Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung und für wen lohnt sich das Investment?

Muss ich Gutverdiener sein, um in Immobilien zu investieren? Verschulde ich mich lebenslang, wenn ich eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehme? Und wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung? Wir beantworten die wichtigsten Fragen zur Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage.

Aktualisiert am 22. April 2025

Viele junge Menschen, die gezielt fürs Alter vorsorgen wollen, spielen häufig mit dem Gedanken, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben. Doch gerade Junginvestoren hören immer wieder: „Das kannst du dir doch gar nicht leisten“ und „Dann bist du doch ewig verschuldet“. Hinzu kommen aktuell Veränderungen am Zinsmarkt, Inflationsängste und steigende Bauzinsen, die für noch mehr Unsicherheit sorgen.

Immobilien-Investor werden: Für wen sind Kapitalanlageimmobilien geeignet?

Es stimmt: Immobilien kauft man nicht einfach so, sondern beispielsweise als Sicherheit für eine immer unsichere Zukunft. Als Kapitalanlage eignen sich Immobilien für Menschen, die vorausschauend planen und eine Anlageform mit wenig Aufwand suchen.

Falsch ist dagegen die Annahme, Immobilien seien nur etwas für reiche Investoren. Selbstverständlich gehört zu jeder Investition auch Kapital. Für den Kauf von ETFs oder Gold muss dieses Kapital in der Regel zum Zeitpunkt der Investition vorhanden sein. Wer Immobilien als Kapitalanlage kauft, finanziert diese jedoch beim Kauf nur zu einem gewissen Teil selbst. Den Rest legt die Bank mit einem Immobilienkredit aus.

Wie funktioniert ein Immobilienkredit?

Die Finanzierung von Kapitalanlage-Immobilien ist ein schrittweiser Prozess, der wie folgt abläuft:

• Zunächst definieren Sie Ihre persönliche Zielsetzung für das Investment und Ihre Anforderungen bezüglich der Investmenthöhe. Legen Sie dafür fest, wie viel Eigenkapital Ihnen für den Kauf heute zur Verfügung steht, wie viel Sie monatlich für die Rückzahlung des Kredits zahlen können und wollen, und wie lange Sie den Kredit abbezahlen.
• Aus diesen Rahmenbedingungen ergibt sich die Basis für die Auswahl passender Objekte. Bei der Suche können Sie auf die Hilfe von Profis zurückgreifen.
• Parallel fragen Sie mit einer finanziellen Selbstauskunft den Finanzierungsrahmen und Ihre persönlichen Zins- und Tilgungskonditionen bei einem Finanzdienstleister an. In der Regel zahlen Sie einen Teil des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten selbst, den Rest finanziert Ihre Bank mit einem Kredit. Über einen festgelegten Zeitraum zahlen Sie den Kredit ab. Unterstützt werden Sie dabei von den laufenden Mieteinnahmen und etwaigen Steuervorteilen.

Wie kann ich meine Immobilie als Kapitalanlage finanzieren?

Wichtig ist, die Finanzierung vorausschauend zu planen und dabei die Bonität zu berücksichtigen. Machen Sie deshalb einen Kassensturz, um Ihren Finanzierungsrahmen zu ermitteln:

• Welche Einnahmen und Ausgaben haben Sie?
• Wie viele Rücklagen haben Sie?
• Welche Ausgaben stehen in den kommenden Jahren an – ist zum Beispiel eine Familie geplant?

Bedenken Sie außerdem, dass Sie für Renovierungen und laufende Kosten ebenfalls Rücklagen bilden sollten.

Lesetipp: Sie möchten eine Wohnung kaufen? Wie viel Eigenkapital dafür nötig ist, erfahren Sie im Immoheld Magazin!

Auf Basis Ihrer finanziellen Verhältnisse – im Kern gehören dazu das verfügbare Eigenkapital und laufende Einnahmen, die Sie übrig haben – kann die Bank die Machbarkeit der Finanzierung prüfen und Ihnen ein Angebot zu Zinskonditionen machen. Mit der Höhe des Eigenkapitals können Sie neben der Kaufpreishöhe auch die Zinsen beeinflussen.

Wichtig: Sie sollten immer realistisch planen und einen gewissen Liquiditätspuffer vorhalten.

Ist die Immobilienfinanzierung eine lebenslange Schuldenfalle?

Ganz klar: nein! Sehen Sie den Kredit für Ihre Immobilie nicht als Schulden an – stattdessen können Sie damit Geld in eine Wohnung investieren, die einen Sachwert darstellt, der in Ihr Vermögen übergeht.

Aus folgenden Gründen sind Immobilien keine Schuldenfallen:

• Die Finanzierung ist bis zu einem gewissen Grad gut planbar.
• Mit einer soliden Finanzierung und der sorgfältigen Wahl der passenden Anlageklasse können Sie die Rendite Ihrer Kapitalanlage gezielt beeinflussen.
• Da sich die Mietpreise gut entwickeln und viele Immobilienstandorte in Zukunft noch an Attraktivität gewinnen werden, steht Ihrer Finanzierung ein konstanter oder sogar steigender Gegenwert gegenüber.
• Ihre Immobilie hilft Ihnen dabei, Ihren Kredit zu tilgen: Die Vermietung Ihrer Immobilie bringt monatliche Mieteinnahmen, die normalerweise einen großen Teil der Kreditzahlung decken. Je nach Finanzierungsstruktur und Höhe des Eigenkapitals können Sie sogar einen neutralen oder positiven Cashflow erzielen.

Lohnt sich eine Immobilienfinanzierung für mich?

Für eine Investition in Immobilien spricht, dass Sie damit einen Sachwert erhalten, der als sichere Anlageform gilt. Für welche Investoren sich der Kauf von Immobilien lohnt, hängt vor allem von der Lage am Finanzmarkt ab.

Während der Niedrigzinsphase, die bis 2022 anhielt, waren Finanzierungen auch Investoren mit geringem Eigenkapitalanteil günstig zu bekommen. Mit angestiegenen Zinsen und Bauzinsen lohnt sich eine Investition vor allem für Investoren mit einem hohen Eigenkapitalanteil, die ihr Vermögen vor den Folgen der steigenden Inflation schützen möchten.

Sowohl in Niedrigzinsphasen als auch in Zeiten hoher Zinsen gilt: Wenn Sie Ihre Finanzierung vorausschauend planen und sowohl die steuerlichen Vorteile Ihrer Immobilie als aich laufende Mieteinnahmen nutzen, steht einer erfolgreichen Investition nichts im Weg.