Steuerliche Änderungen

Steuern spielen beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Denn je nach Objektart und mit guter Planung können Investoren damit Jahr für Jahr Geld sparen. 2024 gibt es für potenzielle Käufer von Immobilien einige wichtige Änderungen.

Degressive Abschreibung

Zu Beginn erfreuliche Nachrichten für Immobilienkäufer: Die degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) könnte 2024 wiederkommen. Sie bietet die Möglichkeit, Investitionskosten für Bauprojekte steuerlich geltend zu machen.

Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes ist eine befristete Wiedereinführung der AfA geplant. Nachdem zunächst eine Abschreibungshöhe von 6 % im Gespräch war, einigte sich der Vermittlungsausschuss am 21. Februar 2024 auf 5 %.

Die AfA soll rückwirkend für Bauprojekte mit Bauginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gelten. Abschreibungen sollen für neu gebaute oder neu gekaufte Wohnungen und Wohngebäude ab Effizienzstandard 55 möglich sein. Die Zustimmung des Bundesrats ist noch offen.

Unterstützung für Sparer

Seit diesem Jahr profitieren mehr Menschen von staatlichen Förderungen, zum Beispiel bei Bausparverträgen oder der Tilgung von Baukrediten. Denn 2024 wurden unter anderem die Einkommensgrenzen für vermögenswirksame Leistungen (VL) angehoben.

Das bedeutet: Mehr Arbeitnehmer haben jetzt Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage. Diesen Zuschuss gewährt der Staat zu den VL, mit denen Unternehmen ihre Angestellten beim Vermögensaufbau unterstützen können. In der Regel zahlen Unternehmen dabei bis zu 40 € pro Monat in einen Sparvertrag ein. Zusätzlich dazu gibt es 43 bis 80 € pro Jahr vom Staat, wenn das zu versteuernde Jahreseinkommen folgende Grenzen nicht übersteigt:

• 40.000 € für Alleinstehende
• 80.000 € für Verheiratete

Der Staat gewährt eine Sparzulage in Höhe von 9 % der vom Arbeitgeber in einen Sparvertrag eingezahlten VL. Förderfähig sind unter anderem die Tilgung eines Baukredits oder das Ansparen für eine Immobilie mit einem Bausparvertrag. Gefördert wird eine jährliche Sparsumme von maximal 470 € für Singles und 940 € für Paare.

Außerdem ist der Grundfreibetrag für die Einkommensteuer – die auch für Mieteinnahmen fällig wird – von 10.908 auf 11.604 € gestiegen. Für Verheiratete gilt ein Freibetrag von 23.408 €.

Kein Lastenausgleich geplant

Vergangenes Jahr kursierten Gerüchte darüber, dass 2024 ein Lastenausgleich auf Immobilienbesitzer zukommt. Das Gesetz über den Lastenausgleich wurde 1952 eingeführt, um deutsche Bürger finanziell zu entschädigen, die durch den Zweiten Weltkrieg besonders benachteiligt waren. Dafür mussten unter anderem Immobilienbesitzer einen Teil ihres Vermögens abgeben.

Infolge der Corona-Pandemie war von einer Neuauflage des Gesetzes die Rede, von der Experten jedoch klar abrieten, um das Vertrauen von Sparern und Investoren nicht zu erschüttern. Immobilienkäufer müssen 2024 deshalb nicht mit einer Vermögensabgabe rechnen.

Besteuerung von Immobilientransaktionen

Wer eine Immobilie kauft oder besitzt und sie auf eine Personengesellschaft übertragen will oder umgekehrt, muss dafür seit dem 01.01.2024 Grunderwerbsteuer zahlen.

Grund dafür ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG). Investoren, für die das relevant sein könnte und Eigentümer, die Umstrukturierungen planen, sollten sich steuerlich beraten lassen.

Änderungen durch das Gebäudeenergiegesetz

Das Thema Nachhaltigkeit beschäftigt Käufer und Besitzer von Immobilien schon lange. Daran wird sich auch 2024 nichts ändern, insbesondere aufgrund des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Heizungsanlagen bei Neubauprojekten

Das GEG verlangt unter anderem, dass bei Neubauprojekten in Neubaugebieten Heizungen geplant werden müssen, die zu mindestens 65 % auf erneuerbaren Energien (EE) basieren. Für Immobilien außerhalb von Neubaugebieten sind solche Regelungen ab 2026 vorgesehen. Bei bestehenden Heizungsanlagen ist kein Austausch notwendig. Geht eine Bestandsheizung kaputt, reicht eine Reparatur.

Förderung von Heizungstausch

Ein Heizungstausch für mehr Nachhaltigkeit kann sich dennoch lohnen. Immobilienbesitzer, die jetzt auf Heizungen mit 65 % EE umsteigen, profitieren von verschiedenen Förderungen, die bei maximal 70 % der Kosten liegen:

• 30 % Grundförderung
• 5 % Effizienzbonus für bestimmte Wärmepumpen
• 2.500 € Zuschlag für Biomasseheizungen mit bestimmten Staub-Emissionsgrenzwerten
• 20 % Geschwindigkeitsbonus – wird ab 2029 und bis 2037 abgebaut
• 30 % Einkommensbonus bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 40.000 €

Gestiegene CO2- und Energiepreise

Wer eine Immobilie mit Gas- oder Ölheizung kauft, muss seit diesem Jahr 15 € mehr pro Tonne ausgestoßenem CO2 zahlen – insgesamt 45 €.

Die Kosten teilen sich Immobilienbesitzer mit ihren Mietern. Allerdings hängt der Vermieteranteil vom Effizienzgrad des Gebäudes ab und kann bei besonders schlecht gedämmten Wohnungen bis zu 95 % der CO2-Kosten betragen.

Sanierungspflicht

Wichtig für künftige Besitzer: Das GEG schreibt innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf oder dem Erbe einer Immobilie bestimmte Sanierungsmaßnahmen vor. Diese Maßnahmen betreffen die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs und der Rohrleitungen in unbeheizten Räumen.

Bußgelder

Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte sich in Ruhe mit dem GEG auseinandersetzen. Denn wenn Sie trotz Verpflichtung keinen Heizungstausch, keine Heizungsinspektion oder keine Dämmmaßnahmen durchführen, riskieren Sie Bußgelder zwischen 5.000 und 50.000 €.

Verbesserter Zugang zu Vergleichsmieten über Mietspiegel

Seit Anfang 2024 müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen qualifizierten Mietspiegel bereitstellen. Diese Mietspiegel werden für Sie relevant, wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen und die Miethöhe bestimmen oder später eine Mieterhöhung durchsetzen möchten.

Fazit: Up to date bleiben und informiert investieren

2024 könnte wirtschaftlich gesehen ähnlich herausfordernd werden wie das vergangene Jahr. Mit sorgfältiger Planung und einer fundierten Datenbasis kann es sich dennoch lohnen, Investitionschancen zu ergreifen und sich mit einer Immobilie für die Zukunft abzusichern.

Unsere Experten unterstützen Sie dabei, in Ihre Investitionsentscheidung relevante Marktdaten einfließen zu lassen und keine gesetzliche Entscheidung zu verpassen, die Einfluss auf Ihr Investment hat. Sprechen Sie uns mit Ihren Fragen und Gedanken zum Immobilienmarkt und Ihren Investmentplänen an – wir finden eine Lösung, mit der Sie sich wohlfühlen.

Der Immobilienmarkt war 2023 geprägt von sinkenden Preisen auf der einen und steigenden Zinsen und Inflationsraten auf der anderen Seiten. Zwar ist das Investieren in Immobilien dadurch günstiger geworden und Käufer haben mehr Einflussmöglichkeiten auf die Kaufkonditionen. Gleichzeitig ist die Finanzierung teurer geworden.

Für Menschen, die über den Kauf einer Immobilie nachdenken, stellt sich deshalb die Frage: Was bringt das Jahr 2024 und lohnt es sich, in eine Eigentumswohnung zu investieren? Bei der Beantwortung dieser Frage spielen die folgenden fünf Schlüsselfaktoren eine Rolle, für die wir für 2024 die wichtigsten Prognosen recherchiert und zusammengefasst haben.

Know-how aufbauen: Lernen Sie die Kennzahlen für Ihr Immobilien-Investment kennen.

Zinsen: Voraussichtlich stabil

Für den Kauf einer Immobilie ist in der Regel neben Eigenkapital eine Immobilienfinanzierung erforderlich. Die Kosten dafür hängen unter anderem von den Bauzinsen ab.

Nachdem der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) und die Bauzinsen jahrelang niedrig waren, kam 2022 die Wende. Die EZB hat den Leitzins schrittweise von 0 auf 4,5 % angehoben und meldete im Januar 2024, dass der Leitzins zunächst unverändert bleiben wird.

Eine ähnliche Entwicklung durchliefen die Bauzinsen. Sie sind seit Anfang 2022 kontinuierlich gestiegen und lagen zwischenzeitlich bei über 4 %. Anfang 2024 pendelten sie sich bei etwa 3,5 % ein. Für einige Käufer liegen die Bauzinsen sogar unter 3 %.

Für 2024 erwarten Experten ein stabiles Zinsniveau. Analysten der Deutschen Bank rechnen damit, dass die Bauzinsen bis Ende des Jahres wieder anziehen werden. Mit den leicht gesunkenen Bauzinsen dürfte die Bereitschaft, in Immobilien zu investieren, dennoch allgemein wieder steigen.

Inflation: Auf einem guten Weg

Mit den steigenden Zinsen reagierte die EZB auf die hohe Inflation in Europa, die durch die Pandemie, hohe Energiepreise und Lieferengpässe ausgelöst wurde. Im Oktober 2022 erreichte die Inflationsrate einen Höchstwert von 10,4 %.

Zwar ist der Jahresdurchschnitt von 2022 auf 2023 wieder gesunken. Dennoch wird die Inflationsrate 2024 voraussichtlich noch nicht den angestrebten Wert von 2 % erreichen. Im Dezember 2023 lag sie bei 3,7 %, nachdem sie im November auf 3,2 % gesunken war.

Immerhin: Langsam verliert die Inflation ihren Schrecken. Mit dem stabilen Leitzins versucht die EZB, die Lage an den Finanzmärkten zu entspannen. Sparern steht jetzt wieder mehr Geld für Investitionen zur Verfügung. Der Zeitpunkt, in Immobilien als Inflationsschutz zu investieren, ist deshalb günstig.

Immobilienpreise: Wohin geht der Trend?

Steigende Zinsen und teure Kredite, dazu Inflationsangst – die vergangenen Jahre haben Investoren verunsichert und die Nachfrage nach Wohneigentum gedämpft. Die Immobilienpreise spiegeln diese Entwicklung deutlich wider: Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien 2023 so stark gesunken wie seit über 20 Jahren nicht mehr.

Ende 2023 lagen die Preise 10,2 % unter Vorjahresniveau. Im Vergleich zu Ein- und Zweifamilienhäusern sanken die Preise bei Wohnungen etwas langsamer. Insgesamt sind die Wohnungspreise sowohl in der Stadt als auch auf dem Land um 9,1 % gesunken. Außerdem beobachteten Experten, dass energieeffiziente Immobilien wertstabiler waren als ältere oder sanierungsfällige Wohnungen.

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2024 dürfte sich der Trend in abgeschwächter Form fortsetzen. Davon geht die DZ Bank aus und schätzt, dass der Jahresdurchschnitt für den Preisrückgang zwischen 0,5 und 2,5 % liegen wird. Aber: Der „Zinsschock“, der unter anderem zu den starken Preisrückgängen geführt hat, ist laut der Deutschen Bank verdaut.

Ein Ende des Preisverfalls ist langsam in Sicht. Bei den inzwischen wieder gefallenen Bauzinsen und der zurückgegangenen Inflationsrate können Investoren dieses Jahr also durchaus einen Kauf wagen – mit sorgfältiger Planung und Beratung.

Mieten: Preiswende nicht in Sicht

Anders als bei den Kaufpreisen ist der Aufwärtstrend bei Mieten ungebrochen. Um 3 % sind die Mietpreise laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) 2023 gestiegen. Der Immobilienverband Deutschland IVD bezeichnet die Entwicklung allerdings als moderaten Anstieg.

Aktuell müssen Mieter für eine Wohnung mit gutem Wohnwert bundesweiten im Durchschnitt 11,10 Euro pro Quadratmeter zahlen, bei mittlerem Wohnwert sind es durchschnittlich 9,50 Euro je Quadratmeter.

Für den Anstieg der Mieten gibt es verschiedene Gründe:

• Die Bevölkerung wächst,
• der Wohnungsbau stockt aufgrund gestiegener Baukosten und
• viele Menschen haben sich wegen der hohen Bauzinsen von ihrem Traum vom Eigenheim verabschiedet und weichen auf Mietwohnungen aus.

Die Leerstandsquoten liegen aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau. Daran wird sich Experten zufolge im Laufe des Jahres nichts ändern. Im Gegenteil könnte sich die Lage eher noch verschärfen. Denn die Zahl der Baugenehmigungen sinkt ebenso wie die der fertiggestellten Wohnungen.

Bei Kapitalanlageimmobilien helfen Mieteinnahmen, die Kreditkosten teilweise zu decken. Für Anleger bedeutet die Entwicklung der Mieten deshalb in der aktuellen Situation stabile Renditen.

Nachfrage: 2024 wird das Jahr der Käufer

Die Entwicklungen am Immobilien- und Finanzmarkt haben für Verunsicherung gesorgt – sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern. Der IVD berichtet, dass deshalb die Vermarktungsdauer von Immobilien gewachsen ist. Auf der anderen Seite sank 2023 die Zahl der Käufe.

Die schleppende Vermarktung von Immobilien und die gesunkene Nachfrage bei Investoren führen dazu, dass Käufer mehr Verhandlungsspielraum haben und Einfluss auf die Kaufkonditionen nehmen können.

Ist 2024 der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?

Welcher Zeitpunkt der richtige für Ihren Kauf einer Kapitalanlageimmobilie ist, können nur Sie allein entscheiden. Der Blick auf die Schlüsselfaktoren, die ein erfolgreiches Investment begünstigen können, zeigt aber: 2024 bietet gute Vorzeichen für Ihre Rendite.

• Die Immobilienpreise sind günstiger als noch vor einigen Jahren und könnten bereits in den kommenden Jahren wieder steigen.
• Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass die Mieten weiter anziehen werden.
• Zwar sind die Zinsen noch immer hoch, allerdings ist das Niveau im Vergleich zum vergangenen Jahr deutlich gesunken. Investoren steht damit ein günstiges Zinsfenster offen.
• Die Inflation hat sich verlangsamt. Dennoch ist eine Inflationsrate von über 3 % ein guter Anreiz, den Wert Ihres Vermögens jetzt wirksam zu schützen.
• Immobilieninvestoren sind zögerlich geworden. Dadurch verschiebt sich die Marktmacht von den Verkäufern zu den Käufern, die eine bessere Verhandlungsposition bekommen.

Einem Bericht der Wirtschaftswoche zufolge wollen 38 % der privaten und gewerblichen Investoren die aktuelle Lage am Immobilienmarkt nutzen und ihr Immobilienportfolio ausbauen. Diesen Plan befürwortet unter anderem der Präsident des IVD, Dirk Wohltorf, der im Oktober 2023 sagte: „Abwarten ist nicht sinnvoll – weder für Verkäufer, die auf wieder steigende Immobilienpreise setzen, noch für Käufer, die auf weitere Preisnachlässe hoffen.“

So gestalten Sie den Immobilienkauf 2024 optimal

Egal, ob Sie 2024 oder später in Immobilien investieren möchten: Den Markt zu beobachten und sich über die Entwicklung der fünf Schlüsselfaktoren zu informieren ist unverzichtbar für die Rendite.

Allerdings gibt es neben den genannten Faktoren noch weitere Kennzahlen, die je nach Investmentzielen berücksichtigt werden sollten. Für die Analyse von Kennzahlen und Marktdaten ist viel Expertise und Zeit erforderlich.

Überlassen Sie die komplexen Berechnungen einem erfahrenen Partner und konzentrieren Sie sich darauf, aus lukrativen Optionen das beste Investment für Ihre Ziele zu wählen. Immoheld analysiert für Sie den Immobilienmarkt und findet Objekte, die zu Ihren Zielen passen. Dafür setzen wir auf ein intelligentes Analysetool, um alle für Ihr Investment relevanten Daten auszuwerten.

Für über 35 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke in Deutschland wird Jahr für Jahr die Grundsteuer fällig. Erhoben wird sie durch die Kommunen, die mit den Einnahmen zum Beispiel in die örtliche Infrastruktur oder in den Bau von Schulen investieren können. 

Die Grundsteuer ist von allen Eigentümern von Grundstücken, Gebäuden oder land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen zu entrichten. Wer eine Mietwohnung besitzt, kann die Grundsteuer auch als Teil der Nebenkosten auf die Mieter umlegen.

Warum gibt es eine neue Grundsteuer?

Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer sind Grundstückswerte, man spricht auch von Einheitswerten. Diese Einheitswerte werden mit einer bundesweit einheitlichen Steuermesszahl und anschließend mit dem Hebesatz multipliziert, den die Gemeinden festlegen dürfen.

Allerdings wurden die Grundstückswerte im Westen seit 1964 und im Osten seit 1935 nicht mehr angepasst. 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die grundsteuerliche Bewertung als verfassungswidrig erklärt. Denn: Die Werte von Grundstücken haben sich seit 1935 und 1964 sehr unterschiedlich entwickelt.

Das Problem dabei: Gleichartige Grundstücke wurden in den vergangenen Jahren bei der Besteuerung unterschiedlich behandelt. Das Gericht urteilte, diese steuerliche Ungleichbehandlung sei ein Verstoß gegen das Grundgesetz. Seit  2019 gibt es mit mit dem Grundsteuer-Reformgesetz deshalb eine gesetzliche Grundlage für die Reform.

Grundsteuererklärung für Eigentümer

Die Reform sieht unter anderem vor, alle Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten. Dafür sammelte das Finanzamt bis Anfang 2023 verschiedene Objektdaten von Eigentümern eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs ein. Eigentümer mussten dabei ähnlich wie bei der Steuererklärung grundsteuerrelevante Angaben über das Elster-Portal (oder in Papierform) machen. Auf Basis dieser Grundsteuererklärung haben die Finanzämter die Grundsteuer neu berechnet.

Welche Daten brauche ich für die neue Grundsteuerreform?

Um ihre Erklärung abgeben zu können, benötigen Immobilienbesitzer verschiedene Informationen zu ihrem Eigentum. Welche Daten im Detail erforderlich sind, hängt vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet.

In der Regel sind es aber unter anderem die folgenden Informationen – viele davon sind im Grundbuch, im Energieausweis, im Kaufvertrag oder in den Unterlagen vom Finanzamt zu finden:

• Nutzungsart des Eigentums
• Adresse
• Größe des Grundstücks
• Miteigentumsanteil am Grundstück
• Steuernummer des Grundstücks
• Bodenrichtwert
• Baujahr des Gebäudes (nach 1949)
• Wohnfläche und Nutzfläche
• Netto-Kaltmiete

All diese Daten bilden die Basis für die Neuberechnung der Grundsteuer.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung nach der Grundsteuerreform erfolgt so wie bisher. Einziger Unterschied: Der sogenannte Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert. Allerdings sieht eine Öffnungsklausel vor, dass die Bundesländer eigene Modelle einführen dürfen.

Wenn Städte und Kommunen künftig die Grundsteuer berechnen, gelten also je nach Bundesland andere Regeln. In welchen Bundesländern Sonderregeln geplant sind, zeigt die folgende Tabelle:

Modell	Bundesland
Flächenmodell (Grundstücksfläche und Nutzung)	Bayern
Bundesmodell	Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Thüringen Baden-Württemberg, Saarland und Sachsen mit Abweichungen
Wohnlagenmodell (Grundstücksfläche und Wohnlage)	Hamburg
Flächen-Faktor-Modell (Grundstücksfläche und Lage)	Hessen
Flächen-Lage-Modell (Grundstücksfläche, Nutzung und Lage)	Niedersachsen

 

Im Bundesmodell erfolgt die Berechnung in drei Schritten:

1. Berechnung des Grundsteuerwerts aus dem Wert des Bodens, der Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (richtet sich unter anderem nach der Mietniveaustufe der Gemeinde), der Grundstücksfläche und -art sowie aus dem Alter des Gebäudes
2. Multiplikation mit der Steuermesszahl, die auf etwa 1/10 des bisherigen Werts gesenkt wird, um die Wertsteigerungen seit 1935 und 1964 auszugleichen – für Wohneigentum wird sie zum Beispiel von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent gesenkt
3. Multiplikation mit dem Hebesatz der Kommunen

Kritik an der Grundsteuerreform

Die unterschiedlichen Berechnungsmodelle führen dazu, dass die Grundsteuerbelastung je nach Bundesland und sogar innerhalb von Kommunen stark variieren kann. Der Bund der Steuerzahler hat ein Gutachten vorgelegt, in dem das Bundesmodell als verfassungswidrig eingestuft wird. Das Gutachten kritisiert unter anderem, dass für die Berechnung der Grundsteuer zum Teil fiktive Werte verwendet werden müssen, was zu Ungenauigkeit und Intransparenz führt. Eigentümer, die jetzt einen Grundsteuerwertbescheid bekommen, sollten die Zahlen genau prüfen lassen.

Wann wird die neue Grundsteuer fällig?

Für alle grundsteuerpflichtigen Eigentümer gilt die Grundsteuerreform seit dem 1. Januar 2025. Wie hoch die neue Grundsteuer ausfällt, hängt unter anderem davon ab, ob und in welcher Höhe die Städte und Kommunen ihren Hebesatz erhöht haben. Feststeht aber, dass Eigentümer von Wohnungen in begehrten Lagen entsprechend dem Immobilienwert mehr und Eigentümer von Objekten in strukturschwachen Gebieten weniger zahlen müssen.

Was müssen Immobilieninvestoren jetzt beachten?

Wer 2025 plant, eine Kapitalanlageimmobilie zu kaufen, sollte sich über die spezifischen Regelungen und Hebesätze in der Zielregion informieren. Grundsätzlich gilt beim Investieren: Planen Sie vorausschauend. Die Experten von Immoheld informieren Sie gern darüber, welche Auswirkungen die Grundsteuerreform auf Ihre Investmentpläne hat und wie Sie eine Immobilie finden, die zu Ihren Investmentzielen passt.

Wie hoch sind derzeit die Bauzinsen?

Jahrelang bewegten sich die Zinsen für einen Immobilienkredit auf niedrigem Niveau. Langfristig betrachtet ist der Zinssatz zwar noch immer niedrig. Allerdings sind die Bauzinsen seit Anfang 2022 spürbar angestiegen – und das mit einer Dynamik, mit der viele nicht gerechnet haben.

Während der Zinssatz Ende 2021 bei 10-jähriger Zinsbindung noch bei rund 1% lag, waren es im Mai bereits über 2%. Stand Oktober 2022 liegen die aktuelle Bauzinsen im Schnitt bei rund 3%. Seit Beginn des Jahres hat es Auf- und Abwärtsbewegungen gegeben, der Trend nach oben ist allerdings deutlich zu erkennen.

Aktuelle Bauzinsen: Tabelle der Entwicklung

Die folgende Tabelle zeigt anhand ausgewählter Zeitpunkte, wie sich der Effektivzinssatz innerhalb der vergangenen Jahre entwickelt hat:

Zeitpunkt	Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite*
Mai 2005	4,39
Mai 2010	4,01
Mai 2017	1,66
Mai 2018	1,77
Mai 2019	1,46
Mai 2020	1,12
Mai 2021	1,09
Mai 2022	2,12
August 2022	3,00
Oktober 2022	3,50

* an private Haushalte mit einer anfänglichen Zinsbindung über 5-10 Jahre (Quelle: Deutsche Bundesbank)

Warum steigen die Bauzinsen jetzt?

Für die Zinswende bei Immobilienkrediten gibt es verschiedene Gründe. Einer der Auslöser für das Ansteigen der aktuellen Bauzinsen seit Jahresbeginn ist die hohe Inflation. In dieser Situation sind die Notenbanken gezwungen, die Leitzinsen anzuheben.

Im September hat die EZB deshalb den Leitzins auf 1,25% erhöht. Höhere Zinsen bedeuten höhere Kosten für die Banken, die sie an ihre Kreditnehmer weiterreichen.

Die Zinsentwicklung hängt allerdings auch von einem weiteren Faktor ab: Indirekt geben die zehnjährigen Bundesanleihen die Richtung für die Entwicklung der Bauzinsen vor. Steigen die Zinsen der Bundesanleihen, dann steigen in der Regel auch die Bauzinsen.

Warum steigen die Bauzinsen mit den Zinsen der Bundesanleihen?

Das ist der Grund dafür: Um ihren Kunden eine Baufinanzierung zu ermöglichen, vergeben die Banken Pfandbriefe und erhalten dafür Geld von Anlegern.

Die Zinsen dafür richten sich nach den Vorgaben der DekaBank Deutsche Girozentrale in Frankfurt. Diese wiederum orientiert sich an den Zinsen zehnjähriger Bundesanleihen. Die Banken schlagen noch eine Risikoprämie von etwa 0,5 bis 0,7% auf und legen so ihren Bauzins fest.

Wie hoch steigen die Bauzinsen noch?

Da die Bauzinsen aktuell selbst Experten immer wieder überraschen, sind diese mit ihren Prognosen vorsichtig. Einige Szenarien gehen von einem Anstieg auf rund 4% noch in diesem Jahr aus. Andere vermuten, dass die Zinssätze sich auf dem aktuellen Niveau einpegeln könnten. Eine Kehrtwende ist jedenfalls vorerst nicht in Sicht. Dagegen spricht unter anderem, dass der Leitzins noch weiter steigen könnte.

Wie wirken sich die aktuellen Bauzinsen auf Ihre Investmentpläne aus?

Zinsen beeinflussen die Kosten von Immobiliendarlehen erheblich. Für Investoren, die bereits konkrete Pläne für den Kauf einer Immobilie haben, kann es sich deshalb lohnen, die Finanzierung lieber früh als spät abzuschließen.

Wer plant, eine Immobilie zu kaufen, sollte die aktuellen Bauzinsen prüfen und das anstehende Investment auf Basis der derzeitigen Zinsprognosen genau durchrechnen. Eine weitere Größe, die Immobilienkäufer im Blick haben müssen, sind die Immobilienpreise.

Zusammenhang aktuelle Bauzinsen und Immobilienpreise

Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Denn aufgrund der Niedrigzinsphase in den letzten Jahren waren Kredite erschwinglich. Zudem warfen andere Anlageformen immer weniger Zinsen ab, was Immobilien immer attraktiver machte. Allerdings ist die Zinswende bereits beschlossen und die Inflation steigt und steigt seit Monaten.

Wenn immer weniger Menschen eine Baufinanzierung bekommen oder sich Immobilien aufgrund von Jobverlust oder Schulden nicht mehr leisten können, sinkt die Nachfrage nach Immobilien in einigen Anlageklassen. Sinkende Immobilienpreise sind für Käufer von Vorteil, die über ein hohes Eigenkapital verfügen und nur auf eine geringe Zuzahlung durch die Bank angewiesen sind.

Was müssen Immobilieneigentümer mit laufendem Kredit wissen?

Nicht nur Käufer, sondern auch Immobilienbesitzer sollten die aktuelle Entwicklung bei den Bauzinsen und den Immobilienpreisen genau beobachten. Denn für alle, die aktuell noch eine Immobilie abbezahlen, könnten nicht nur die steigenden Zinsen für höhere Kosten sorgen. Auch sinkende Immobilienpreise wirken sich unter Umständen nachteilig aus.

Steht bei Ihnen nach Ende der Kreditlaufzeit eine Anschlussfinanzierung an, müssen Sie diese voraussichtlich mit höheren Zinsen abschließen als Ihr ursprüngliches Darlehen. Und Sie müssen womöglich draufzahlen, wenn der Wert Ihrer Immobilie gefallen ist. Denn dann steigt der „Beleihungsauslauf“. Damit ist das Verhältnis von Immobilienwert und Darlehen gemeint. Je größer der Unterschied, desto größer ist das Risiko für die Bank – und das lassen sich Kreditinstitute mit höheren Zinsen ausgleichen.

Steht also in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung an, kann es sich in diesem Fall lohnen, jetzt schon über eine Umschuldung nachzudenken. Auf diese Weise ist es möglich, den aktuellen Bauzins mitzunehmen, bevor die Zinsen weiter steigen. Alternativ können Kreditnehmer auch ein Forward-Darlehen nutzen, um gegen eine Gebühr das aktuelle Zinsniveau „einzufrieren“.

So treffen Sie die richtige Entscheidung

• Wenn Sie aktuell den Kauf einer Immobilie planen, setzen Sie sich mit den aktuellen Bauzinsen und der Entwicklung der Immobilienpreise auseinander.
• Beachten Sie auch in der aktuellen Situation die Faktoren für eine lukrative Immobilie. Analysieren Sie die verfügbaren Marktdaten und achten Sie auf die Standortwahl.
• Denken Sie daran, dass mehr Eigenkapital weniger Fremdfinanzierung bedeutet und die Kosten für eine Finanzierung deutlich senken kann.
• Besitzen Sie bereits eine Immobilie, sollten Sie früh genug die Anschlussfinanzierung planen und möglichst nicht warten, bis die Bauzinsen den nächsten Sprung nach oben machen.
• Bei allem, was Sie planen: Lassen Sie sich beraten. Das Wissen von Experten ist in den aktuell herausfordernden Zeiten so wertvoll wie nie zuvor.

Die Experten von Immoheld beantworten gern alle Ihre Fragen rund um aktuelle Bauzinsen, Fallstricke bei der Finanzierung, die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl einer Immobilie und wie Sie Ihr Vermögen mit Immobilien bestmöglich schützen können.

Droht eine Hyperinflation 2022?

Die wichtigste Antwort vorab: Vor einer Hyperinflation muss sich heute niemand fürchten. Auch wenn die derzeitigen Entwicklungen vor allem bei Verbrauchern für Beunruhigung sorgen, sind wir davon noch weit entfernt.

Doch die Angst vor einer Hyperinflation ist nachvollziehbar, vor allem bei älteren Generationen. Schließlich befinden wir uns in einer Zeit, in der die Zukunft ungewiss und die Weltwirtschaft strapaziert ist. Kriege, die immer näher rücken, und steigende Energiekosten lassen Erinnerungen an die Entwicklungen wach werden, die Deutschland Anfang des 20. Jahrhunderts erleben musste.

Denn wohin eine außer Kontrolle geratene Inflation im schlimmsten Fall führt, haben die Deutschen schon einmal erlebt: Nach dem Ersten Weltkrieg verlor das Geld so drastisch an Wert, dass ein Brotlaib zeitweise 100 Milliarden Reichsmark und mehr kostete. Eine solche Hyperinflation tritt allerdings nur ein, wenn die Preise monatlich um durchschnittlich 50 % und mehr steigen und wenn die Geldmenge innerhalb eines Landes rasch ansteigt.

Von den 50 % pro Monat sind wir noch weit entfernt und Experten gehen nicht davon aus, dass wir diese Quote erreichen werden. Außerdem beginnt die Europäische Zentralbank (EZB) bereits damit, die Geldmenge mit der Anhebung des Leitzinses zu reduzieren.

Ob Inflation oder Hyperinflation: Der beste Schutz für das eigene Vermögen sind möglichst geringe Schulden und ein diversifiziertes Anlagenportfolio, das auch Immobilien enthalten sollte. Denn Sachwerte wie eine Eigentumswohnung entwickeln sich bei steigender Inflation in der Regel positiv. Das liegt daran, dass die Mieten in dieser Situation steigen und die Nachfrage nach Immobilien zunimmt.

Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage? Was Investoren wissen müssen.

Was ist eine Rezession – einfach erklärt?

Wahrscheinlicher als eine Hyperinflation ist die Rezession. Aktuell (Stand September 2022) deutet alles darauf hin, dass wir auf eine Rezession zusteuern. Im Folgenden beantworten wir zunächst die wichtigsten Fragen dazu bevor wir uns mit ihrem Einfluss auf Immobilien und Ihre Investmentpläne beschäftigen.

Was passiert in der Rezession?

Die Wirtschaft entwickelt sich nicht linear, sondern in sogenannten Konjunkturphasen. Neben den positiven Phasen Aufschwung und Boom gibt es auch die Depression und die Rezession. Rezession bedeutet Rückgang, denn in dieser Phase schrumpft die Wirtschaftsleistung eines Landes. Kennzeichen der Rezession sind unter anderem

• schlechte Wirtschaftsprognosen
• ein Rückgang der Nachfrage
• überfüllte Lager
• Zurückhaltung bei Investitionen
• Kurzarbeit und Stellenabbau

Die Ursachen für eine Rezession können vielfältig sein. Häufig sind aber strukturelle Veränderungen wie wir sie zuletzt in Form der Coronapandemie erlebt haben, der Grund. Aktuell ist die angespannte politische Lage in Europa sicher ein weiterer wichtiger Faktor, hinzu kommen Lieferengpässe und die steigende Inflation.

Es gibt unterschiedliche Ansichten darüber, wann eine Rezession vorliegt. Eine Definition besagt, eine Rezession liegt vor, wenn sich das Bruttoinlandsprodukt (BIP) zwei Quartale in Folge im Vergleich zum Vorquartal negativ entwickelt.

Ist eine Rezession eine Inflation?

Eine Rezession ist keine Inflation, doch die beiden hängen zusammen und in der Regel ist die Inflation ein Vorbote der Rezession. Mit steigender Inflation sinkt die Kaufkraft der Verbraucher und das trübt die Kauflaune. Unternehmen bleiben auf ihren Waren sitzen und haben weniger Einnahmen. Entsprechend tätigen sie weniger oder keine Investitionen mehr und müssen Mitarbeiter entlassen. Nach und nach verschlechtert sich die wirtschaftliche Lage und die Rezession nimmt ihren Lauf.

Was macht der Staat bei einer Rezession?

Der Staat kann mit konjunkturfördernden Maßnahmen die Rahmenbedingungen schaffen, um das Land wieder aus der Rezession zu führen. Um die Konsumbereitschaft der Verbraucher und den Investitionsmut der Unternehmen wieder anzukurbeln, kann der Staat unter anderem:

• günstige Kredite anbieten
• die Steuern senken
• Entlastungspakete schnüren, etwa bei steigenden Energiepreise
• Programme zur Stärkung des Arbeitsmarktes auf den Weg bringen

Was sind die Folgen einer Rezession?

Die Folgen einer Rezession zeigen sich an verschiedenen Stellen. Sie hat sowohl auf die Wirtschaft als auch auf Märkte und Individuen Einfluss. Während Unternehmen beispielsweise mit hohem Kostendruck kämpfen, müssen Arbeitnehmer um ihren Job und Selbstständige um neue Aufträge fürchten.

Gut ablesbar sind die Rezessionsfolgen an den Aktienmärkten, die mit fallenden Kursen und im schlimmsten Fall mit einem Crash reagieren. Umgekehrt lässt sich am Aktienkurs oft auch ablesen, wann die Rezession überwunden sein könnte: Positive Nachrichten und optimistische Wirtschaftsprognosen sorgen dafür, dass die Kurse wieder steigen.

Die Kursverluste treffen auch die Anleger. Schwächelnde Aktienkurse schwächen den Depotwert von Anlegern. Wer jedoch mit einem langfristigen Anlagehorizont investiert, kann eine Rezession in der Regel einfach aussitzen, denn nach dem Tief folgt früher oder später das Hoch und damit entspannen sich auch die Kurse an den Börsen wieder. Panikverkäufe sind in der Rezession tabu, da sie immer mit Verlusten einhergehen.

Was bedeutet eine Rezession für Immobilien?

Spannend für viele Investoren ist die Frage, wie Rezession und Immobilienpreise zusammenhängen. Normalerweise besteht in einer Rezession das Risiko, dass Immobilienpreise sinken. Denn wer seinen Job verliert oder sich keinen Kredit mehr leisten kann, kann auch keine Immobilien kaufen. Die Nachfrage sinkt und damit auch die Preise.

Bisher zeichnet sich eine Talfahrt bei den Immobilienpreisen nicht ab. Die nächsten Monate werden zeigen, ob Deutschland die Rezession 2022 umgehen kann und wie sich der Immobilienmarkt entwickeln wird. Fest steht aber: Nach dem Abschwung folgt der Aufschwung und das bedeutet, dass sich die Immobilienpreise wieder auf einem für Anleger lukrativen Niveau einpendeln werden.

Geldanlage in der Rezession: Sicher durch die Krise

Fallende Aktienkurse und sinkende Immobilienpreise haben nicht nur Nachteile. Wer über ausreichend Kapital verfügt und nicht auf Kredite angewiesen ist, kann die günstigen Preise jetzt nutzen, um in Sachwerte und Aktien zu investieren. Wichtig dabei ist, auf ein diversifiziertes Portfolio zu achten und nicht alles auf eine Karte zu setzen.

Wer in der Rezession investieren und Immobilien kaufen möchte, sollte sich außerdem genau über Faktoren wie den Standort, die Mietpreisentwicklung und Renditechancen informieren. Die beste Anlaufstelle für einen informierten Kauf ist ein Partner wie Immoheld. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Investitionsziele zu definieren und zu erreichen.

Immobilien gelten als krisensicherer Inflationsschutz. Die Entwicklung der Immobilienpreise 2022 und der anhaltende Krieg in der Ukraine lassen Kapitalanleger jedoch beim Kauf von Immobilien zögern. Soll man Immobilien jetzt kaufen oder warten – oder sein Geld anders anlegen?

Lohnt es sich noch, eine Immobilie zu kaufen oder gibt es bessere Alternativen?

Immobilien sind Sachwerte und damit anderen Anlageformen in einigen Punkten überlegen:

• Der Goldpreis schwankt oft stark und zudem wirft das Edelmetall keine Miete ab.
• Auch der Aktienmarkt ist volatil und birgt das Risiko von Totalverlust des eingesetzten Kapitals.
• Neue Anlageformen wie Kryptowährungen oder NFTs sind nur mit tiefgehendem Hintergrundwissen überhaupt eine Option.

Am klügsten fahren Kapitalanleger mit einem Mix aus verschiedenen Anlageformen, in dem Immobilien möglichst nicht fehlen sollten. Es besteht sogar die Möglichkeit, innerhalb der Anlageklasse der Immobilien zu diversifizieren, denn es gibt unterschiedliche Arten von Immo-Investments.

Für wen lohnen sich Immobilien noch?

Wer aktuell Immobilien kaufen möchte, benötigt vor allem eines: Kapital. Ein Investment lohnt sich vor allem noch für Menschen, die über genügend Eigenkapital verfügen, um einen gewissen Teil des Kaufpreises zu finanzieren und dadurch eine geringere Kreditsumme aufnehmen zu müssen.

Doch auch wenn derzeit die Bauzinsen bereits angestiegen sind, profitieren Immobilieninvestoren mit Fremdfinanzierung insgesamt noch immer vom niedrigen Leitzins. Sie sollten bei der Immobilienfinanzierung auf eine lange Zinsbindung achten, um sich die aktuellen Konditionen langfristig zu sichern, wenn Sie das Risiko weiterer Zinssteigerungen nicht auf sich nehmen wollen. Zudem spielt Investoren der historisch niedrige Realzins in die Hände.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Immobilienpreise sollten genau geprüft werden. Eigentumswohnungen sind teuer – allerdings müssen Investoren auch in Hochphasen keine Wucherpreise hinnehmen. Zusammen mit Immobilienexperten können Anleger beispielsweise mit Hilfe von Marktdaten am Standort prüfen, ob eine Immobilie überbewertet ist.

Grundsätzlich sollten Anleger nur Geld investieren, das sie in den nächsten Jahren nicht benötigen. In Zeiten hoher Inflation und einer unsicheren Zukunft gewinnt dieser Grundsatz es Investierens noch mehr an Bedeutung.

Wie wird sich der Immobilienmarkt in Deutschland entwickeln?

Bei der Frage, ob man Immobilien jetzt kaufen sollte oder nicht, spielt auch die Entwicklung des Immobilienmarkts in Deutschland eine Rolle – und die Prognosen sind lange nicht so düster, wie vor dem Hintergrund des demografischen Wandels zu vermuten wäre.

Durch verschiedene Effekte steigt die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland. Das liegt zum einen daran, dass viele Menschen, die aktuell die Ukraine verlassen müssen, in Deutschland ein neues Leben aufbauen möchten oder Zuflucht suchen. Zudem gibt es immer mehr Singlehaushalte und einen wachsenden Bedarf an Pflegeimmobilien durch die immer älter werdende Bevölkerung in Deutschland.

Wann sinken die Immobilienpreise?

Die wachsende Nachfrage, aber auch die steigenden Kosten für Baumaterial sprechen dafür, dass die Preise weiter steigen könnten oder sich zumindest stabil entwickeln werden. Verschiedene Analysen gehen davon aus, dass sich der Preisanstieg in Ballungsgebieten abschwächen wird und die Preise in ländlichen Gegenden weitgehend stabil bleiben. Wenn die Europäische Zentralbank den Leitzins anhebt, könnte dies dem Preisanstieg entgegenwirken.

Zusammenfassung: Sollte man jetzt Immobilien kaufen?

Grundsätzlich bietet eine Wohnung als Kapitalanlage viele Vorteile für Investoren, die ihr Geld langfristig anlegen und fürs Alter vorsorgen wollen. Zwar sind Eigentumswohnungen, Micro-Apartments und Co. immer mit einem gewissen Aufwand verbunden. Dafür generieren sie regelmäßig Mieten und können mit der richtigen Finanzierung lukrative Renditen erzielen.

Investoren, die 2022 über den Kauf einer Immobilie nachdenken, sollten bei ihren Überlegungen die folgenden Punkte berücksichtigen:

• Eine Mischung aus verschiedenen Anlageformen inklusive Immobilien ist sowohl in stabilen als auch herausfordernden Zeiten die beste Lösung für Anleger.
• Die hohen Immobilienpreise sowie steigende Darlehenszinsen führen dazu, dass Kapitalanleger noch gründlicher rechnen und ihr Investment genau planen müssen.
• Es ist abzusehen, dass die Nachfrage nach Immobilien bestehen bleibt und sich auch die Immobilienpreise stabil entwickeln werden.

Es lohnt sich nach wie vor, Immobilien für ein Investment und die Altersvorsorge in Betracht zu ziehen. Zwar herrscht gerade in Bezug auf den Leitzins und die Entwicklung der Preise aktuell Unsicherheit. Mit gründlicher Planung und der Unterstützung von erfahrenen Experten lassen sich jedoch viele Risiken reduzieren.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise aktuell?

Bei den Immobilienpreisen jagt eine Rekordmeldung die nächste. Zum dritten Mal in Folge sind die Preise im vierten Quartal 2021 so stark gestiegen wie nie zuvor:

• Laut aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes haben sich die Preise für Wohnimmobilien zuletzt um 12,2 % im Vergleich zum Vorjahr erhöht.
• Besonders deutlich sind die Preisanstiege in den Top-7-Städten zu spüren: Eigentumswohnungen sind dort 12,7 % teurer geworden. Zu beobachten ist allerdings auch, dass sich der Preisanstieg damit im Vergleich zum dritten Quartal abgeschwächt hat.
• Die Preisentwicklung macht auch vor dünn besiedelten Regionen nicht Halt. Hier stiegen die Preise um 15,9 %.

Wie sich die Preise in diesem Jahr entwickeln werden, hängt unter anderem davon ab, ob sich die Lage in der Ukraine entspannt. Denn nach der Corona-Pandemie müssen die Menschen weltweit nun gleich die nächste Krise verkraften, die ihre Spuren auch im Immobilienmarkt hinterlässt.

Immobilienpreise 2022: Erste Schätzungen

Auch wenn momentan große Unsicherheit beim Blick auf die Zukunft von Immobilien herrscht, wagen Analysten jetzt erste Schätzungen über Preise und Trends. Der aktuelle Deutschland Monitor, den Researcher der Deutschen Bank zum Wohnungsmarkt in Deutschland erstellt haben, geht bei einer weiterhin hohen Inflation von einem weiteren Anstieg der Preise aus.

Allerdings sei der Inflationsschutzeffekt, den Immobilien als Sachwerte naturgemäß haben, aktuell abgeschwächt. Ein Grund dafür ist, dass Mietpreisregulierungen die Erhöhung von Mieten blockieren. Schutz für das Vermögen bieten allerdings nach wie vor mit Fremdkapital finanzierte Wohnimmobilien – denn aktuell spielt Investoren der historisch niedrige Realzins in die Hände. 

Was ist der Realzins?

Der Realzins berechnet sich aus dem Nominalzins abzüglich der Inflationsrate.

Bei Geldanlagen wird üblicherweise der Nominalzins hinzugerechnet. Allerdings muss auch die Veränderung der Kaufkraft berücksichtigt werden, also die Inflationsrate. Momentan zeigt sich folgendes Bild: Im ersten Quartal haben Hypothekenzinsen stark zugelegt und selbst Experten überrascht. Gleichzeitig steigt allerdings auch die Inflationsrate immer weiter und lag im März 2022 bei 7,3 %.

Dennoch liegen aktuell die Zinsen unter der Inflationsrate. Dadurch ergeben sich negative Realzinsen. Bei Fremdkapital bedeutet das: Durch den inflationsbedingten Kaufkraftverlust der Schulden zahlen Kreditnehmer aktuell weniger Geld zurück als sie zur Finanzierung ihrer Immobilie erhalten haben.

Achtung: Immobilieninvestoren, die davon profitieren möchten, sollten unbedingt einen Finanzexperten zu Rate ziehen und Kredite dennoch nur aufnehmen, wenn sie sich die Rückzahlung wirklich leisten können.

Immer wieder ein Thema: Die Immobilienblase

Die wichtigste Frage, die Investoren stellen: Gibt es eine Blase und wann wird sie platzen? Die Bundesbank sieht bereits seit längerem Anzeichen dafür, dass die Gefahr einer Blase besteht. Sie schätzt, dass 2021 die Preise für Immobilien in den Städten etwa 15 bis 40 % über dem lagen, was vor dem Hintergrund soziodemografischer und wirtschaftlicher Faktoren eigentlich angemessen wäre. Zudem steigen die Kaufpreise stärker als die Mieten – damit gebe es Warnsignale für eine Immobilienblase.

Mit der Frage, ob und wann eine Immobilienblase platzen könnte, setzten sich auch die Researcher der Deutschen Bank auseinander. Die Experten sehen aktuell allerdings keine Anzeichen für einen Crash am Immobilienmarkt. Sie nehmen jedoch an, dass der Preisanstieg ein Ende haben wird. Laut ihren Prognosen könnte es 2024 so weit sein.

Was bedeutet ein Ende des Preisanstiegs? Die Researcher gehen davon aus, dass die Preise nicht massiv einbrechen werden, sondern um wenige Prozent fallen könnten.

Auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hat die Gefahr von Immobilienblasen untersucht. Es sieht zwar ebenfalls Anzeichen dafür, dass die Wohnungspreise zum Teil stärker steigen als mit Mietpreisen und niedrigen Zinsen zu erklären wäre. Sie bewerten das Verhältnis von Preisen und Mieten basierend auf ihren Auswertungen jedoch als weitgehend stabil. Das spricht gegen das Bestehen einer flächendeckenden Preisblase. Zudem bleiben die Kreditvergabe und ihre Finanzierungsstrukturen weiterhin solide.

Fazit: Steigende Preise, geringe Blasengefahr

Nach zwei Pandemiejahren hält auch das Jahr 2022 viele Überraschungen bereit, auf die Immobilienkäufer lieber verzichten würden. Denn in der Planung ihrer Investitionen ist die aktuell unsichere und angespannt politische und wirtschaftliche Lage auf dem Weltmarkt eine große Unbekannte und erschwert Entscheidungen.

Deshalb ist es jetzt umso wichtiger, geplante Investitionen zusammen mit Experten anzugehen. Bei Immoheld sind wir gerne für Sie da und beraten Sie auch in schwierigen Zeiten – auf Augenhöhe und immer mit Ihrem persönlichen Ziel vor Augen.

Die Bilder aus der Ukraine sind schockierend, das Leid der Menschen unfassbar. Der Krieg ist eine Katastrophe, hinter der Themen wie steigende Energiepreise in den Hintergrund treten. Trotzdem kreisen die Gedanken vieler Menschen auch jenseits des direkten Kriegsgeschehens um die Frage, was die Zukunft bringt.

Unsicherheit herrscht zum Beispiel bei Immobilieninvestoren oder Menschen, die darüber nachdenken, ihr Erspartes mit einer Immobilie abzusichern. Wir fassen die wichtigsten Fakten zusammen, die Sie jetzt kennen müssen.

Wie wirkt sich der Krieg auf Wohnraum aus?

Bis Anfang April lag die Zahl der aus der Ukraine Flüchtenden bei 4,3 Millionen. Laut einer empirica-Analyse im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA rechnet die deutsche Immobilienwirtschaft mit bis zu 1,29 Millionen Geflüchteten. Für sie wird ein kurzfristiger Bedarf an 500.000 zusätzlichen Wohnungen erwartet. Knapp die Hälfte davon müsse durch Neubau gedeckt werden.

Die Menschen, die die Ukraine verlassen müssen, verfügen über ein vergleichsweise hohes Bildungsniveau, viele von ihnen haben einen begehrten IT-Background. Zusätzlich ist die Frauenerwerbsquote sehr hoch.

Die Analyse des ZIA untersucht auch, wo der Bedarf an Wohnungen vor diesem Hintergrund steigen könnte. Die Wohnungssuche der Geflüchteten wird sich demnach vor allem auf Regionen konzentrieren, in denen ohnehin Wohnungsknappheit herrscht

Das Fazit des ZIA: 

• Die Lage an ohnehin angespannten Wohnungsmärkten dürfte sich verschärfen.
• Allerdings steige die Nachfrage nach Wohnungen in den Boom-Regionen nicht proportional mit der Zahl der Flüchtenden.
• Der ZIA schätzt, dass mit steigender Zahl der Flüchtenden auch die Wohnungsmärkte in bisherigen Stagnationsregionen profitieren werden, etwa die ländlichen Gegenden in Ostdeutschland.

Wie entwickelt sich die Inflation?

Laut Statistischem Bundesamt lag die Inflationsrate im März 2022 bei 7,3 %. Diese erneute Verschärfung der seit Monaten wachsenden Inflation ist unter anderem durch die steigenden Preise für Erdgas und Mineralölprodukte sowie für Energieprodukte begründet. Weitere Sorgenkinder sind die stockenden Lieferketten, die derzeit weltweit zu Lieferengpässen bei verschiedenen Gütern führen.

Zwar wird es durch die Inflation immer teurer, Immobilien zu kaufen. Dennoch sind Sachwerte nach wie vor der beste Inflationsschutz. Deshalb sind Immobilien auch in der jetzigen Situation eine gute Möglichkeit, das eigene Vermögen zu sichern.

Wie wirkt sich der Krieg auf die Zinsen aus?

Angesichts der steigenden Inflation steht aktuell eine Zinswende im Raum: Die Europäische Zentralbank (EZB) könnte den Leitzins anheben, der aktuell bei 0 % liegt. Damit würden sich Kredite auch für Immobilieninvestoren verteuern.

Aktuell lässt die EZB die Zinsen unangetastet. Allerdings sind die Zinsen bei der Baufinanzierung bereits jetzt gestiegen. Niemand kann vorhersagen, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Sie könnten jedoch weiter steigen. Wer ohnehin gerade über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte sich die aktuellen Zinsen sichern.

Trotzdem gilt: Ruhe bewahren, gründlich rechnen und vergleichen und nicht in Panik verfallen. Am besten sind Immobilieninvestoren mit einem Experten an ihrer Seite beraten. Denn: Um sich die aktuell gültigen Zinsen zu sichern, müssen Finanzierungsunterlagen vollständig und korrekt sein.

Werden Immobilien jetzt teurer?

Da Baustoffe knapp und Lieferketten strapaziert sind und zudem wichtige Materialien wie Stahl aus dem sanktionierten Russland bezogen werden, sind davon vor allem die Baustellen in Deutschland betroffen. Rohstoffknappheit, Lieferengpässe und steigende Energiepreise treiben die Kosten für das Bauen in die Höhe und lassen damit auch die Immobilienpreise weiter steigen.

Welchen Einfluss haben steigende Energiepreise?

Eine Entwicklung, die in allen Lebensbereichen zu spüren ist, ist der Anstieg der Energiepreise. Für den Immobilienmarkt bedeutet diese Entwicklung, dass die Anforderungen an die Effizienz von Gebäuden sich verschärfen und Immobilien, die ineffizient sind, an Wert verlieren könnten.

Wer seiner Immobilie jetzt ein Effizienz-Update verpassen will, ist damit allerdings nicht allein und sollte sich auf lange Wartezeiten gefasst machen – denn die Nachfrage nach zum Beispiel PV-Modulen und die Lieferengpässe im Halbleiterbereich bremsen solche Vorhaben aktuell aus.

Beim Kauf von Immobilien lohnt es sich unbedingt, auf nachhaltige Immobilien zu setzen und mögliche Förderungen zu prüfen.

Fazit: Von der Unsicherheit nicht verunsichern lassen

Das Jahr 2022 ist bis jetzt vor allem von einem Gefühl dominiert: Unsicherheit. Neben all dem Leid, das wir täglich in den Medien sehen, sind die Menschen unsicher, was die Zukunft bringt. Die letzten Wochen haben gezeigt, dass darauf niemand eine Antwort hat. Aus vergangenen Krisen wissen wir aber auch: Das wichtigste ist, Ruhe zu bewahren.

Das gilt auch in Bezug auf Immobilien. Investoren können jetzt entweder abwarten, bis sich die weltpolitische und weltwirtschaftliche Lage entspannt. Oder sie analysieren genau ihre Möglichkeiten und setzen bei Investitionen auf krisenfeste Sachwerte wie Immobilien sowie auf Nachhaltigkeit und sichern sich die aktuell noch immer niedrigen Zinsen.

Wie auch immer Sie sich entscheiden oder welche Fragen Sie zur aktuellen Lage haben – die Immobilienexperten von Immoheld sind für Sie da.

Während Gewerbeimmobilien die Verlierer der Pandemie sind und Büromieten stagnieren, steigen die Mieten für Wohnimmobilien weiter an. Auch wenn das Tempo langsam, aber sicher abnimmt. In den letzten zwei Jahren haben sich besonders in Bezug auf Wohnpräferenzen und Standorte einige Trends herauskristallisiert:

Trend 1: Das Umland wird attraktiver.

Laut dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2021/2022 der Immobilienbank DZ HYP hält der Wunsch vieler Mieter, zu Hause ausreichend Platz für das Homeoffice zu haben, die Wohnungsnachfrage stabil. Allerdings verschiebt sich die Nachfrage immer mehr: Demnach sind Einfamilienhäuser und geräumige Wohnungen im Umland von Städten heute besonders gefragt. 

Besonders spannend ist die Frage, ob in Zukunft ein Überangebot an Einfamilienhäusern und großen Wohnungen im Umland droht. Der demografische Wandel könnte dazu führen, dass Zukunft kleinere Wohnungen wieder stärker nachgefragt werden. 

Allerdings zeigen aktuelle Studien, dass viele Senioren ein Leben im Umland dem Stadtleben vorziehen. 

Trend 2: Die Stadt bleibt attraktiv aber verliert an Dynamik.

Wohnungen im städtischen Umfeld sind zwar nach wie vor attraktiv. Allerdings schwächen hohe Mieten an Top-Standorten und steigende Neubauzahlen die Mietdynamik. Es ist davon auszugehen, dass die Politik und eine entspanntere Nachfrage dafür sorgen, dass die Mieten in den Städten nicht mehr so stark steigen wie in den Jahren vor der Pandemie.

Der demografische Wandel führt derweil dazu, dass die Zahl der Haushalte zunimmt. Denn wenn die Menschen in Deutschland immer älter werden, steigt auch die Zahl der alleinstehenden Senioren. Gleichzeitig nimmt die Zahl großer Familien mit der sinkenden Geburtenrate immer weiter ab.

Trend 3: Seniorengerechtes Wohnen wird zur Herausforderung.

Laut der DZ HYP werden aufgrund des demografischen Wandels auf längere Sicht vor allem seniorengerechte Wohnungen fehlen. 

Einer PwC-Studie zum „Markt für Seniorenimmobilien in Deutschland“ zufolge werden deshalb die Preise für Pflegeimmobilien wie Pflegeheime, betreutes Wohnen und gemischt genutzte Immobilien steigen.

Interessant dabei: Während Investoren deutschlandweit in Objekte investieren und eine leichte Präferenz für den Osten haben, legen Betreiber den Fokus gezielt auf einzelne Regionen, bevorzugt den Norden und den Westen Deutschlands.

Prognose: Wo wohnen Mieter in den nächsten zehn Jahren?

Die Studie „Deutschland nach Corona“, die Prognos für das Handelsblatt erstellt hat, geht davon aus, dass Metropolen und mittelgroße Städte genauso wie ihr Umland am attraktivsten für Mieter sein werden. Die zehn wachstumsstärksten Kreise bis 2030 sieht die Studie zu gleichen Teilen in Ostdeutschland und in Bayern. 

Besonders gute Zukunftsaussichten haben laut den Studienautoren diejenigen Regionen, die demografisch robust sind und viele innovationsstarke Branchen bündeln – im Gegensatz zu Regionen, in denen veraltete Branchen angesiedelt sind und die Bevölkerung schrumpft. 

Einer der großen Gewinner der Prognose ist Rostock: Zu den rosigen Aussichten für die Hansestadt tragen viele Gründungen im Bereich Digitalisierung, die Nähe zur Ostsee, bezahlbare Mieten für Unternehmen und kaum wirtschaftliche Verluste während der Pandemie bei.

Fazit für Investoren: Die Zukunft gehört Städten, ihrem Umland und seniorengerechten Immobilien

Wer heute in Immobilien in der Stadt investiert, muss sich auf eine abflachende Dynamik bei der Mietpreisentwicklung einstellen. Dafür ist nicht abzusehen, dass Immobilien in städtischen Umgebungen so schnell an Attraktivität einbüßen. 

Immobilien im Speckgürtel und im Umland von Top-Städten gewinnen aktuell an Attraktivität. Wer hier investieren möchte, muss sich genau mit den Prognosen der Region beschäftigen und sollte die Augen nach altersgerechten Objekten offenhalten.

Für Investoren bedeuten die aktuellen Trends bei der Standortwahl von Mietern vor allem eins: Die richtige Strategie bei der Suche nach geeigneten Immobilien ist und bleibt der wichtigste Erfolgsfaktor. Immoheld hilft Ihnen dabei, Ihre Optionen genau abzuwägen, die richtige Wahl datenbasiert zu treffen und intelligent zu investieren.

Mietpreise in Städten: Moderates Wachstum

Die höchsten Mieten erzielen Vermieter in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Hier liegen die Angebotsmieten im Bestand bei durchschnittlich 11,47 €/m2 und damit knapp 30% über dem Bundesdurchschnitt.

In knapp einem Zehntel der Kreise in Deutschland ist Wohnen dagegen besonders günstig – das betrifft vor allem den ländlichen Raum, die ostdeutschen Bundesländer oder strukturschwache Städte. Hier werden Mieten von unter 5,50 €/m2 verlangt. 

Insgesamt zeichnet sich eine Verlangsamung beim Anstieg der Mietpreise ab. 2020 sind die Angebotsmieten nur um 2,7% gestiegen – in den Jahren zuvor gab es dagegen zum Teil Anstiege von bis zu 5%. Der Dämpfer bei den Mietpreisen betrifft vor allem Großstädte und Städte ab 500.000 Einwohner. Spannend für Investoren bleiben Umlandkreise: Hier steigen die Angebotsmieten nach wie vor spürbar. 

Auf welchem Niveau sich die Preise bewegen, zeigt die Top 10 der für Mieter teuersten Städten in Deutschland:

Immobilienpreise: Sie steigen und steigen

Bereits mitten in der Corona-Krise wurde deutlich: Die Immobilienpreise zeigen sich von der Pandemie herzlich unbeeindruckt. So stiegen die Preise für Wohnimmobilien im 3. Quartal 2021 um durchschnittlich 12% gegenüber dem Vorjahresquartal – und brachen damit zum zweiten Mal in Folge einen Rekord.

Besonders stark waren die Preisanstiege dabei in den „Big 7“ Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Doch auch ländliche Kreise konnten beachtliche Preisanstiege verzeichnen: In dünn besiedelten ländlichen Kreisen verteuerten sich Eigentumswohnungen um 11,2%, in dichter besiedelten Kreisen sogar um 12,3%.

Transaktionen: Nachfrage ist ungebrochen

Parallel zu den Immobilienpreisen steigt auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen unter Selbstnutzern und Kapitalanlegern immer weiter. Einer der Hauptgründe dürfte dabei das nach wie vor niedrige Zinsniveau sein. Außerdem fehlt vielen Investoren eine attraktive Alternative zur Immobilie als Kapitalanlage. 

Dennoch wurden 2019 in den Top-7-Städten Wohnimmobilien im Wert von rund 44,3 Mrd. € gehandelt und damit so viele wie nie zuvor. Mehr als ein Fünftel des bundesweiten Umsatzes mit Wohnimmobilien entfällt auf die Big 7. Die Hälfte davon betrifft Eigentumswohnungen. Das Angebot an Bestandswohnungen ist in den großen Städten allerdings mittlerweile ausgedünnt, weshalb der Anstieg in diesem Segment keine großen Sprünge mehr verzeichnen kann. 

Berlin war mit rund 21.500 Transaktionen 2019 bundesweit der bedeutendste Markt für Eigentumswohnungen und mit insgesamt rund 26.100 Kauffällen Gesamtspitzenreiter. Es folgen München mit 12.300 Kauffällen und Hamburg mit 11.300 Kauffällen.

Immo-Ranking: So teuer sind die Big 7

Eine Trendwende bei den Entwicklungen ist nicht in Sicht. Zwar steigen die Mieten weniger stark an als noch vor ein paar Jahren. Dennoch ist vor allem beim Wert von Immobilien noch immer nicht der Peak erreicht. 

Bleibt noch die Frage: Welche der Big 7 ist die teuerste Stadt in Deutschland? Und wie entwickeln sich die Mieten und Kaufpreise? Unser Immo-Ranking verrät es Ihnen:

Platz	Standort	ETW-Kaufpreis in €/m2 (Q4 2020)	Veränderung Vorjahr (Bundes-Ø: +8,6%)	ETW-Kaufpreis in €/m2 (Q4 2021) Quelle: VALUE	Miete €/m2 (Q4 2020) Quelle: ZIA	Veränderung Vorjahr (Bundes-Ø: +3,3%)	Miete €/m2 (Q4 2021) Quelle: empirica/ VALUE	Vervielfältiger*
1	München	7.328	+4,9	9.406	17,38	+4,4	18,48	42
2	Frankfurt am Main	5.238	+10,6	6.341	13,33	+4,5	15,75	40
3	Hamburg	4.552	+7,7	6.068	11,49	+4,5	13,50	43
4	Stuttgart	5.084	+7,9	5.365	13,68	+3,7	14,74	32
5	Berlin	4.158	+10,7	5.233	10,61	+4,3	13,68	44
6	Düsseldorf	4.213	+9,3	5.000	11,22	+4,3	13,20	38
7	Köln	4.071	+10,5	4.830	11,16	+4,3	12,34	33

* Anzahl an Jahren, die nötig sind, damit sich der Kaufpreis durch die Kaltmiete amortisiert

Unangefochtene Nummer 1 ist München. Die Metropole des Südens ist trotz der „absurden Preisentwicklung“ – um es mit den Worten von Sozialbürgermeisterin Verena Dietl auszudrücken – für Mieter und Investoren nach wie vor attraktiv.

Lohnt es sich noch immer, in Immobilien zu investieren? Warum jetzt der richtige Zeitpunkt ist, erfahren Sie im Immoheld Magazin. Die passende Immobilie zu Ihrem Vorhaben finden Sie mit Ihrem persönlichen Anforderungsprofil. Und alle Fragen rund um das Thema Immobilieninvestment klären wir gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch. 

Quellen:

Empirica Institut
Empirica Regio
Landeshauptstadt Stuttgart
Deutschlandatlas
ZIA Deutschland
Value Data Insights
Statistisches Bundesamt