Seit 1. Januar 2025 gilt in Deutschland eine neue Grundsteuer. Um eine saubere Datengrundlage für die Besteuerung zu schaffen, mussten Eigentümer von Wohnungen oder Grundstücken eine Grundsteuererklärung abgeben. Was die Grundsteuerreform für Immobilienbesitzer und -investoren bedeutet, fasst dieser Artikel zusammen.
Für über 35 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke in Deutschland wird Jahr für Jahr die Grundsteuer fällig. Erhoben wird sie durch die Kommunen, die mit den Einnahmen zum Beispiel in die örtliche Infrastruktur oder in den Bau von Schulen investieren können.
Die Grundsteuer ist von allen Eigentümern von Grundstücken, Gebäuden oder land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen zu entrichten. Wer eine Mietwohnung besitzt, kann die Grundsteuer auch als Teil der Nebenkosten auf die Mieter umlegen.
Warum gibt es eine neue Grundsteuer?
Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer sind Grundstückswerte, man spricht auch von Einheitswerten. Diese Einheitswerte werden mit einer bundesweit einheitlichen Steuermesszahl und anschließend mit dem Hebesatz multipliziert, den die Gemeinden festlegen dürfen.
Allerdings wurden die Grundstückswerte im Westen seit 1964 und im Osten seit 1935 nicht mehr angepasst. 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die grundsteuerliche Bewertung als verfassungswidrig erklärt. Denn: Die Werte von Grundstücken haben sich seit 1935 und 1964 sehr unterschiedlich entwickelt.
Das Problem dabei: Gleichartige Grundstücke wurden in den vergangenen Jahren bei der Besteuerung unterschiedlich behandelt. Das Gericht urteilte, diese steuerliche Ungleichbehandlung sei ein Verstoß gegen das Grundgesetz. Seit 2019 gibt es mit mit dem Grundsteuer-Reformgesetz deshalb eine gesetzliche Grundlage für die Reform.
Grundsteuererklärung für Eigentümer
Die Reform sieht unter anderem vor, alle Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten. Dafür sammelte das Finanzamt bis Anfang 2023 verschiedene Objektdaten von Eigentümern eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs ein. Eigentümer mussten dabei ähnlich wie bei der Steuererklärung grundsteuerrelevante Angaben über das Elster-Portal (oder in Papierform) machen. Auf Basis dieser Grundsteuererklärung haben die Finanzämter die Grundsteuer neu berechnet.
Welche Daten brauche ich für die neue Grundsteuerreform?
Um ihre Erklärung abgeben zu können, benötigen Immobilienbesitzer verschiedene Informationen zu ihrem Eigentum. Welche Daten im Detail erforderlich sind, hängt vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet.
In der Regel sind es aber unter anderem die folgenden Informationen – viele davon sind im Grundbuch, im Energieausweis, im Kaufvertrag oder in den Unterlagen vom Finanzamt zu finden:
- Nutzungsart des Eigentums
- Adresse
- Größe des Grundstücks
- Miteigentumsanteil am Grundstück
- Steuernummer des Grundstücks
- Bodenrichtwert
- Baujahr des Gebäudes (nach 1949)
- Wohnfläche und Nutzfläche
- Netto-Kaltmiete
All diese Daten bilden die Basis für die Neuberechnung der Grundsteuer.
Ausblick:
Es ist geplant, die Bewertung künftig alle sieben Jahre zu wiederholen, damit eine unterschiedliche Besteuerung in Zukunft ausgeschlossen werden kann.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung nach der Grundsteuerreform erfolgt so wie bisher. Einziger Unterschied: Der sogenannte Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert. Allerdings sieht eine Öffnungsklausel vor, dass die Bundesländer eigene Modelle einführen dürfen.
Wenn Städte und Kommunen künftig die Grundsteuer berechnen, gelten also je nach Bundesland andere Regeln. In welchen Bundesländern Sonderregeln geplant sind, zeigt die folgende Tabelle:
| Modell | Bundesland |
| Flächenmodell (Grundstücksfläche und Nutzung) | Bayern |
| Bundesmodell |
|
| Wohnlagenmodell (Grundstücksfläche und Wohnlage) | Hamburg |
| Flächen-Faktor-Modell (Grundstücksfläche und Lage) | Hessen |
| Flächen-Lage-Modell (Grundstücksfläche, Nutzung und Lage) | Niedersachsen |
Im Bundesmodell erfolgt die Berechnung in drei Schritten:
- Berechnung des Grundsteuerwerts aus dem Wert des Bodens, der Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (richtet sich unter anderem nach der Mietniveaustufe der Gemeinde), der Grundstücksfläche und -art sowie aus dem Alter des Gebäudes
- Multiplikation mit der Steuermesszahl, die auf etwa 1/10 des bisherigen Werts gesenkt wird, um die Wertsteigerungen seit 1935 und 1964 auszugleichen – für Wohneigentum wird sie zum Beispiel von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent gesenkt
- Multiplikation mit dem Hebesatz der Kommunen
Kritik an der Grundsteuerreform
Die unterschiedlichen Berechnungsmodelle führen dazu, dass die Grundsteuerbelastung je nach Bundesland und sogar innerhalb von Kommunen stark variieren kann. Der Bund der Steuerzahler hat ein Gutachten vorgelegt, in dem das Bundesmodell als verfassungswidrig eingestuft wird. Das Gutachten kritisiert unter anderem, dass für die Berechnung der Grundsteuer zum Teil fiktive Werte verwendet werden müssen, was zu Ungenauigkeit und Intransparenz führt. Eigentümer, die jetzt einen Grundsteuerwertbescheid bekommen, sollten die Zahlen genau prüfen lassen.
Wann wird die neue Grundsteuer fällig?
Für alle grundsteuerpflichtigen Eigentümer gilt die Grundsteuerreform seit dem 1. Januar 2025. Wie hoch die neue Grundsteuer ausfällt, hängt unter anderem davon ab, ob und in welcher Höhe die Städte und Kommunen ihren Hebesatz erhöht haben. Feststeht aber, dass Eigentümer von Wohnungen in begehrten Lagen entsprechend dem Immobilienwert mehr und Eigentümer von Objekten in strukturschwachen Gebieten weniger zahlen müssen.
Was müssen Immobilieninvestoren jetzt beachten?
Wer 2025 plant, eine Kapitalanlageimmobilie zu kaufen, sollte sich über die spezifischen Regelungen und Hebesätze in der Zielregion informieren. Grundsätzlich gilt beim Investieren: Planen Sie vorausschauend. Die Experten von Immoheld informieren Sie gern darüber, welche Auswirkungen die Grundsteuerreform auf Ihre Investmentpläne hat und wie Sie eine Immobilie finden, die zu Ihren Investmentzielen passt.
