge mehr verzeichnen kann. 

Berlin war mit rund 21.500 Transaktionen 2019 bundesweit der bedeutendste Markt für Eigentumswohnungen und mit insgesamt rund 26.100 Kauffällen Gesamtspitzenreiter. Es folgen München mit 12.300 Kauffällen und Hamburg mit 11.300 Kauffällen.

Immo-Ranking: So teuer sind die Big 7

Eine Trendwende bei den Entwicklungen ist nicht in Sicht. Zwar steigen die Mieten weniger stark an als noch vor ein paar Jahren. Dennoch ist vor allem beim Wert von Immobilien noch immer nicht der Peak erreicht. 

Bleibt noch die Frage: Welche der Big 7 ist die teuerste Stadt in Deutschland? Und wie entwickeln sich die Mieten und Kaufpreise? Unser Immo-Ranking verrät es Ihnen:

Platz	Standort	ETW-Kaufpreis in €/m2 (Q4 2020)	Veränderung Vorjahr (Bundes-Ø: +8,6%)	ETW-Kaufpreis in €/m2 (Q4 2021) Quelle: VALUE	Miete €/m2 (Q4 2020) Quelle: ZIA	Veränderung Vorjahr (Bundes-Ø: +3,3%)	Miete €/m2 (Q4 2021) Quelle: empirica/ VALUE	Vervielfältiger*
1	München	7.328	+4,9	9.406	17,38	+4,4	18,48	42
2	Frankfurt am Main	5.238	+10,6	6.341	13,33	+4,5	15,75	40
3	Hamburg	4.552	+7,7	6.068	11,49	+4,5	13,50	43
4	Stuttgart	5.084	+7,9	5.365	13,68	+3,7	14,74	32
5	Berlin	4.158	+10,7	5.233	10,61	+4,3	13,68	44
6	Düsseldorf	4.213	+9,3	5.000	11,22	+4,3	13,20	38
7	Köln	4.071	+10,5	4.830	11,16	+4,3	12,34	33

* Anzahl an Jahren, die nötig sind, damit sich der Kaufpreis durch die Kaltmiete amortisiert

Unangefochtene Nummer 1 ist München. Die Metropole des Südens ist trotz der „absurden Preisentwicklung“ – um es mit den Worten von Sozialbürgermeisterin Verena Dietl auszudrücken – für Mieter und Investoren nach wie vor attraktiv.

Lohnt es sich noch immer, in Immobilien zu investieren? Warum jetzt der richtige Zeitpunkt ist, erfahren Sie im Immoheld Magazin. Die passende Immobilie zu Ihrem Vorhaben finden Sie mit Ihrem persönlichen Anforderungsprofil. Und alle Fragen rund um das Thema Immobilieninvestment klären wir gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch. 

Quellen:

Empirica Institut
Empirica Regio
Landeshauptstadt Stuttgart
Deutschlandatlas
ZIA Deutschland
Value Data Insights
Statistisches Bundesamt

Die Immobilienpreise in Deutschland entwickeln sich seit Jahren stabil. Wer hier lebt, hat die besten Investmentchancen buchstäblich vor der Haustür. Doch lohnt sich auch der Blick auf Auslandsimmobilien? Und welche Gründe sprechen für Österreicher und Schweizer, in deutsche Immobilien zu investieren?

Immobilien in Österreich kaufen als Ausländer

In Österreich bestehen für deutsche Investoren keine Sprach- und Währungsbarrieren – wohl aber müssen Käufer die Besonderheiten des österreichischen Rechts beachten. Dazu gehören zum Beispiel die Grundverkehrs- und Raumordnungsgesetze der neun Bundesländer. Sie regeln, wer Immobilien kaufen darf und wofür diese genutzt werden können.

Grundsätzlich dürfen Menschen mit Wohnsitz in Deutschland Eigentumswohnungen in Österreich kaufen und vermieten. Je nach Bundesland kann es aber erforderlich sein, verschiedene behördliche Genehmigungen mit Bescheiden einzuholen. Dies trifft insbesondere auf Zweitwohnsitze in der Grenzregion zu, wobei aufgrund der EU-Regelungen diese sich auf die Kapitalanlage-Immobilie kaum auswirken.

Wie läuft der Kauf von Auslandsimmobilien ab?

Wie in Deutschland erfolgt der Immobilienkauf auch in Österreich mit dem Abschluss eines Kaufvertrags und dem Eintrag ins Grundbuch. Dafür benötigt der Käufer eine beglaubigte Urkunde über den Kauf. Anders als in Deutschland muss der Kaufvertrag nicht zwingend von einem Notar erstellt werden. Diese Aufgabe kann auch ein Anwalt übernehmen. Die Beglaubigung erfolgt wie hierzulande durch einen Notar. 

Kosten, Steuer, Finanzierung

• Die Kaufnebenkosten fallen wie in Deutschland für Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag und Maklerleistungen an. Während die Grunderwerbsteuer in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % liegen kann, liegt sie im Gegensatz dazu Deutschland in allen Bundesländern Österreichs bei 3,5% und damit auf dem Niveau des günstigsten Satzes in Deutschland).
• Eine Finanzierung ist über deutsche oder österreichische Banken möglich – allerdings in der Regel oftmals nur, wenn Eigenkapital nachweislich vorhanden ist. Erfahrungsgemäß sind die Zinssätze bei österreichischen Banken höher als bei deutschen Banken, doch bieten nicht alle deutschen Banken die Möglichkeit, eine Immobilie in Österreich zu finanzieren.
• Wer eine österreichische Immobilie wieder verkaufen will, zahlt eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % auf die Gewinne der Veräußerung. Eine Spekulationsfrist wie in Deutschland gibt es seit 2012 nicht mehr.
• Einkünfte aus der Vermietung unterliegen der Steuerpflicht in Österreich. Vermieter müssen dafür eine Steuererklärung in Österreich einreichen. In Deutschland müssen die Mieteinkünfte aus dem Nachbarland nicht besteuert werden. Seit 2008 ergibt sich daher die kuriose Situation, dass Gutverdiener in Deutschland beim Kauf einer vermieteten Immobilie in Österreich auf die Einnahmen nur den (niedrigeren) Steuersatz für beschränkt Steuerpflichtige in Österreich zahlen.

Immobilien in der Schweiz kaufen als Deutscher

Wer einen Wohnsitz in Deutschland hat und eine Eigentumswohnung in der Schweiz kaufen will, macht Bekanntschaft mit dem „Lex Koller“: Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland legt fest, wer in der Schweiz eine Immobilie kaufen darf und wer nicht. Ähnlich wie in manchen Gebieten in Österreich müssen potenzielle Investoren eine behördliche Bewilligung des zuständigen Kantons einholen.

Der Kaufprozess

Wer schon einmal eine Immobilie in Deutschland gekauft hat, wird keine großen Unterschiede in der Schweiz feststellen: Käufer und Verkäufer einigen sich vertraglich über die Bedingungen der Transaktion, der Kaufvertrag wird von einem Notar aufgesetzt und beurkundet und der Eigentümer anschließend ins Grundbuch eingetragen.

Allerdings gibt es bei der Wahl des Notars und der Form des Kaufvertrags kantonale Unterschiede, die Käufer unbedingt beachten müssen.

Welche Kosten und Steuern fallen an und wie finanziere ich die Immobilie?

• Die Art der anfallenden Kosten ist ebenfalls ähnlich wie in Deutschland. Neben Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten und Maklergebühren kann auch die sogenannte Handänderungssteuer anfallen. Der Betrag wird für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück fällig.
• Nach dem Kauf wird jährlich eine Grundsteuer fällig.
• Es gibt Banken, die Auslandsimmobilien in der Schweiz finanzieren. Auch für Investitionen in der Schweiz verlangen die meisten Banken einen Nachweis über vorhandenes Eigenkapital. 
• Unbedingt zu beachten ist das Währungsrisiko. Es lohnt sich in diesem Fall, die Finanzierung mit einem Experten zu planen.
• Einkünfte aus der Vermietung unterliegen der Steuerpflicht in der Schweiz. Anders als in Österreich werden die Einkünfte auch in Deutschland besteuert. Allerdings greift die sogenannte Anrechnungsmethode: Die in der Schweiz auf die Vermietungseinkünfte bezahlte Einkommensteuer wird auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet, sodass keine zusätzliche Steuerlast entsteht.
• Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist der Gewinn steuerpflichtig. Wie viel Steuer fällig wird, hängt von der Höhe des Gewinns und der Besitzdauer ab. Je nach Kanton und Einzelfall können es 0%, 25% oder sogar 40% sein.

Für wen lohnen sich Auslandsimmobilien in der Schweiz oder in Österreich?

Wer heute Mieteinnahmen generieren und später seinen Hauptwohnsitz in die malerische Alpenrepublik Österreich oder die Schweiz mit ihrem hohen Lebensstandard verlegen will, kann dort relativ unkompliziert eine Eigentumswohnung kaufen.

Allerdings können deutsche Investoren in den Nachbarländern kaum sparen, denn seit der Finanzkrise haben die Immobilienpreise kräftig angezogen. Dafür finden sie dort ähnlich stabile Märkte wie in Deutschland und haben die Möglichkeit, ihr Immobilienportfolio mit einer Wohnung in Österreich oder der Schweiz zu diversifizieren.

Insbesondere aufgrund der Ausgestaltung des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Österreich sind österreichische Vermietungsobjekte für Deutsche sehr interessant. Das gilt speziell für Personen mit hoher Steuerbelastung in Deutschland sowie Menschen, die erste Erfahrungen mit Immobilieninvestments gemacht haben. Hierzu sollte aber unbedingt ein Steuerberater mit einbezogen werden.

Auslandsimmobilien in Deutschland kaufen als Österreicher oder Schweizer

Umgekehrt können auch Menschen aus Österreich oder der Schweiz ihr Immobilienportfolio um eine Wohnung in Deutschland bereichern. Genehmigungen sind für einen Kauf nicht nötig und die Abläufe sind in allen drei Ländern ähnlich. 

Allerdings unterliegen die Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien für Österreicher einem Progressionsvorbehalt. Darüber hinaus haben Österreicher keine Steuervorteile bei deutschen Mieteinnahmen. Schweizer tragen bei Investitionen im Ausland stets ein Währungsrisiko. Außerdem können sich bei Gesetzesänderungen für sie als EU-Ausländer jederzeit Nachteile ergeben.

Dafür sind die Bedingungen für eine Finanzierung von Immobilien in Deutschland oft günstiger als in Österreich und der Schweiz. Größter Vorteil für Schweizer und Österreicher: Wer eine Eigentumswohnung länger als zehn Jahre besitzt, zahlt für den Verkaufsgewinn keine Steuern. In allen Fällen ist es unumgänglich, dass ein Steuerberater in die Entscheidungsfindung mit einbezogen wird. Steuerliche Details können sich des Öfteren ändern und der individuelle Fall sollte genau betrachtet werden.

Des Weiteren profitieren Investoren in deutsche Immobilien von einem deutlich größeren und sehr vielfältigen Immobilienmarkt mit gleicher Sprache und sehr stabiler Rechtslage.

Wie werden wir in Zukunft leben? Diese Frage beschäftigt nicht nur Mietern, sondern auch Investoren, die mit Immobilien ihr Vermögen langfristig absichern wollen. Ihr Ziel lautet: Werterhalt. Um es zu erreichen, müssen Käufer von Eigentumswohnungen, Micro Apartments und Co. nach vorn schauen.

Drei Fragen stehen dabei im Fokus:

1. Wie verläuft die Immobilienpreisentwicklung in Zukunft?
2. Wie verändert sich die Demografie in Deutschland?
3. Wie und wo wollen Menschen in Zukunft bevorzugt wohnen?

1. Die Immobilienpreise in Deutschland steigen weiter

Hierzulande steigen die Immobilienpreise aktuell so rasant wie selten zuvor. Eigentümer freut diese Entwicklung – doch genauso wie potenzielle Käufer stehen sie vor der Frage, wie sich die Preise in Zukunft entwickeln werden. Die wichtigsten Fakten dazu haben wir in einem separaten Artikel für Sie gesammelt:

2. Der Demografischer Wandel verursacht keinen Nachfrageeinbruch 

Der demografische Wandel wird dadurch ausgelöst, dass die Geburtenzahlen in Deutschland sinken und die Bevölkerung im Schnitt immer älter wird, unter anderem aufgrund der hervorragenden medizinischen Versorgung hierzulande. 

Wie entwickeln sich die Einwohnerzahlen bis 2060?

Das Statistische Bundesamt geht davon aus, dass die Einwohnerzahl in Deutschland trotz Zuwanderung von heute rund 83 Millionen bis 2060 auf 74 Millionen sinken könnte. Auf der anderen Seite könnte der Anteil der über 67-Jährigen im selben Zeitraum von 20 auf 28 % ansteigen.

Was bedeutet der demografische Wandel für Immobilien der Zukunft?

Wenn immer weniger Menschen in Deutschland leben, sinkt dann auch die Nachfrage nach Immobilien? Die Studie „Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte“, die Roman Witkowski an der Universität Freiburg erstellt hat, verneint das: Ausschlaggebend sei die Zahl der Haushalte, nicht der Individuen. Der Trend gehe zu kleineren Haushalten mit weniger Personen, deshalb werde die Zahl der Haushalte bis 2060 zunehmen – insbesondere in den heutigen Ballungszentren. 

Der demografische Wandel führt auch dazu, dass der Bedarf nach altersgerechtem Wohnraum steigen wird. Das bedeutet zum einen, dass Neubauprojekte passend zu einer alternden Bevölkerung geplant werden müssen. Zum anderen werden Pflegeimmobilien eine immer wichtigere Rolle spielen. Die Pflegestudie 2030 der IRE|BS International Real Estate Business School an der Universität Regensburg geht davon aus, dass allein bis 2030 jährlich zwischen rund 210 und 390 Pflegeheime neu gebaut werden müssten, um den wachsenden Bedarf an Pflegeplätzen zu decken.

3. Flexible Immobilien und Vororte werden attraktiver

Laut der Immobilienstudie der Universität Freiburg steigt auch die Nachfrage nach Wohnraum: Die Wohnfläche pro Person wird von heute 45 m² auf voraussichtlich knapp 49 m² bis 2030 steigen. Dennoch bleibt vor allem in dicht besiedelten Stadtzentren der Trend zu Micro Living ungebrochen. Das geht unter anderem aus dem Compact Living Report 2021 des Instituts der deutschen Wirtschaft hervor. Demnach sind die Mieten für Micro Apartments auch während der Corona-Krise im Schnitt um 3,4 % gestiegen.

Stadt oder Land?

Der Grund für den anhaltenden Erfolg kleiner Immobilien ist die Urbanisierung. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft soll die Einwohnerzahl in den Top-7-Großstädten trotz demografischem Wandel um 8 Prozent steigen. Allerdings werden auch umliegende Regionen zunehmend interessanter. Denn neben dem Trend zur Urbanisierung und der allgemein fortschreitenden Digitalisierung hat auch die Corona-Pandemie ihre Spuren auf dem Immobilienmarkt hinterlassen. 

Laut einer Studie des ifo Instituts mit 18.000 Teilnehmern hat die Pandemie die Ansprüche vieler Menschen an die eigenen Wohnverhältnisse und an ihr Wohnumfeld verändert. So planen knapp 13 % der befragten Großstadtbewohner, kurzfristig in eine kleinere Großstadt oder den Speckgürtel einer Großstadt zu ziehen. 

Ein weiterer Trend: Durch New Work und den Wunsch vieler Arbeitnehmer nach Homeoffice-Optionen verschwimmen die Grenzen zwischen Wohnen und Arbeiten immer mehr. Großzügige Grundrisse, vor allem aber Wohnungen, die flexibel nutzbar sind, werden in Zukunft immer attraktiver werden. 

Lohnt es sich, heute noch Immobilien zu kaufen?

Ja, denn der Bedarf nach Wohnraum wird auch in 30 Jahren noch bestehen. Die Frage ist: Wie begehrt ist die Immobilie, die Sie heute kaufen, für die Mieter der Zukunft? Zwar kann niemand die Zukunft vorhersehen, dennoch müssen Immobilieninvestoren einen Blick in die Glaskugel wagen, um eine zukunftssichere Immobilie zu finden. 

Je besser die verfügbaren Daten und die Kenntnis über den Immobilienmarkt, desto klarer die Aussichten. Käufer von Immobilien sollten deshalb Expertenrat in Anspruch nehmen. Bei Immoheld profitieren Sie von jahrelangem Fachwissen und digitalen Tools, die datengestützte Prognosen ermöglichen und Ihre Optionen transparent vergleichbar machen.

Wenn Privatanleger eine Eigentumswohnung suchen, stellen sie sich oft die Frage nach dem perfekten Standort und ob gegebenenfalls auch ein Blick ins Ausland lohnen könnte. Denn teilweise locken dort günstige Kaufpreise, denen allerdings hoher Aufwand durch Sprachbarrieren, steuerliche Besonderheiten und Hürden bei der Finanzierung entgegenstehen. 

Dabei bietet der deutsche Immobilienmarkt vor der eigenen Haustür vielfältige Investmentchancen und gleich zwei wichtige Vorteile sowohl für inländische als auch ausländische Investoren: Stabilität und Sicherheit. Fünf Gründe sprechen dafür, diese Vorteile zu nutzen und als erstes über ein Immobilien-Investment in der Bundesrepublik Deutschland nachzudenken:

1. Die Immobilienpreise sind krisensicher.

In der Corona-Krise hat der Immobilienmarkt in Deutschland besondere Stärke bewiesen: Der Pandemie zum Trotz legten die Immobilienpreise kräftig zu – und zwar nicht nur bei begehrten Immobilien in der Stadt, sondern auch in ländlichen Gegenden. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die Preise für Wohnimmobilien im letzten Quartal 2020 um 8,1%. Das zeigt eindrücklich, wie stabil der deutsche Immobilienmarkt ist und welches Potenzial für inländische und internationale Kapitalanleger darin steckt.

2. Der Markt ist stabil.

Die Finanzkrise 2008 hat den europäischen Immobilien- und Finanzmarkt schwer getroffen. Während einige Länder schnell wieder zu alter Form aufliefen, spüren andere noch heute die Auswirkungen der Krise. Die Wirtschaft einiger südeuropäischer Länder hat sich nur langsam erholt.  Italien gehört beispielsweise noch immer zu den Ländern mit der weltweit höchsten Schuldenquote. Krisen wie die  Pandemie bekommen die Immobilienmärkte dieser Länder deshalb besonders deutlich zu spüren und können mit der positiven Entwicklung in Deutschland nicht mithalten.

In Osteuropa steigen die Preise dagegen trotz der Pandemie immer weiter. Das betrifft beispielsweise Tschechien, Ungarn, Polen, die Slowakei und Slowenien. Allerdings sind politische und wirtschaftspolitische Risiken in vielen Ländern Osteuropas für Investoren schwer abzuschätzen, sodass ein Investment in stabile Märkte wie Deutschland mehr Sicherheit gibt. 

3. Die Nachfrage aus dem Ausland ist groß.

Wie groß das Potenzial von Investitionen in Wohneigentum in Deutschland ist, zeigt sich auch an der zunehmenden Zahl ausländischer Interessenten. Seit einigen Jahren kaufen immer mehr amerikanische, chinesische und russische Investoren im Herzen Europas Immobilien. 

Auch bei den Gewerbeimmobilien steht Deutschland in der Favoritenliste europäischer Investoren an der Spitze. Ausländische Investoren schätzen hierzulande besonders die Rechtssicherheit, die gesunde Wirtschaft und die politische Stabilität. Investoren aus Nachbarländern wie Österreich oder der Schweiz profitieren davon ebenfalls und haben zudem den Vorteil, keine Sprachbarrieren überwinden zu müssen.

4. Der internationale Vergleich spricht für Deutschland.

Im internationalen Vergleich schneidet der Immobilienmarkt der Bundesrepublik gut ab: Während der Quadratmeterpreis in Paris schon bei fast 13.000€ liegt, sind es in München etwas über 8.000€. Und weltweit betrachtet? In New York City sind die Wohnungspreise aktuell ähnlich hoch wie in Paris – allerdings sind die Mietpreise in der Corona-Krise massiv gefallen: Im August 2020 lag die Leerstandsquote in Manhattan bei 5,1% und damit deutlich über dem Vorjahresniveau von 1,95%. 

Auch hier ist Deutschland klar im Vorteil: Der Immobilienmarkt hat es geschafft, gestärkt und ohne dramatische Einbrüche aus der Krise hervorzugehen.

5. Die Aussichten sind positiv.

Die Entwicklung der Immobilienpreise, der internationale Vergleich, die krisensichere Stabilität des deutschen Immobilienmarkts und optimistische Prognosen deuten darauf hin, dass der Immobilienmarkt im Herzen Europas auch in Zukunft attraktiv bleiben wird. 

Selbst eine Stadt wie München bleibt spannend für inländische und ausländische Investoren. Obwohl die Immobilienpreise immer weiter steigen, bleibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien hoch. Das führt dazu, dass Investoren zunehmend auch im Umland der bayerischen Hauptstadt lukrative Investitionen tätigen können. 

Der Vergleich mit Metropolen wie Paris oder New York City zeigt, dass die Preise hierzulande zwar auf hohem Niveau liegen, aber noch immer moderat und damit attraktiv für Investoren sind. Hinzu kommt die anhaltende Niedrigzinsphase, die zusätzlich zur positiven Entwicklung der Immobilienpreise in der Bundesrepublik dafür sorgt, dass Investieren hierzulande lohnenswert bleibt.

Eigentümer von Kapitalanlage-Immobilien sind zufrieden, wenn sich ihr Investment auszahlt. Wie sich der Wert einer Immobilie entwickelt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, die sich zum Teil beeinflussen lassen. Nicht zu unterschätzen beim Kauf ist die Wahl des Standorts. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen, haben Sie einen großen Vorteil: Sie sind viel flexibler bei der Standortwahl – nutzen Sie diesen Vorteil clever.

Warum ist der Standort wichtig für den Wert Ihrer Immobilie?

Es gibt zwei Hauptgründe, weshalb es sich für Sie lohnt, Immobilienstandorte zu vergleichen. 

• Grund Nr. 1: Die Rendite
  Die Rendite Ihres Investments in eine Immobilie hängt im Wesentlichen von den zu erzielenden Mietpreisen und dem Kaufpreis ab. Je attraktiver ein Standort für Mieter ist, desto geringer ist das Leerstandsrisiko und desto besser wird sich der Mietpreis entwickeln. Allerdings wirkt sich das auch auf die Kaufpreise aus – es kommt daher auf das Verhältnis an. Investoren müssen genau zwischen verschiedenen Faktoren abwägen: Standorte mit hohen Renditen sind oft weniger attraktiv für Mieter, können sich jedoch zu attraktiven Lagen entwickeln. Auf der anderen Seite versprechen besonders begehrte Standorte wie München eine gute Wertsteigerung für Immobilien, allerdings sind die Kaufpreise heute schon hoch, während die Renditen tendenziell niedriger ausfallen.  
• Grund Nr. 2: Die Wertentwicklung
  Wenn Sie planen, Ihre Immobilie später einmal zu verkaufen, hilft Ihnen ein guter Standort dabei, einen attraktiven Verkaufspreis zu erzielen. Denn je nach Standort können sich die Immobilienpreise unterschiedlich entwickeln. 

Den Zustand Ihrer Immobilie können Sie aktiv verbessern und mit Modernisierungen höhere Mieten begründen. Die Lage dagegen können Sie nicht ändern. Recherchieren Sie deshalb gut und holen Sie sich Unterstützung von Immobilienprofis.

Mikro- und Makrolage

Denken Sie bei Ihren Standortüberlegungen immer daran, neben der unmittelbaren Lage auch das „Big Picture“ zu sehen. Denn man unterscheidet bei Immobilien zwischen der Mikro- und der Makrolage.

Die Mikrolage bezieht sich auf die Umgebung Ihrer Eigentumswohnung und damit auf die direkte Nachbarschaft, auf die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe und so weiter. Neben objektiven Faktoren, wie der Entfernung zum Bahnhof oder der Anzahl der Spielplätze in der Umgebung, spielen immer auch subjektive Faktoren eine Rolle, etwa wie ruhig und begrünt die Gegend ist oder welchen individuellen Charakter das Viertel und seine Bewohner haben.

Die Makrolage meint dagegen das Umfeld im weitesten Sinn, also die Stadt selbst, aber auch Arbeitgeber und Bildungseinrichtungen in der Region oder ein ländlicher oder urbaner Charakter. Auch hier gibt es nicht nur objektive und messbare, sondern auch subjektive Faktoren.

3 Tipps für Investoren: Diese Fragen sollten Sie sich beantworten

1. Welche Ziele verfolgen Sie mit Ihrem Investment?
   Wollen Sie mit Ihrer Kapitalanlage-Immobilie schnell eine hohe Rendite oder nachhaltig Vermögen durch Werterhalt und -steigerung aufbauen? Beides zusammen lässt sich schwer realisieren, deshalb ist es wichtig, von Anfang an Ziele festzulegen und entweder die Rendite oder den Wert zu optimieren.
2. Welches Potenzial bietet ein Standort?
   Die Gegenwart ist schnelllebig und von Mobilität und Digitalisierung geprägt, die Arbeitswelt und die Art, wie Menschen zusammenwohnen, sind im Wandel. Überlegen Sie deshalb, wie potenzielle Mieter heute und in den nächsten zehn, zwanzig oder dreißig Jahren wohnen möchten. Welches Potenzial bietet Ihr gewählter Standort für Arbeitnehmer, die vermehrt im Homeoffice arbeiten oder öfter als früher neue Herausforderungen suchen? Wichtig dabei ist, die Mikro- und Makrolage zu betrachten. 
3. Wie hat sich der Standort bisher entwickelt?
   Nutzen Sie jede Information über einen Standort, die Sie finden können. Dazu gehören auch historische Marktdaten, die Sie heranziehen können, um Tendenzen zu erkennen. Bei diesen Daten ist beispielsweise interessant, wie sich die Bevölkerung entwickelt hat: Gab es viel Zuzug oder Wegzug? Wie ist die Tendenz? Aufschlussreich ist auch das BIP, das ein Anhaltspunkt dafür ist, welche Kosten fürs Wohnen sich die Mieter an einem Standort leisten können.

Profitieren Sie von Immobilienwissen

In die Tiefe können Sie dann gemeinsam mit Immoheld gehen. In unserem Analysetool sind beispielsweise historische Marktdaten für jedes einzelne Objekt hinterlegt. Sie profitieren außerdem von der Erfahrung und den Insights unserer Experten.

Warum steigt der Wert von Immobilien?

Grundsätzlich hängt die Immobilienpreisentwicklung von verschiedenen Faktoren ab, zum Beispiel von:

• den Zinsen, die seit Jahren niedrig sind
• der Möglichkeit für Käufer, günstige Kredite zu bekommen
• der Nachfrage nach Immobilien, die heute gerade in Ballungszentren kaum durch Neubauprojekte gedeckt wird
• der Entwicklung der Wirtschaft
• den Arbeitslosenzahlen

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das selbst in Krisenzeiten befriedigt werden will. Wie groß die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist, hängt unter anderem von der Zuwanderung aus dem Ausland und Binnenwanderung innerhalb Deutschlands ab – beide waren in den letzten Jahren hoch. Geplante Neubau- und Sanierungsprojekte können diese Nachfrage allerdings nicht schnell genug decken. Hinzu kommt, dass der Immobilienmarkt aufgrund niedriger Zinsen, erschwinglicher Kredite und steigender Immobilienpreise und Mieten viele Kapitalanleger lockt.

Wie kann ich mich über Immobilienpreise informieren?

Der Immobilienpreis bzw. Immobilienwert ist der Preis, den Immobilienbesitzer mit dem Verkauf ihrer Immobilie erzielen können. Er basiert auf dem Verkehrswert eines Objekts, den ein Gutachter individuell ermittelt. Eine weitere wichtige Größe für Immobilienkäufer ist der sogenannte Marktfaktor: Er setzt Mieten und Kaufpreise ins Verhältnis und verdeutlicht, wie viele durchschnittliche Jahresnettomieten eine Eigentumswohnung kostet. Als moderat gilt ein Marktfaktor von 22,5. Je höher dieser Faktor, desto “teurer” ist die Immobilie im Verhältnis zu potentiellen Mieteinnahmen, und umso niedriger ist im Umkehrschluss die Rendite.

Aufschluss darüber, wie sich Immobilienpreise in Deutschland entwickeln, geben Indices verschiedener Anbieter. Auch mit ihnen ist es für Investoren und Verkäufer allerdings schwer, sich ein umfassendes Bild über aktuelle Preise am Immobilienmarkt zu machen. Das Problem ist die fehlende Datenbasis: Die Wertermittlung einzelner Immobilien ist aufwendig und Kaufpreise sind hierzulande nicht öffentlich.

Reale Kaufpreisdaten, die Sie für ein spezifisches Kauf- oder Verkaufvorhaben zum Vergleich heranziehen sollten, liegen zum Beispiel größeren Anbietern von Immobilien vor, welche auf Marktdaten zugreifen können. Diese können Ihnen die relevanten Daten für Ihren Immobilienkauf oder -verkauf aufbereiten und Ihnen eine fundierte Entscheidung erleichtern.

Immobilienpreise Deutschland: Wo stehen wir heute?

Corona zum Trotz stiegen die Immobilienpreise auch in den Jahren 2020 und 2021 weiter an.  Die aktuellen Erhebungen des Statistischen Bundesamts zeigen für 2022 eine ungebrochene Entwicklung. Demnach sind die Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2022 im Schnitt um 10,2% gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen.

Besonders Eigentumswohnungen in großen Städten unterlagen bis Mitte 2020 einem starken Preisanstieg.
Quelle: Statistisches Bundesamt

Immobilienpreise 2022 und 2023: Diese Trends zeichnen sich ab

2022 sind nicht nur die Immobilienpreise weiter gestiegen, sondern auch die Bauzinsen und die Inflation. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung rechnet deshalb mit einer Preiskorrektur.

Zwar sei nicht zu befürchten, dass eine Immobilienblase kurz vor dem Platzen steht. Allerdings seien Preiseinbrüche von bis zu 10% bei Wohnungen und Eigenheimen möglich. Grund für diese Annahme ist unter anderem, dass sich die Mietpreise aktuell weniger stark entwickeln als die Immobilienpreise: Während Eigentumswohnungen im Vergleich zu 2021 knapp 11% teurer wurden, sind die Mieten nur um 4% gestiegen.

Immobilienpreise Deutschland: Wie entwickeln sich die Metropolen?

Attraktiv für Mieter, teuer für Investoren – das zeichnet die Top-7-Metropolen in Deutschland aus. Als besonders teures Pflaster wird regelmäßig München angeführt. Auch der Berliner Immobilienmarkt gilt schon lange als hochpreisig. So entwickeln sich die Preise aktuell in den beiden Immobilien-Hotspots:

Immobilienpreise München

München ist die Stadt mit Herz – und die Stadt mit den höchsten Immobilienpreisen Deutschlands. Laut dem Planungsverband München haben sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in der Region München seit 2010 nominal mehr als verdoppelt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in der bayerischen Hauptstadt ist ungebrochen, während Baugrund knapp bleibt. Das macht das Umland attraktiv für Investoren.

2022 haben steigende Zinsen und die Inflation die Entwicklung moderat ausgebremst: Während sich Eigentumswohnungen im Bundesdurchschnitt um rund 8% verteuert haben, waren es in München nur 7%. Im Verlauf des Jahres sind die Preise sogar leicht gefallen. Das Preisniveau bleibt dennoch hoch – genauso wie die Nachfrage.

Immobilienpreise Berlin

Berlin ist genau wie München beliebt bei Mietern und Investoren und bietet noch ausreichend Platz im Umland. Laut dem Immobilienmarktbericht Berlin 2021/2022 lag der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen 2021 bei 5.379 Euro pro Quadratmeter und im Neubau sogar bei 7.296 Euro pro Quadratmeter und damit 14% bzw. 13% über dem Vorjahreswert.

Steigen oder fallen die Immobilienpreise? Prognose 2030 ist schwierig

Wie entwickeln sich die Preise in den nächsten zehn Jahren? Wann werden die Immobilienpreise fallen? Solche Prognosen sind aus heutiger Sicht und insbesondere vor dem Hintergrund anhaltender Krisen schwer zu treffen. 2022 hat gezeigt, dass der Immobilienmarkt noch immer resistent gegen Krisen ist. Experten rechnen jedoch mit einer Trendwende.

Mögliche Auswirkungen der Corona-Pandemie, verschiedene Szenarien für die Immobilienpreis-Zukunft und Antworten auf die Frage, ob sich das Investieren in Immobilien weiterhin lohnt, haben wir in einem separaten Artikel für Sie zusammengefasst.

Was die Immobilienpreisentwicklung für Sie als Käufer bedeutet

Nicht nur für Verkäufer, sondern auch für Sie als potenzieller Immobilienkäufer spielt die Immobilienpreisentwicklung eine große Rolle. Die Preise haben Einfluss auf Ihre Rendite und die Finanzierung Ihrer Kapitalanlage. Ein genaues Bild über aktuelle Immobilienpreise mit belastbaren Vergleichswerten bietet Ihnen ein Partner wie Immoheld, der Zugriff auf relevante Informationen hat und die Preise einordnen kann.

Mit umfassenden Daten und einer erstklassigen Beratung schaffen Sie ideale Voraussetzungen dafür, dass sich Ihre Immobilieninvestition langfristig lohnt und Sie Ihre gesteckten Ziele erreichen.