Wenn Sie sich mit Immobilien beschäftigen, begegnet er Ihnen früher oder später: der Leverage-Effekt. Diesen Hebeleffekt („leverage“ = Hebel) können Sie nutzen, um mit möglichst wenig Eigenkapital eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Man spricht bei dieser Kennzahl auch von der Eigenkapitalrentabilität oder Eigenkapitalverzinsung.

Was bewirkt der Leverage-Effekt beim Immobilienkauf?

Es kann sich paradoxerweise lohnen, wenn Investoren sich beim Kauf von Immobilien gezielt „verschulden“, um mit der Aufnahme von Fremdkapital eine höhere Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zu erzielen. Dieser Immobilien-Leverage-Effekt tritt vereinfacht gesagt dann auf, wenn das Fremdkapital weniger kostet (= Zinsen), als Sie damit erwirtschaften (= Überschüsse aus Mieteinnahmen). In Summe profitieren Sie dann von der Verschuldung, weil das geliehene Kapital weniger kostet, als es einbringt.

Der Grund: Die Mieteinnahmen Ihrer Immobilie fließen Ihnen immer zu 100 % zu – egal, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen. Zwar müssen Sie bei einer Finanzierung Zinsen zahlen und haben damit weniger Gewinn als ohne Fremdkapital. Allerdings müssen Sie auch weniger Eigenkapital einbringen, wodurch sich Ihre Eigenkapitalrentabilität erhöht. Das funktioniert allerdings nur, wenn die Zinsen für das geliehene Fremdkapital unter den damit generierten Überschüssen aus Mieteinnahmen liegen. Das Rechenbeispiel unten veranschaulicht diesen Zusammenhang.

Übrigens: Im Immoheld Tool wird für jedes Objekt die Eigenkapitalverzinsung über 10 Jahre berechnet. Warum? Die Eigenkapitalrentabilität ist nur eine punktuelle Betrachtung zu einem Zeitpunkt, zum Beispiel zum Kaufzeitpunkt. Die Eigenkapitalverzinsung ist hingegen geeignet, um längere Zeiträume zu betrachten. Sie kann zusätzlich die Kaufnebenkosten, potenzielle Miet- und Wertsteigerung sowie steuerliche Effekte berücksichtigen, die sich über die Zeit ändern.

Leverage-Effekt zusammengefasst

Liegt der Zinssatz Ihrer Finanzierung unter der Gesamtkapitalrentabilität des Investments, weil Sie Ihr Fremdkapital zu günstigen Konditionen leihen und Ihre Finanzierung gut strukturieren, können Sie mit Ihrem Eigenkapital mehr erwirtschaften als ohne Fremdkapital. Eine durchschnittliche jährliche Eigenkapitalverzinsung auf einen Zeitraum von zehn Jahren gesehen kann schnell 8% und mehr betragen.

Leverage-Effekt berechnen: So funktioniert’s

Für eine vereinfachte Berechnung des Leverage-Effekts benötigen Sie die Höhe

• des eingesetzten Eigen- und Fremdkapitals
• der Mieteinnahmen
• der Zinskosten

Jetzt sehen wir uns an, wie die Höhe des Fremdkapitals die Eigenkapitalrentabilität bei einem Investment von 200.000 Euro beeinflusst:

	Ohne Fremdkapital	Mit 20 % Eigenkapital	Mit 10 % Eigenkapital
Eigenkapital	200.000 €	40.000 €	20.000 €
Fremdkapital	–	160.000 €	180.000 €
Jahreskaltmiete	9.000 €	9.000 €	9.000 €
Zinskosten (3,5 %)	–	– 5.600 €	– 6.300 €
Überschuss	9.000 €	3.400 €	2.750 €
Eigenkapitalrentabilität = Überschuss / Eigenkapital	3 %	8,5 %	13,5 %

 

Für alle, die es genau wissen wollen – die Leverage-Effekt-Formel sieht wie folgt aus:

Eigenkapitalrentabilität = Gesamtkapitalrentabilität + (Gesamtkapitalrentabilität – Fremdkapitalzinssatz) * Fremdkapital / Eigenkapital

(Die Gesamtkapitalrentabilität errechnet sich aus der Summe aus Gewinn und Fremdkapitalzinsen dividiert durch das eingesetzte Gesamtkapital.)

Wann der Leverage-Effekt zum Risiko wird

Der Hebel kann sich auch umkehren: Wenn der Fremdkapitalzinssatz die Gesamtkapitalrendite übersteigt, zahlen Sie mehr für das geliehene Kapital, als Ihre Immobilie erwirtschaftet. In diesem Fall senkt jeder zusätzliche Euro Fremdkapital Ihre Eigenkapitalrendite, statt sie zu steigern. Dann spricht man vom negativen Leverage-Effekt.

Ein Beispiel: Bei einer Bruttomietrendite von 3 % und einem Zinssatz von 3,5 % ergibt sich bei 90 % Fremdkapitalanteil ein negativer monatlicher Cashflow.

Die Faustregel: Der Leverage-Effekt wirkt positiv, wenn gilt: Nettomietrendite > Fremdkapitalzinssatz. Je größer dieser Abstand, desto stärker der Hebel.

Leverage-Effekt: Immobilien-Beispiel mit verschiedenen Investorentypen

Ob sich der Leverage-Effekt für Ihr Investment lohnt, richtet sich nach Ihren Zielen. Anhand unterschiedlicher Investment-Typen zeigt sich, wann der Hebel sich lohnen kann:

Investor A – Vermögensaufbau mit Immobilien

Investor A möchte langfristig Vermögen aufbauen und dafür in Immobilien investieren. Er ist noch jung und hat bereits etwas Kapital angespart. Sein Ziel: Mit möglichst wenig Eigenkapital ein möglichst hohes Immobilienvolumen aufbauen. 

Für Investor A funktioniert der Leverage-Effekt, solange die Nettomietrendite seines Objekts über dem Zinssatz der Finanzierung liegt. Bei aktuellen Bauzinsen von 32 bis 3,8 % bedeutet das: Er braucht ein Objekt mit einer Bruttomietrendite von mindestens 4 bis 4,5 %, um den Hebel positiv zu nutzen.

Das drückt mittelfristig den monatlichen Cashflow, aber die Eigenkapitalrentabilität auf das eingesetzte Kapital bleibt attraktiv, sofern die Objektwahl stimmt.

Investor B – Geldanlage mit Sicherheit

Im Gegensatz zu Investor A hat Investor B schon einige Jahre länger gespart und mittlerweile einen hohen Bargeldbestand aufgebaut. Er möchte sein Vermögen sicher anlegen und von Anfang an von den Mieteinkünften aus seiner Immobilie leben können. 

Für Investor B kann es sinnvoll sein, möglichst viel Eigenkapital und möglichst wenig Fremdkapital einzubringen. Denn je niedriger die Zinskosten pro Monat sind, desto höher ist der unmittelbare Gewinn aus Mieteinkünften. Langfristig fällt die Eigenkapitalrendite für Investor B zwar niedriger aus als für Investor A. Dafür hat er sofort lukrative Mieteinkünfte und kann sein Vermögen inflationsgeschützt anlegen.

Statt völlig auf Fremdkapital und den Leverage-Effekt zu verzichten ist auch ein Mittelweg möglich: Investor B kann statt einer Wohnung auch zwei oder drei gleichartige Wohnungen mit einem Fremdkapitalanteil kaufen, welcher die erwarteten Überschüsse erwirtschaftet und trotzdem eine möglichst hohe Eigenkapitalverzinsung erwirtschaftet. Diese Strategie trifft insbesondere bei jüngeren Menschen zu, die zum Beispiel durch Erbe und Schenkung mehr Eigenkapital zur Verfügung haben.

Wie finde ich Off-Market-Renditeobjekte?

Wer ohne professionelle Hilfe Off-Market-Deals sucht, braucht vor allem eines: ein belastbares Netzwerk aus Maklern, Notaren, Hausverwaltungen und anderen Investoren. Mögliche Quellen sind:

• Direkte Ansprache von Eigentümern in Wunschlagen
• Kontakte zu Hausverwaltungen, die Verkaufsabsichten früh kennen
• Netzwerke lokaler Makler mit Off-Market-Mandaten
• Bauträger, die Einheiten vor Fertigstellung direkt an Investoren vergeben

Dieser Weg ist zeitaufwendig und regional begrenzt. Wer überregional investieren oder mehrere Objekte vergleichen möchte, kommt mit Eigennetzwerk allein nicht weit.

Hier kommen spezialisierte Partner wie Immoheld ins Spiel: Ein einmaliges Anforderungsprofil genügt, um kontinuierlich über geprüfte Off-Market-Angebote informiert zu werden – gefiltert nach Renditekriterien, Lage und Finanzierbarkeit.

Finden Sie das passende Investment mit diesenTipps: Immobiliensuche erfolgreich angehen

Selbst suchen oder mit Partner: Was für Kapitalanleger gilt

Die Entscheidung lässt sich für Eigennutzer und Investoren nicht gleich beurteilen. Wer eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, kann sich Zeit lassen, regional eingrenzen und von persönlicher Ortskenntnis profitieren. Für Kapitalanleger gelten andere Maßstäbe.

Suche auf eigene Faust	Suche mit professionellem Partner
Ohne Marktkenntnis ist es schwer einzuschätzen, ob ein Kaufpreis renditetauglich ist	Zugang zu geprüften Renditeobjekten, die öffentlich nicht verfügbar sind
Emotionale Bindung ans Objekt erhöht das Risiko von Fehlkäufen	Renditeprüfung und Objektanalyse vor der ersten Besichtigung
Rechtliche, steuerliche und finanzierungsseitige Fragen müssen selbst geklärt werden	Begleitung bei Finanzierung, steuerlicher Strukturierung und Abwicklung
Der Zugang zu überregionalen Off-Market-Angeboten bleibt begrenzt	Überregionale Suche ohne eigenes Netzwerk aufzubauen
Zeitaufwand für Suche, Prüfung und Abwicklung ist erheblich	Klare Trennung von Sachentscheidung und Emotion

Zwar fallen für die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Partner Kosten in Form von Provision, Honorar oder Courtage an. Diese sind jedoch kein reiner Ausgabenposten. Wer durch professionelle Vorprüfung einen Fehlkauf vermeidet oder durch bessere Verhandlung einen günstigeren Kaufpreis erzielt, hat die Beratungskosten oft mehrfach kompensiert.

Für welche Investoren lohnt sich der Off-Market-Zugang besonders?

Besonders sinnvoll ist der gezielte Zugang für Investoren, die:

• Zeitmangel haben, aber trotzdem gezielt investieren möchten
• Überregional suchen und nicht auf eine Stadt oder Region beschränkt sind
• Skalieren wollen und regelmäßig Objekte erwerben statt einmalig
• Renditeziele definiert haben und kein Objekt kaufen möchten, das diese Ziele nicht erfüllt

Eigennutzer oder Suchende mit sehr engen regionalen Kriterien profitieren vom Off-Market-Zugang weniger. Für sie ist das öffentliche Angebot in der Regel völlig ausreichend.

Fazit: Off-Market als strategischer Baustein

Wer Zugang zum Off-Market hat, trifft auf weniger Wettbewerb und findet besser verhandelbare Preise und Objekte, die gezielt auf Investorenkriterien ausgewählt wurden. In einem Markt, in dem renditetaugliche Objekte rar sind und öffentliche Ausschreibungen schnell zu überteuerten Preisen führen, ist dieser Zugang ein echter Vorteil.

Mit einem Partner wie Immoheld profitieren Sie von umfassender Expertise und finden besondere Immobilien, die zu Ihren Zielen passen. Dank digitaler Prozesse und einem smarten Analysetool sparen Sie außerdem Geld im Vergleich zu klassischen Maklern. Für einen ersten Eindruck können Sie Ihre Kosten bequem online berechnen.

Mit Immoheld definieren Sie einmalig Ihr Anforderungsprofil und erhalten gezielt Off-Market-Angebote, die zu Ihrer Renditeerwartung, Ihrem Eigenkapital und Ihrem Zeithorizont passen.

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Vorteile von Microapartments für Investoren

Fallen bei Microapartments Renovierungskosten an, zum Beispiel im Bad, sind diese im Verhältnis zur Wohnungsgröße relativ höher. Auch die Fluktuation der Mieter ist höher. Dafür können Sie als Investor von lukrativen Mietpreisen pro Quadratmeter profitieren und die Mieten einfacher an das Marktniveau anpassen.

Ein weiterer Pluspunkt für Investoren: Auch wenn die Quadratmeterpreise verhältnismäßig hoch sind, liegen die Investitionssummen für Micro-Living-Objekte oft niedriger als bei anderen Immobilien. Die aktuelle Marktlage unterstreicht die Stärke des Segments:

• Laut dem Marktbericht der Initiative Micro-Living liegt die durchschnittliche Auslastung bundesweit bei 95 %. An Universitätsstandorten wie Heidelberg oder Freiburg sind es sogar 98,4 % – nahezu Vollbelegung.
• Die durchschnittliche All-in-Miete ist im Jahresvergleich um 3,6 % auf 605 Euro monatlich gestiegen, bei privatwirtschaftlichen Anbietern liegt sie bei durchschnittlich 702 Euro. Für den Zeitraum 2026 bis 2028 prognostizieren Branchenexperten weitere jährliche Mietsteigerungen zwischen 2 und 6 %.

Was Sie als Investor beim Kauf eines Mikroapartments beachten sollten

Privatinvestoren, die Microapartments kaufen möchten, sollten sich wie bei allen anderen Anlageklassen mit den Chancen und Risiken auseinandersetzen. Dazu gehören beispielsweise die folgenden drei Punkte:

1. Wie ist das Objekt ausgestattet und wo liegt es?

Besonders beliebt sind möblierte Microapartments in zentraler Lage. Die oft minimalistische Einrichtung ist genau das, was die Mieter von einer Kleinstwohnung erwarten. Trotzdem sollte das Microapartment hochwertig und flexibel in der Nutzung sein. Eine gute Verkehrsanbindung trägt ebenso zur Attraktivität des Objekts bei wie das Yoga-Studio, das hippe Café und der Co-Working-Space um die Ecke.

2. Wie zukunftssicher ist das Objekt?

Das Konzept Micro-Living findet immer mehr Anhänger. Waren es anfänglich vor allem Berufspendler und Studenten, an die sich das Angebot richtete, sind heute auch immer mehr digitale Nomaden und Young Professionals auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum ohne langfristige Bindung. Aufgrund der dynamischen Zielgruppe sollte eine Micro-Immobilie möglichst flexibel sein und beispielsweise auch als Büroobjekt genutzt werden können.

3. Welche Chancen bietet das Objekt?

Microapartments bieten Investoren ein großes Renditepotenzial. Die Nachfrage und die Mietpreise sind hoch und das Risiko von Leerstand gering. Voraussetzung ist, dass Sie ein attraktives Objekt in guter Lage und einen Betreiber finden, der es professionell vermarktet.

Tipp: Die Rendite Ihres Objekts lässt sich einfach mit dem Immoheld Analysetool berechnen.

Welche Risiken gibt es?

• Die geplante Mietrechtsreform ist das derzeit größte regulatorische Risiko. Geplant ist unter anderem, den Möblierungszuschlag auf fünf Prozent der Nettokaltmiete zu deckeln und Kurzzeitmietverträge auf maximal sechs Monate zu begrenzen.
• Hinzu kommen gestiegene Betriebskosten: Seit 2020 sind die Bewirtschaftungskosten im Segment um 7,5 % auf 7,76 Euro je Quadratmeter gestiegen – getrieben durch höhere Energiepreise, aufwendige Gebäudetechnik und häufige Mieterwechsel. Nicht alle dieser Kosten lassen sich auf Mieter umlegen.
• Auch die Finanzierungsseite ist anspruchsvoller geworden. Zwar steigen die Mietpreise. Doch die Kaufpreise legen noch schneller zu. Wer bei diesen Einstiegspreisen mit wenig Eigenkapital finanziert, riskiert trotz guter Auslastung einen negativen Cashflow.
• Schließlich ist Micro-Living ein ausgesprochen standortabhängiges Investment: Während A-Städte und starke Hochschulstandorte weiterhin hohe Auslastung zeigen, sind mittelgroße Städte mit schwächerer Wirtschaftskraft deutlich anfälliger für Leerstand und sinkende Zahlungsbereitschaft.

Wann lohnen sich Microapartments als Kapitalanlage trotzdem für Privatinvestoren?

Damit Ihr Investment in Microapartments auch nach der Mietrechtsreform erfolgreich ist, sind diese fünf Kriterien entscheidend:

• Lage mit strukturell hoher Nachfrage wählen: Gefragt sind Standorte mit stabiler, diversifizierter Nachfrage. Dazu gehören Großstädte mit starkem Arbeitsmarkt, Hochschulstandorte mit überregionaler Strahlkraft oder Pendlerhochburgen mit nachweisbar knappem Wohnraum. Entscheidend ist auch die Mikrolage.
• Rendite anstreben, die sich auch nach Kosten rechnet: Bruttomietrenditen von 5, 6 oder mehr Prozent sind bei Microapartments realistisch erreichbar – sofern die Kalkulation ehrlich ist. Betriebskosten, Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklagen und mögliche Leerstandsphasen gehören von Anfang an in die Berechnung.
• Tragfähige Finanzierungsstruktur schaffen: Ausreichend Eigenkapital schützt vor negativem Cashflow. Das gilt gerade in einem Zinsumfeld, das sich gegenüber den Niedrigzinsjahren deutlich verändert hat. Dabei muss die Eigenkapitalquote nicht maximiert werden: Zu viel Eigenkapital senkt die Eigenkapitalrendite und verschenkt den Leverage-Effekt.
• Auf erfahrene Betreiber setzen: Bei Microapartments übernimmt ein professioneller Betreiber Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung. Damit steht und fällt das Investment mit seiner Kompetenz. Entscheidend sind: Wie lange ist der Betreiber am Markt? Wie ist seine Auslastungshistorie? Welche Vertragslaufzeiten und Konditionen bietet er?
• Energiestandard und Zukunftsfähigkeit des Objekts beachten: Neubauten mit hohem Energiestandard sind steuerlich vorteilhaft und schützen vor kostspieligen Nachrüstpflichten. Gleichzeitig sollte das Objekt flexibel nutzbar sein, um auf veränderte Zielgruppen reagieren zu können.

Micro-Living: Für informierte Investoren noch immer lohnenswert

Gerade weil bei Microapartments verschiedene Faktoren komplex zusammenspielen und sich je nach Standort, Betreiber und Marktlage stark unterscheiden, ist eine unabhängige Einschätzung vor dem Kauf Gold wert. Immoheld analysiert Objekte nach genau diesen Kriterien und hilft Ihnen mit transparenten Berechnungen, fundierte Entscheidungen zu treffen.

Kostenart	Betrag
Kaufpreis	180.000 €
Nebenkosten (12 %)	21.600 €
Renovierung (600 €/m²)	30.000 €
Gesamtkosten	231.600 €
Verkaufspreis	270.000 €
Bruttogewinn	38.400 €
Abzgl. Rücklagen und Steuer (z.B. Spekulationssteuer*)	z.B. 15.000 €
Nettogewinn	z.B. 23.400 €

*abhängig vom persönlichen Einkommensteuersatz

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Für Fix-und-Flip-Projekte vergeben Banken seltener hohe Finanzierungsanteile, da kein langfristiges Einkommen aus der Immobilie generiert wird. Wer 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten mitbringt, ist meist auf der sicheren Seite.

Je nachdem, welche Renovierungen geplant sind, können Sie einen Teil der Kosten über Fördergelder abdecken. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel zur KfW-Förderung.

Verkauf der renovierten Immobilie: Timing, Zielgruppe, Vermarktung

Nach der Renovierung steht der entscheidende Schritt an: der Verkauf. Jetzt entscheidet sich, ob sich Ihre Mühe und Investition auszahlen. Um das Beste aus Ihrem Projekt herauszuholen, sollten Sie auf eine professionelle Vermarktung achten.

Wenn Sie das erste Mal verkaufen, kann ein erfahrener Makler Sie dabei unterstützen. Mit einem Profi an Ihrer Seite erzielen Sie nicht nur den besten Verkaufspreis für Ihr renoviertes Projekt, sondern sind auch steuerlich und rechtlich auf der sicheren Seite.

Steuerliche und rechtliche Fallstricke: Was ist beim Verkauf renovierter Immobilien zu beachten?

Wer eine Wohnung kauft, renoviert und wieder verkauft, sollte nicht nur die handwerklichen und finanziellen Aspekte im Blick haben, sondern auch die steuerlichen und rechtlichen. Denn hier lauern einige Stolperfallen, die den Gewinn am Ende deutlich schmälern können.

Spekulationssteuer: Wann wird’s teuer?

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie kann steuerfrei sein – allerdings oft erst nach einer langen Wartezeit. Entscheidend ist die sogenannte Spekulationsfrist: Privatpersonen zahlen keine Spekulationssteuer, wenn sie die Wohnung mindestens zehn Jahre lang gehalten haben.

Alternativ genügt es, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren ausschließlich selbst genutzt wurde. Trifft beides nicht zu, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an.

Ab wann wird es gewerblich?

Wenn Sie planen, mehr als ein Objekt zu renovieren, könnte neben der Einkommensteuer auch die Gewerbesteuer auf Sie zukommen. Bei regelmäßigen Wohnungskäufen und -verkäufen kann das Finanzamt Ihnen eine gewerbliche Tätigkeit unterstellen, auch wenn Sie kein Unternehmen angemeldet haben.

In diesem Fall müssen Sie Gewerbesteuer zahlen, genießen nach zehn Jahren keine Steuerfreiheit mehr und könnten einer Buchführungspflicht unterliegen. Diese Gefahr besteht, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußern.

Weitere rechtliche Punkte, die Fix-und-Flip-Projekte betreffen

• Renovierung und Baurecht: Achten Sie darauf, keine genehmigungspflichtigen Arbeiten ohne Baugenehmigung vorzunehmen.
• Energieausweis: Beim Verkauf des renovierten Objekts müssen Sie den Energieausweis berechnen oder aktualisieren lassen.
• Notar und Grundbuch: Jeder Verkauf muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Alternative: Wohnung kaufen und vermieten

Wenn Ihnen das Fix-und-Flip-Modell zu risikoreich erscheint oder Sie lieber auf stetige Einnahmen setzen möchten, kann auch die klassische Vermietung eine lohnende Alternative sein. Beim Kauf einer Wohnung zur Vermietung profitieren Sie von stetigen Mieteinnahmen, die Sie zur Altersvorsorge oder als zusätzliches Einkommen nutzen können.

Insbesondere Objekte in begehrten Lagen profitieren dabei von langfristiger Wertsteigerung. Außerdem haben vermietete Immobilien den Vorteil, dass Sie von Steuervorteilen in Form von Abschreibungen oder absetzbaren Kosten profitieren und sich über das Thema Gewerbesteuer keine Gedanken machen müssen.

Zwar erfordert auch die Vermietung Know-how, etwa bei der Mieterauswahl oder der Instandhaltung. Doch das Risiko ist oft besser kalkulierbar als beim kurzfristigen Weiterverkauf. Besonders für langfristig orientierte Anleger bietet sich diese Strategie an.

Fazit: Lohnt es sich, Wohnungen zu kaufen, zu renovieren und zu verkaufen?

Fix und Flip klingt nach einem schnellen Weg zu attraktiven Gewinnen. Doch wer ohne Planung oder mit falschen Erwartungen einsteigt, riskiert hohe Verluste. Menschen mit einem guten Gespür für Immobilien, handwerklichem Geschick und einer gewissen Markt- und Käuferkenntnis können durchaus erfolgreich sein. Auch Kapitalanleger mit Puffer, die nicht unter Zeitdruck stehen, können die Chancen ergreifen, die Fix und Flip ihnen bieten.

Alle anderen Anleger sollten sich gründlich informieren und genau planen und kalkulieren. Wenn Sie bei der Kalkulation unsicher sind oder Unterstützung bei der Suche nach geeigneten Objekten wünschen, sind die Experten von Immoheld gern für Sie da. Wir haben die Erfahrung und die Marktdaten, die bei Fix-und-Flip-Projekten erfolgsentscheidend sind. Außerdem verfügen wir über ein großes Off-Market-Netzwerk mit Immobilien, die zu den individuellen Zielen unserer Kunden passen.

Lassen Sie sich unverbindlich beraten und investieren Sie sicher in Ihre finanzielle Zukunft – ob mit Fix-und-Flip-Immobilien oder einem Verwaltungskonzept, bei dem erfahrene Partner Ihnen Aufwand abnehmen.

Bei Immobilien dreht sich alles um die Lage: Die Standortwahl beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie, deshalb lohnt ein genauer Vergleich von Städten und Regionen. Was genau müssen Immobilienkäufer vergleichen und was beeinflusst letztendlich die Entscheidung für oder gegen eine Immobilie? Anhand der Klassifizierung von Städten zeigen wir Ihnen beispielhaft, wie Sie geeignete Standorte identifizieren. 

Stadtkategorien: Welche gibt es und was bedeuten sie?

Bei Immobilienstandorten ist oft von Kategorien die Rede. Diese beziehen sich auf die Bedeutung der Städte für den Immobilienmarkt und helfen Ihnen bei der Bewertung von Wohnungsstandorten. Typisch ist die Einteilung in A-, B-, C- und D-Städte. Zu den A-Städten zählen große und wirtschaftlich starke Metropolen mit internationaler Bedeutung und wachsenden Mietpreisen, wie München oder Hamburg. Daneben gibt es große und national wichtige B-Städte wie Leipzig, regional bedeutende C-Städte wie Wuppertal und kleinere D-Städte wie Chemnitz. 

Stadt	Kategorie	Stadt	Kategorie	Stadt	Kategorie
Berlin	A	Albstadt	D	Landshut	D
Düsseldorf	A	Aschaffenburg	D	Leverkusen	D
Frankfurt (Main)	A	Bamberg	D	Lüdenscheid	D
Hamburg	A	Bayreuth	D	Ludwigshafen	D
Köln	A	Bergisch Gladbach	D	Lüneburg	D
München	A	Bottrop	D	Marburg	D
Stuttgart	A	Brandenburg (Havel)	D	Minden	D
		Bremerhaven	D	Moers	D
Bochum	B	Chemnitz	D	Neubrandenburg	D
Bonn	B	Coburg	D	Neumünster	D
Bremen	B	Cottbus	D	Neuss	D
Dortmund	B	Dessau	D	Oberhausen	D
Dresden	B	Detmold	D	Offenburg	D
Duisburg	B	Düren	D	Oldenburg	D
Essen	B	Eisenach	D	Paderborn	D
Hannover	B	Flensburg	D	Passau	D
Karlsruhe	B	Frankfurt (Oder)	D	Pforzheim	D
Leipzig	B	Friedrichshafen	D	Plauen	D
Mannheim	B	Fulda	D	Ratingen	D
Münster	B	Fürth	D	Ravensburg	D
Nürnberg	B	Gelsenkirchen	D	Recklinghausen	D
Wiesbaden	B	Gera	D	Remscheid	D
		Gießen	D	Reutlingen	D
Aachen	C	Görlitz	D	Rosenheim	D
Augsburg	C	Göttingen	D	Salzgitter	D
Bielefeld	C	Greifswald	D	Schweinfurt	D
Braunschweig	C	Gütersloh	D	Schwerin	D
Darmstadt	C	Hagen	D	Siegen	D
Erfurt	C	Halberstadt	D	Solingen	D
Erlangen	C	Halle (Saale)	D	Stralsund	D
Freiburg (Breisgau)	C	Hamm	D	Suhl	D
Heidelberg	C	Hanau	D	Trier	D
Kiel	C	Heilbronn	D	Tübingen	D
Lübeck	C	Herne	D	Ulm	D
Magdeburg	C	Hildesheim	D	Villingen-Schwenningen	D
Mainz	C	Ingolstadt	D	Weimar	D
Mönchengladbach	C	Jena	D	Wilhelmshaven	D
Mülheim (Ruhr)	C	Kaiserslautern	D	Witten	D
Offenbach (Main)	C	Kassel	D	Wolfsburg	D
Osnabrück	C	Kempten (Allgäu)	D	Würzburg	D
Potsdam	C	Koblenz	D	Zwickau	D
Regensburg	C	Konstanz	D
Rostock	C	Krefeld	D
Saarbrücken	C
Wuppertal	C

Quelle: bulwiengesa AG

Worin unterscheiden sich Immobilien in den vier Stadt-Kategorien?

Abgesehen von Größe und Bedeutung unterscheiden sich Städte in den vier Kategorien auch bei den Immobilien. Denn während in A-Städten die Mietpreise oft höher sind als in D-Städten, fällt die Rendite in begehrten Lagen niedriger aus als beispielsweise in C-Städten. Instandhaltungskosten sind dagegen in allen Kategorien vergleichbar. Folgende Kriterien können für Ihr Investment relevant sein:

Kategorie	Wert	Rendite	Sicherheit	Instandhaltung	Mieten
A	●●●●	●	●●●●	●●	●●●●
B	●●●	●●	●●●	●●	●●●
C	●●	●●●	●●	●●	●●
D	●	●●●●	●	●●	●

Es ist wichtig zu erwähnen, dass es sich dabei um einen Standardvergleich handelt, der Ihnen vor allem als Denkanstoß dienen soll. Denn selbstverständlich spielen bei der Analyse des Immobilienstandorts weitaus mehr Details eine Rolle als nur die Stadt. Die Lage einer Wohnung innerhalb eines Stadtteils, der Objektzustand und letztendlich auch Ihre Finanzierungsmodalitäten sind wichtige Punkte, die sich ebenfalls enorm auf Ihr Investment auswirken. 

Beispielvergleich: A- vs. C-Stadt

Schauen wir uns jetzt einmal eine A- und eine C-Stadt an, beispielsweise München und Wuppertal. Die Immobilienpreise in München sind in den letzten Jahren gestiegen, genauso wie die Mieten. Trotzdem zieht es immer mehr Menschen in die bayerische Hauptstadt, womit das Leerstandsrisiko dort besonders gering ist. Allerdings sorgt der hohe Kaufpreis dafür, dass es immer schwerer wird, in A-Städten lukrative Renditen und einen attraktiven Cashflow zu erzielen. Auf der anderen Seite können Sie Immobilien in A-Lagen in der Regel einfacher und günstig finanzieren: Aufgrund vieler verfügbarer Daten können Banken diese Immobilien gut bewerten und sehen darin entsprechend hohe Sicherheit. 

Zu B-Städten lassen sich ähnliche Aussagen treffen, allerdings in etwas abgeschwächter Form. Die Nachfrage nach Immobilien ist häufig geringer als in A-Städten, dafür sind die Märkte in der Regel stabil und bieten tendenziell höhere Renditen für Investoren.

Anders sieht es in C-Städten wie Wuppertal aus: Immobilien- und Mietpreise liegen unter dem Niveau einer A-Stadt, dementsprechend können Investoren hier theoretisch rentablere Renditen erzielen. Grundsätzlich entwickeln sich A-Städte langfristig tendenziell stabiler, während die Entwicklung in C-Städten oft dynamischer und schwerer einzuschätzen ist. Es kann deshalb möglicherweise in einer C-Stadt länger dauern, für einen späteren Verkauf einen Kaufinteressenten für Ihre Eigentumswohnung zu finden. Allerdings spielen hierbei weit mehr Faktoren eine Rolle, als nur die Stadtkategorie.

In D-Städten ist es ähnlich wie in C-Städten. Hinzu kommt hier noch, dass die Wirtschaftskraft dieser Standorte oft schwächer ist als in A- oder B-Städten und damit ein Rückgang der Einwohnerzahlen beobachtet werden muss. 

Auf die Details kommt es an

Am Beispiel von Wuppertal zeigt sich sehr deutlich, dass nicht nur die Stadtkategorie entscheidend für die Entwicklung Ihrer Immobilie ist. Denn obwohl Wuppertal eine C-Stadt ist, macht sich auf dem dortigen Immobilienmarkt die Nähe zur A-Stadt Düsseldorf und dem Ruhrgebiet bemerkbar. Zwar stagnieren die Einwohnerzahlen, dennoch ziehen die Immobilienpreise aktuell an und es ist kaum mit Leerstand zu rechnen. Anders sieht es beispielsweise in der C-Stadt Magdeburg aus, in der die Leerstandsquote vergleichsweise hoch ist. 

Ihre Ziele zählen

Als Investor müssen Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung klare Ziele setzen. Damit können Sie viel Aufwand bei der Objektauswahl sparen, wie die Betrachtung der Städtekategorien gezeigt hat. Wenn Sie Wert auf Sicherheit legen, weil Sie beispielsweise mit einer Immobilie fürs Alter vorsorgen möchten, bieten A- und B-Städte gute Voraussetzungen für ein erfolgreiches Investment, mit dem Trade-Off geringere Renditen in Kauf zu nehmen. 

Wenn Ihr Investment auf hohe Renditen abzielt und Sie bereit sind, Risiken bezüglich Wiederverkaufswert oder Leerstand einzugehen, kann das Investment in Immobilien in C- und D-Städten lohnen. Zwar ist hier schneller ein positiver Cashflow zu erreichen, allerdings können ausbleibende Mieteinnahmen sich wiederum negativ auf Ihren Cashflow auswirken, insbesondere weil Instandhaltungskosten in allen Städten etwa gleich hoch sind und auch bei leerstehenden Wohnungen anfallen. 

Das Beispiel von Wuppertal zeigt, dass eine pauschale Einteilung schwierig ist, da auch C-Städte sich in ihrer Entwicklung stark voneinander unterscheiden können. Im Vergleich zur C-Stadt Magdeburg in Sachsen-Anhalt kann Wuppertal von der Nähe zum Ruhrgebiet profitieren. 

Letztendlich ist es für Investoren enorm wichtig, nicht nur so viel wie möglich über das Anlageobjekt zu wissen, sondern auch über verschiedene Standorte. Nur so können Sie eine standortübergreifende Investment-Entscheidung treffen . Eine hilfreiche Kennzahl in diesem Zusammenhang ist die Internal Rate of Return (IRR) – die mittlere Verzinsung einer Kapitalanlage im Jahresdurchschnitt – beispielsweise auf einen 10-Jahres-Horizont betrachtet. Denn dann können Sie auch die mittelfristige Wertentwicklung sowie Leerstandsraten standortbezogen mit einfließen lassen. 

Wenn Sie die Wirtschaftlichkeit für ein Objekt analysieren wollen, hilft Ihnen außerdem das Immoheld Analysetool. Die Experten von Immoheld erstellen auf Wunsch ein individuelles Anforderungsprofil, damit Sie je nach Finanzierung und Risikoaffinität das passende Objekt finden.

Entscheidend für den Erfolg Ihres Investments sind aussagekräftige und transparente Marktdaten, die vor allem für A-Städte sehr umfangreich sind. Im Idealfall lassen Sie sich zusätzlich von Experten beraten, die umfassendes Wissen über den lokalen Markt haben und Ihnen aussagekräftige Marktdaten zur Verfügung stellen können, um gemeinsam mit Ihnen den zu Ihren Zielen ideal passenden Immobilienstandort zu finden. 

Bei Immobilien spielt es nicht nur eine Rolle, wie und in welche Art von Immobilien Sie investieren, sondern auch, in welcher Funktion. Sie haben nicht nur die Möglichkeit, als Privatperson einen Kaufvertrag abzuschließen, sondern können auch zum Beispiel mit einer GmbH Immobilien kaufen.

An dieser Stelle weisen wir ausdrücklich auf unsere AGBs hin: “Die auf den Webseiten der Gesellschaft aufgeführten Informationen stellen keine betriebswirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Beratung dar und können diese auch nicht ersetzen.”

Steuerliche Unterschiede zwischen privatem Kauf und GmbH-Kauf

Im Folgenden lernen Sie drei grundsätzliche steuerliche Unterschiede zwischen privaten Investitionen und Investments mit GmbH kennen.

Privates Veräußerungsgeschäft und Gewinnsteuer

Wenn Sie eine Immobilie mit einer GmbH erwerben, profitieren Sie von Steuerersparnissen bei den Mieteinnahmen. Wollen Sie die Immobilie allerdings verkaufen, greift der Fiskus Ihnen umso tiefer in die Tasche: Unternehmen zahlen beim Verkauf 15 bis 30 % Steuern auf den Gewinn – also 15 % Körperschaftsteuer und gegebenenfalls die Gewerbesteuer, deren Höhe vom Standort der Immobilie abhängt. Gerade bei einer guten Wertentwicklung kann dieser Faktor stark ins Gewicht fallen. 

Lukrativer ist ein Verkauf dagegen als Privatperson. Denn nach 10 Jahren Haltedauer ist eine private Veräußerung für Sie steuerfrei. Vor Ablauf dieser Frist fällt die sogenannte Spekulationssteuer in Höhe Ihres individuellen Einkommensteuersatzes auf den Erlös an. Sie können die Frist verkürzen, indem Sie die Immobilie eine Zeit lang selbst nutzen.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie fallen verschiedene Kosten an. Unter anderem wird für Privatpersonen und GmbHs die Grunderwerbsteuer fällig – sie beträgt je nach Bundesland 3,5%, etwa in Bayern, bis 6,5% wie in Nordrhein-Westfalen. Der Standort Ihrer Immobilie kann also einen großen Einfluss auf Ihre Nettorendite haben.

Welche Steuern werden auf Erträge fällig?

Ob privat oder mit GmbH: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, hat in der Regel die Absicht, damit Mieteinnahmen zu erzielen. Mit folgenden Steuern müssen Investoren dabei rechnen:

• Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie kaufen und vermieten, zahlen Sie auf den Mietüberschuss individuelle Einkommensteuer. Für Spitzenverdiener kann das bedeuten, dass bis zu 45 % Steuern auf Mieteinkünfte fällig werden.
• Mit einer Immobilien-GmbH lässt sich die Steuerlast auf rund 15 % senken. Grundsätzlich werden die Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % – eventuell zuzüglich des Solidaritätszuschlags in Höhe von 5,5 % von den 15 % – und ein Gewerbesteuersatz in Höhe von durchschnittlich ebenfalls 15 % fällig. Wenn die GmbH allerdings als reine Vermögensverwaltung handelt, kann sie sich auf Antrag von der Gewerbesteuerpflicht befreien lassen. Selbst wenn eine Gewerbesteuerpflicht besteht, liegt die Steuerlast unter dem Grenzsteuersatz von gutverdienenden Privatpersonen.

Fazit: Was lohnt sich für mich – Privatkauf oder mit Immobilien-GmbH?

Private und GmbH-Steuern zusammengefasst: 

	Privat	GmbH
Spekulationssteuer	Verkauf ist nach 10 Jahren oder nach Eigennutzung steuerfrei	kein steuerfreier Verkauf
Grunderwerbsteuer	fällt bei jedem Immobilienkauf an	kann mit Share Deal umgangen werden
Ertragsteuer	rund 45% auf Mieteinnahmen	15,825% (inkl. Soli) bis ca. 31%

Ob es sinnvoller ist, als Privatperson oder mit einer GmbH zu investieren, hängt stark von Ihrer persönlichen Situation ab. Es kommt darauf an, welche Ziele Sie mit Ihrem Immobilien-Investment verfolgen:

• Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen und im Alter verkaufen wollen, lohnt sich der Privatkauf eher als der GmbH-Kauf. Sie zahlen zwar höhere Steuern auf Ihre Mieteinnahmen, müssen sich dafür aber nicht mit den rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten einer GmbH beschäftigen. Zudem entfällt nach jetzigen Regelungen nach 10 Jahren die Spekulationssteuer auf die Wertsteigerung. 
• Wenn Sie planen, mehrere Immobilien zu kaufen und dabei die Vermögensverwaltung und -vermehrung im Vordergrund steht, kann eine GmbH-Investition sinnvoll sein und Ihre Steuerbelastung mildern. Allerdings müssen Sie auch für die Gründung und Verwaltung einer GmbH sowie in die Steuerberatung Zeit und Kosten investieren. 

Sie möchten wissen, welche Option sich für Ihr Investment-Vorhaben lohnt? Die Experten von Immoheld geben Ihnen die nötigen Denkanstöße sowie Fakten und teilen ihre umfassende Praxiserfahrung mit Ihnen.

Wer auf der Suche nach einer Eigentumswohnung für die Selbstnutzung ist, hat klare Vorstellungen über die Lage und Ausstattung des zukünftigen Eigenheims. Anders sieht es bei Immobilien aus, die nach dem Kauf vermietet und als Kapitalanlage genutzt werden sollen.

Käufer von Immobilien als Wertanlage möchten für ihr Investment in erster Linie eine hohe Rendite erzielen oder auch Steuervorteile effizient nutzen. Außerdem spielen für sie die Entwicklung der Mietpreise und die stabile Wertentwicklung ihrer Immobilie eine Rolle.

Mit einer professionellen Beratung beim Immobilienkauf können Investoren diese Punkte beruhigt abhaken und die beste Entscheidung für das Erreichen ihrer Investmentziele treffen.

Was ist ein Immobilienberater?

Ein Berater für Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden, ist in doppelter Hinsicht Experte: Er weiß zum einen, worauf es beim Investieren ankommt und verfügt zum anderen über wichtiges Fachwissen, um Investoren bei der Suche, Bewertung und Auswahl von Immobilien zu unterstützen.

In rechtlichen Punkten weiß er genauso gut Bescheid wie in der Frage, welche Anlageklasse am besten zu Ihren Investmentzielen passt. Außerdem zeichnet sich ein guter Berater für den Immobilienkauf dadurch aus, dass er ein starkes Netzwerk in der Branche hat und mit Bauträgern, Notaren, Kreditgebern und Gutachtern zusammenarbeitet.

Immobilien-Berater vs. Makler: Das sind die Unterschiede

Im Gegensatz zu einem Makler, der hauptsächlich als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer agiert, bietet ein Immobilienberater eine umfassende strategische Beratung. Er analysiert den Markt, bewertet Immobilien, erstellt Investitionsstrategien und begleitet den gesamten Investitionsprozess mit seinem Fachwissen.

Das sind die wichtigsten Unterschiede zwischen einem Immobilienberater und einem Makler:

	Immobilienmakler	Immobilienberater
Aufgaben	Vermittlung von Immobilien Organisieren von Besichtigungen Aufbereiten von Immobilienangeboten Schnittstelle zwischen Käufer und Verkäufer	Analyse von Marktdaten, Chancen und Risiken Bewertung und Vergleich von Immobilieninvestments Identifizieren von steuerlichen Vorteilen und Unterstützung in Finanzierungsfragen Entwickeln von Investitionsstrategien Begleitung über den gesamten Investitionsprozess und darüber hinaus
Ziel	Verkauf oder Vermietung einer Immobilie effizient abschließen	Bestmögliche Rendite und langfristige Wertsteigerung für den Investor zu erzielen

Wann lohnt sich eine Immobilienberatung?

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist eine komplexe und weitreichende Entscheidung. Oft fehlt Investoren allerdings die Zeit, sich intensiv mit dem Immobilienmarkt auseinanderzusetzen und eine langfristige Strategie für das eigene Immobilienportfolio zu entwickeln.

Ein Berater für Immobilien hat Zugang zu wertvollen Marktdaten und kennt die Besonderheiten verschiedener Anlageklassen genau. Mit diesem Wissen hilft er Ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen. Gerade bei größeren oder komplexen Investments ist eine professionelle, auf Marktdaten basierende Beratung besonders wertvoll.

5 Gründe, auf spezialisierte Immobilienberater zu setzen

Es gibt viele gute Gründe, beim Kauf von Kapitalanlageimmobilien einen Experten an der Seite zu haben. Und es gibt viele Berater, die ihre Dienste für Immobilienkäufer anbieten. Doch nicht alle sind auf das Thema spezialisiert.

Hier sind die fünf wichtigsten Argumente, die für eine Immobilienberatung durch jemanden sprechen, der Erfahrung im Bereich Kapitalanlageimmobilien hat:

• Berater kennen den Markt: Immobilienberater verfügen über umfassende Kenntnisse über Märkte, Trends und Wertsteigerungspotenziale, kennen die besten Standorte und die wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Anforderungen. Ihr Fachwissen hilft Ihnen, die richtige Immobilie zum richtigen Preis zu finden, Steuervorteile zu erkennen und optimale Investitionsentscheidungen zu treffen.
• Berater haben Zugang zu exklusiven Angeboten: Der Immobilienmarkt hält mehr Angebote bereit, als viele Investoren glauben. Zugang zu besonderen Angeboten haben aber in der Regel nur gut vernetzte Branchenkenner – wie Ihr Immobilienberater. Er hat Zugriff auf sogenannte Off-Market-Immobilien, die nicht öffentlich gelistet sind und möglicherweise noch bessere Renditechancen bieten.
• Berater sind gute Strategen: Ein erfahrener Berater für Immobilien zeigt Ihnen verschiedene Investitionsstrategien, damit Sie die Rentabilität und Risiken einer Immobilie besser verstehen und fundierte Entscheidungen treffen können.
• Berater haben Ihre Ziele im Blick: Jeder Investor hat unterschiedliche Ziele und Anforderungen. Ein Berater behält Ihre persönlichen Ziele stets im Blick und übernimmt die Verhandlungen, um die besten Konditionen für Sie zu erzielen. Das kann zum Beispiel den Kaufpreis, Finanzierungsmöglichkeiten oder andere vertragliche Bedingungen betreffen und die Gesamtkosten Ihrer Investition senken.
• Berater sparen Ihnen Zeit und Arbeit: Die Suche nach der richtigen Immobilie und der Abschluss von Verträgen sind langwierige Prozesse. Ein Immobilienberater nimmt Ihnen von Anfang an viel Arbeit ab und kann den Kaufprozess dank seines Netzwerks und seiner Erfahrung effizient gestalten. Das Beste: Berater scheuen nicht davor, Ihnen Papierkram und bürokratische Aufgaben abzunehmen.

Was kostet Immobilienberatung?

Ein Berater für Immobilien bringt Ihnen viele Vorteile, vor allem, wenn Sie zum ersten Mal in Immobilien investieren. Qualifizierte Beratung hat ihren Preis – allerdings zahlen sich die Kosten langfristig aus, da Ihr Berater Ihnen beste Renditechancen und attraktive Objekte sichert, die bei Mietern beliebt sind.

Wie hoch die konkreten Kosten für Immobilienberatung sind, hängt unter anderem

• vom Umfang der angebotenen Services,
• der Komplexität der Transaktion und
• dem individuellen Investmentvorhaben ab.

In der Regel werden die Kosten als prozentuale Provision erhoben und hängen vom Immobilienkaufpreis ab. Einige Berater arbeiten mit Pauschalhonoraren, andere mit Stundenhonoraren oder einer erfolgsabhängigen Vergütung.

Es ist in jedem Fall wichtig, im Voraus die genauen Kosten und ihre Zusammensetzung zu klären und schriftlich festzuhalten. Die Kosten sollten stets im Verhältnis zu dem Mehrwert stehen, den der Berater Ihnen durch exklusive Angebote und seine fundierten Marktanalysen bietet.

Beratungskosten bei Immoheld

Wenn Berater für Immobilien transparent mit ihren Kosten umgehen, ist das für Sie ein gutes Zeichen. Immoheld bietet Ihnen individuelle und digitale Expertenberatung zu Ihrem Portfolio und begleitet Sie langfristig bei Ihren Investmentvorhaben. Die Kosten dafür können Sie auf unserer Website in Ruhe nachlesen und nachrechnen.

Die Erstberatung ist kostenlos – wenn Sie sich für eine Immobilienberatung interessieren, um Ihr Portfolio mit Immobilien auf das nächste Level zu heben, kontaktieren Sie uns gern.

Steuerliche Änderungen

Steuern spielen beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Denn je nach Objektart und mit guter Planung können Investoren damit Jahr für Jahr Geld sparen. 2024 gibt es für potenzielle Käufer von Immobilien einige wichtige Änderungen.

Degressive Abschreibung

Zu Beginn erfreuliche Nachrichten für Immobilienkäufer: Die degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) könnte 2024 wiederkommen. Sie bietet die Möglichkeit, Investitionskosten für Bauprojekte steuerlich geltend zu machen.

Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes ist eine befristete Wiedereinführung der AfA geplant. Nachdem zunächst eine Abschreibungshöhe von 6 % im Gespräch war, einigte sich der Vermittlungsausschuss am 21. Februar 2024 auf 5 %.

Die AfA soll rückwirkend für Bauprojekte mit Bauginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gelten. Abschreibungen sollen für neu gebaute oder neu gekaufte Wohnungen und Wohngebäude ab Effizienzstandard 55 möglich sein. Die Zustimmung des Bundesrats ist noch offen.

Unterstützung für Sparer

Seit diesem Jahr profitieren mehr Menschen von staatlichen Förderungen, zum Beispiel bei Bausparverträgen oder der Tilgung von Baukrediten. Denn 2024 wurden unter anderem die Einkommensgrenzen für vermögenswirksame Leistungen (VL) angehoben.

Das bedeutet: Mehr Arbeitnehmer haben jetzt Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage. Diesen Zuschuss gewährt der Staat zu den VL, mit denen Unternehmen ihre Angestellten beim Vermögensaufbau unterstützen können. In der Regel zahlen Unternehmen dabei bis zu 40 € pro Monat in einen Sparvertrag ein. Zusätzlich dazu gibt es 43 bis 80 € pro Jahr vom Staat, wenn das zu versteuernde Jahreseinkommen folgende Grenzen nicht übersteigt:

• 40.000 € für Alleinstehende
• 80.000 € für Verheiratete

Der Staat gewährt eine Sparzulage in Höhe von 9 % der vom Arbeitgeber in einen Sparvertrag eingezahlten VL. Förderfähig sind unter anderem die Tilgung eines Baukredits oder das Ansparen für eine Immobilie mit einem Bausparvertrag. Gefördert wird eine jährliche Sparsumme von maximal 470 € für Singles und 940 € für Paare.

Außerdem ist der Grundfreibetrag für die Einkommensteuer – die auch für Mieteinnahmen fällig wird – von 10.908 auf 11.604 € gestiegen. Für Verheiratete gilt ein Freibetrag von 23.408 €.

Kein Lastenausgleich geplant

Vergangenes Jahr kursierten Gerüchte darüber, dass 2024 ein Lastenausgleich auf Immobilienbesitzer zukommt. Das Gesetz über den Lastenausgleich wurde 1952 eingeführt, um deutsche Bürger finanziell zu entschädigen, die durch den Zweiten Weltkrieg besonders benachteiligt waren. Dafür mussten unter anderem Immobilienbesitzer einen Teil ihres Vermögens abgeben.

Infolge der Corona-Pandemie war von einer Neuauflage des Gesetzes die Rede, von der Experten jedoch klar abrieten, um das Vertrauen von Sparern und Investoren nicht zu erschüttern. Immobilienkäufer müssen 2024 deshalb nicht mit einer Vermögensabgabe rechnen.

Besteuerung von Immobilientransaktionen

Wer eine Immobilie kauft oder besitzt und sie auf eine Personengesellschaft übertragen will oder umgekehrt, muss dafür seit dem 01.01.2024 Grunderwerbsteuer zahlen.

Grund dafür ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG). Investoren, für die das relevant sein könnte und Eigentümer, die Umstrukturierungen planen, sollten sich steuerlich beraten lassen.

Änderungen durch das Gebäudeenergiegesetz

Das Thema Nachhaltigkeit beschäftigt Käufer und Besitzer von Immobilien schon lange. Daran wird sich auch 2024 nichts ändern, insbesondere aufgrund des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Heizungsanlagen bei Neubauprojekten

Das GEG verlangt unter anderem, dass bei Neubauprojekten in Neubaugebieten Heizungen geplant werden müssen, die zu mindestens 65 % auf erneuerbaren Energien (EE) basieren. Für Immobilien außerhalb von Neubaugebieten sind solche Regelungen ab 2026 vorgesehen. Bei bestehenden Heizungsanlagen ist kein Austausch notwendig. Geht eine Bestandsheizung kaputt, reicht eine Reparatur.

Förderung von Heizungstausch

Ein Heizungstausch für mehr Nachhaltigkeit kann sich dennoch lohnen. Immobilienbesitzer, die jetzt auf Heizungen mit 65 % EE umsteigen, profitieren von verschiedenen Förderungen, die bei maximal 70 % der Kosten liegen:

• 30 % Grundförderung
• 5 % Effizienzbonus für bestimmte Wärmepumpen
• 2.500 € Zuschlag für Biomasseheizungen mit bestimmten Staub-Emissionsgrenzwerten
• 20 % Geschwindigkeitsbonus – wird ab 2029 und bis 2037 abgebaut
• 30 % Einkommensbonus bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 40.000 €

Gestiegene CO2- und Energiepreise

Wer eine Immobilie mit Gas- oder Ölheizung kauft, muss seit diesem Jahr 15 € mehr pro Tonne ausgestoßenem CO2 zahlen – insgesamt 45 €.

Die Kosten teilen sich Immobilienbesitzer mit ihren Mietern. Allerdings hängt der Vermieteranteil vom Effizienzgrad des Gebäudes ab und kann bei besonders schlecht gedämmten Wohnungen bis zu 95 % der CO2-Kosten betragen.

Sanierungspflicht

Wichtig für künftige Besitzer: Das GEG schreibt innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf oder dem Erbe einer Immobilie bestimmte Sanierungsmaßnahmen vor. Diese Maßnahmen betreffen die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs und der Rohrleitungen in unbeheizten Räumen.

Bußgelder

Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte sich in Ruhe mit dem GEG auseinandersetzen. Denn wenn Sie trotz Verpflichtung keinen Heizungstausch, keine Heizungsinspektion oder keine Dämmmaßnahmen durchführen, riskieren Sie Bußgelder zwischen 5.000 und 50.000 €.

Verbesserter Zugang zu Vergleichsmieten über Mietspiegel

Seit Anfang 2024 müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen qualifizierten Mietspiegel bereitstellen. Diese Mietspiegel werden für Sie relevant, wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen und die Miethöhe bestimmen oder später eine Mieterhöhung durchsetzen möchten.

Fazit: Up to date bleiben und informiert investieren

2024 könnte wirtschaftlich gesehen ähnlich herausfordernd werden wie das vergangene Jahr. Mit sorgfältiger Planung und einer fundierten Datenbasis kann es sich dennoch lohnen, Investitionschancen zu ergreifen und sich mit einer Immobilie für die Zukunft abzusichern.

Unsere Experten unterstützen Sie dabei, in Ihre Investitionsentscheidung relevante Marktdaten einfließen zu lassen und keine gesetzliche Entscheidung zu verpassen, die Einfluss auf Ihr Investment hat. Sprechen Sie uns mit Ihren Fragen und Gedanken zum Immobilienmarkt und Ihren Investmentplänen an – wir finden eine Lösung, mit der Sie sich wohlfühlen.

Der Immobilienmarkt war 2023 geprägt von sinkenden Preisen auf der einen und steigenden Zinsen und Inflationsraten auf der anderen Seiten. Zwar ist das Investieren in Immobilien dadurch günstiger geworden und Käufer haben mehr Einflussmöglichkeiten auf die Kaufkonditionen. Gleichzeitig ist die Finanzierung teurer geworden.

Für Menschen, die über den Kauf einer Immobilie nachdenken, stellt sich deshalb die Frage: Was bringt das Jahr 2024 und lohnt es sich, in eine Eigentumswohnung zu investieren? Bei der Beantwortung dieser Frage spielen die folgenden fünf Schlüsselfaktoren eine Rolle, für die wir für 2024 die wichtigsten Prognosen recherchiert und zusammengefasst haben.

Know-how aufbauen: Lernen Sie die Kennzahlen für Ihr Immobilien-Investment kennen.

Zinsen: Voraussichtlich stabil

Für den Kauf einer Immobilie ist in der Regel neben Eigenkapital eine Immobilienfinanzierung erforderlich. Die Kosten dafür hängen unter anderem von den Bauzinsen ab.

Nachdem der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) und die Bauzinsen jahrelang niedrig waren, kam 2022 die Wende. Die EZB hat den Leitzins schrittweise von 0 auf 4,5 % angehoben und meldete im Januar 2024, dass der Leitzins zunächst unverändert bleiben wird.

Eine ähnliche Entwicklung durchliefen die Bauzinsen. Sie sind seit Anfang 2022 kontinuierlich gestiegen und lagen zwischenzeitlich bei über 4 %. Anfang 2024 pendelten sie sich bei etwa 3,5 % ein. Für einige Käufer liegen die Bauzinsen sogar unter 3 %.

Für 2024 erwarten Experten ein stabiles Zinsniveau. Analysten der Deutschen Bank rechnen damit, dass die Bauzinsen bis Ende des Jahres wieder anziehen werden. Mit den leicht gesunkenen Bauzinsen dürfte die Bereitschaft, in Immobilien zu investieren, dennoch allgemein wieder steigen.

Inflation: Auf einem guten Weg

Mit den steigenden Zinsen reagierte die EZB auf die hohe Inflation in Europa, die durch die Pandemie, hohe Energiepreise und Lieferengpässe ausgelöst wurde. Im Oktober 2022 erreichte die Inflationsrate einen Höchstwert von 10,4 %.

Zwar ist der Jahresdurchschnitt von 2022 auf 2023 wieder gesunken. Dennoch wird die Inflationsrate 2024 voraussichtlich noch nicht den angestrebten Wert von 2 % erreichen. Im Dezember 2023 lag sie bei 3,7 %, nachdem sie im November auf 3,2 % gesunken war.

Immerhin: Langsam verliert die Inflation ihren Schrecken. Mit dem stabilen Leitzins versucht die EZB, die Lage an den Finanzmärkten zu entspannen. Sparern steht jetzt wieder mehr Geld für Investitionen zur Verfügung. Der Zeitpunkt, in Immobilien als Inflationsschutz zu investieren, ist deshalb günstig.

Immobilienpreise: Wohin geht der Trend?

Steigende Zinsen und teure Kredite, dazu Inflationsangst – die vergangenen Jahre haben Investoren verunsichert und die Nachfrage nach Wohneigentum gedämpft. Die Immobilienpreise spiegeln diese Entwicklung deutlich wider: Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien 2023 so stark gesunken wie seit über 20 Jahren nicht mehr.

Ende 2023 lagen die Preise 10,2 % unter Vorjahresniveau. Im Vergleich zu Ein- und Zweifamilienhäusern sanken die Preise bei Wohnungen etwas langsamer. Insgesamt sind die Wohnungspreise sowohl in der Stadt als auch auf dem Land um 9,1 % gesunken. Außerdem beobachteten Experten, dass energieeffiziente Immobilien wertstabiler waren als ältere oder sanierungsfällige Wohnungen.

Erfahren Sie im Immoheld Magazin mehr über nachhaltige Immobilien und ihre Vorteile.

2024 dürfte sich der Trend in abgeschwächter Form fortsetzen. Davon geht die DZ Bank aus und schätzt, dass der Jahresdurchschnitt für den Preisrückgang zwischen 0,5 und 2,5 % liegen wird. Aber: Der „Zinsschock“, der unter anderem zu den starken Preisrückgängen geführt hat, ist laut der Deutschen Bank verdaut.

Ein Ende des Preisverfalls ist langsam in Sicht. Bei den inzwischen wieder gefallenen Bauzinsen und der zurückgegangenen Inflationsrate können Investoren dieses Jahr also durchaus einen Kauf wagen – mit sorgfältiger Planung und Beratung.

Mieten: Preiswende nicht in Sicht

Anders als bei den Kaufpreisen ist der Aufwärtstrend bei Mieten ungebrochen. Um 3 % sind die Mietpreise laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) 2023 gestiegen. Der Immobilienverband Deutschland IVD bezeichnet die Entwicklung allerdings als moderaten Anstieg.

Aktuell müssen Mieter für eine Wohnung mit gutem Wohnwert bundesweiten im Durchschnitt 11,10 Euro pro Quadratmeter zahlen, bei mittlerem Wohnwert sind es durchschnittlich 9,50 Euro je Quadratmeter.

Für den Anstieg der Mieten gibt es verschiedene Gründe:

• Die Bevölkerung wächst,
• der Wohnungsbau stockt aufgrund gestiegener Baukosten und
• viele Menschen haben sich wegen der hohen Bauzinsen von ihrem Traum vom Eigenheim verabschiedet und weichen auf Mietwohnungen aus.

Die Leerstandsquoten liegen aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau. Daran wird sich Experten zufolge im Laufe des Jahres nichts ändern. Im Gegenteil könnte sich die Lage eher noch verschärfen. Denn die Zahl der Baugenehmigungen sinkt ebenso wie die der fertiggestellten Wohnungen.

Bei Kapitalanlageimmobilien helfen Mieteinnahmen, die Kreditkosten teilweise zu decken. Für Anleger bedeutet die Entwicklung der Mieten deshalb in der aktuellen Situation stabile Renditen.

Nachfrage: 2024 wird das Jahr der Käufer

Die Entwicklungen am Immobilien- und Finanzmarkt haben für Verunsicherung gesorgt – sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern. Der IVD berichtet, dass deshalb die Vermarktungsdauer von Immobilien gewachsen ist. Auf der anderen Seite sank 2023 die Zahl der Käufe.

Die schleppende Vermarktung von Immobilien und die gesunkene Nachfrage bei Investoren führen dazu, dass Käufer mehr Verhandlungsspielraum haben und Einfluss auf die Kaufkonditionen nehmen können.

Ist 2024 der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?

Welcher Zeitpunkt der richtige für Ihren Kauf einer Kapitalanlageimmobilie ist, können nur Sie allein entscheiden. Der Blick auf die Schlüsselfaktoren, die ein erfolgreiches Investment begünstigen können, zeigt aber: 2024 bietet gute Vorzeichen für Ihre Rendite.

• Die Immobilienpreise sind günstiger als noch vor einigen Jahren und könnten bereits in den kommenden Jahren wieder steigen.
• Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass die Mieten weiter anziehen werden.
• Zwar sind die Zinsen noch immer hoch, allerdings ist das Niveau im Vergleich zum vergangenen Jahr deutlich gesunken. Investoren steht damit ein günstiges Zinsfenster offen.
• Die Inflation hat sich verlangsamt. Dennoch ist eine Inflationsrate von über 3 % ein guter Anreiz, den Wert Ihres Vermögens jetzt wirksam zu schützen.
• Immobilieninvestoren sind zögerlich geworden. Dadurch verschiebt sich die Marktmacht von den Verkäufern zu den Käufern, die eine bessere Verhandlungsposition bekommen.

Einem Bericht der Wirtschaftswoche zufolge wollen 38 % der privaten und gewerblichen Investoren die aktuelle Lage am Immobilienmarkt nutzen und ihr Immobilienportfolio ausbauen. Diesen Plan befürwortet unter anderem der Präsident des IVD, Dirk Wohltorf, der im Oktober 2023 sagte: „Abwarten ist nicht sinnvoll – weder für Verkäufer, die auf wieder steigende Immobilienpreise setzen, noch für Käufer, die auf weitere Preisnachlässe hoffen.“

So gestalten Sie den Immobilienkauf 2024 optimal

Egal, ob Sie 2024 oder später in Immobilien investieren möchten: Den Markt zu beobachten und sich über die Entwicklung der fünf Schlüsselfaktoren zu informieren ist unverzichtbar für die Rendite.

Allerdings gibt es neben den genannten Faktoren noch weitere Kennzahlen, die je nach Investmentzielen berücksichtigt werden sollten. Für die Analyse von Kennzahlen und Marktdaten ist viel Expertise und Zeit erforderlich.

Überlassen Sie die komplexen Berechnungen einem erfahrenen Partner und konzentrieren Sie sich darauf, aus lukrativen Optionen das beste Investment für Ihre Ziele zu wählen. Immoheld analysiert für Sie den Immobilienmarkt und findet Objekte, die zu Ihren Zielen passen. Dafür setzen wir auf ein intelligentes Analysetool, um alle für Ihr Investment relevanten Daten auszuwerten.

Zeit für Veränderung: Warum sich der Immobilienvertrieb wandeln muss

Das Streben nach Effizienz, schlanken Prozessen und Optimierungen ist allgegenwärtig in der Geschäftswelt. Angetrieben wird es durch verschiedene Entwicklungen:

• Nachwuchskräfte fehlen aufgrund des Fachkräftemangels
• die Wirtschaft ist durch Krisen, Inflation und Rezession geschwächt
• Zukunftsängste sorgen dafür, dass Verbraucher und Investoren sparsam geworden sind
• Unternehmen stehen unter hohem Wettbewerbs- und Digitalisierungsdruck
• Investitionen stagnieren aufgrund erschwerter Finanzierungen

Auch die Immobilienbranche bekommt die Folgen dieses schwierigen Marktumfelds zu spüren. Insbesondere der Immobilienvertrieb muss deshalb Wege finden, mit weniger Personal gleich viel oder mehr Umsatz zu generieren und Objekte zu bieten, die trotz Krisenmodus attraktiv für Investoren sind. Das funktioniert nur über Optimierungen und mit Unterstützung durch Software und starke Partner.

Konkrete Herausforderungen im Vertrieb von Immobilien

An konkreten Herausforderungen zeigt sich, warum Effizienz, Digitalisierung und Netzwerke im Vertrieb von Immobilien eine immer wichtigere Rolle spielen:

• Aufgrund der Krisen vergangener Jahre sind Kaufinteressenten zurückhaltender geworden und wollen – vor allem bei Kapitalanlageimmobilien – genau wissen, welches Objekt sich lohnt und welches nicht. Bauträger und Projektentwickler, die Anlageimmobilien verkaufen, müssen deshalb mehr Aufwand betreiben, um gute Objekte zu entwickeln oder zu akquirieren und sie ansprechend aufzubereiten. Bei wachsendem Aufwand wird Effizienz immer wichtiger.
• Ein weiterer Punkt ist die veränderte Erwartungshaltung der Kunden. Sie wünschen sich einen möglichst transparenten und intuitiven Kaufprozess, überregionalen Zugang zu Objekten und eine umfassende Beratung zu Renditen oder Finanzierungsmöglichkeiten. Das gelingt nur mit digitalisierten Prozessen.
• Allerdings lässt die Datenqualität vieler Objektinformationen zu wünschen übrig und erschwert die digitale und schnelle Aufbereitung von Informationen. Dadurch fehlt Vertriebsexperten oft die Zeit für Beratungsgespräche. Erfahrene Partner und eine für den Vertrieb entwickelte Software helfen, Objekte effizient aufzubereiten und zu verkaufen.

Immobilienunternehmen, Bauträger und Vertriebsorganisationen können ihre Herausforderungen bewältigen, indem sie ihre Prozesse anpassen – sowohl intern als auch in der Zusammenarbeit mit externen Partnern.

Objektvertrieb: Prozesse strategisch auf die Zukunft vorbereiten

Bauträger stehen beim Vertrieb ihrer Immobilienprojekte vor der Aufgabe, diese bestmöglich zu vermarkten und die Prozesse von der Objektentwicklung über Marktanalysen und die Strategieentwicklung bis zur Verkaufsabwicklung und darüber hinaus reibungslos zu gestalten.

Dabei müssen sie strategisch vorgehen und zunächst geeignete Vertriebskanäle identifizieren und anschließend eine ansprechende Marketingstrategie entwickeln. Bei der attraktiven Präsentation der Objekte helfen schlanke und automatisierte Verkaufsprozesse genauso wie umfangreiche und aussagekräftige Objektdaten.

Egal, ob es um den Einzelverkauf oder den Globalverkauf von Immobilien geht: Je besser die Prozesse optimiert und je sauberer Objektinformationen aufbereitet sind, desto besser können Bauträger ihre Immobilien vermarkten – oder durch Vertriebspartner vermarkten lassen.

Vertriebspartnerschaften: Kommunikation und Transparenz sicherstellen

Mit einem Vertriebspartner für Immobilien als Kapitalanlage erhalten Bauträger Unterstützung im Vertrieb und bei der Verkaufsabwicklung und haben wieder mehr Zeit, um sich beispielsweise stärker auf die Objektakquise und -entwicklung zu konzentrieren.

Voraussetzung dafür ist, dass ihre Partner über

• Erfahrung,
• ein starkes Netzwerk und
• Zugang zu potenziellen Leads verfügen.

Das ist besonders für den Globalverkauf von Vorteil.

Auf die Datenqualität achten

Außerdem müssen Bauträger ihren Vertriebspartnern alle notwendigen Informationen für die Vermarktung der Objekte zur Verfügung stellen. Doch gerade bei Akquiseobjekten ist die Datenbasis oft unvollständig oder die benötigten Informationen sind über verschiedene Dokumente verstreut und müssen mühsam aufbereitet werden.

Eine effektive Zusammenarbeit zwischen Bauträgern und Vertriebspartnern setzt darüber hinaus

• transparente Kommunikation,
• faire Provisionen und
• die Möglichkeit voraus, die Performance der Zusammenarbeit messen zu können.

Optimierungsansätze für den Immobilienvertrieb bei Bauträgern und ihren Partnern

Damit Bauträger mehr Effizienz erreichen und Vertriebspartner Immobilienprojekte erfolgreich vermarkten können, sind digitale Prozesse unverzichtbar. Eine Immobiliensoftware, die speziell für die Bedürfnisse von Projektentwicklern und Vertriebsprofis entwickelt wurde, ist der Schlüssel zur Umsetzung von Optimierungen und zur Stärkung von Vertriebsnetzwerken.

Mit der Software von Immoheld ist es ohne Aufwand möglich,

• Objekte aufzubereiten,
• Partner zu koordinieren,
• Fortschritte im Vertriebsprozess zu monitoren und
• Verkaufsstrategien

zu entwickeln und zu optimieren.

Immobilien-Vertriebspartner gesucht?

Wenn Sie als Bauträger einen Vertriebspartner mit Erfahrung und digitalen Prozessen suchen, der den Verkauf Ihrer Objekte professionell übernimmt, ist Immoheld die Lösung. Wir übernehmen die kundenindividuelle Aufbereitung Ihrer Objekte für ein deutschlandweites Kunden- und Vertriebspartnernetzwerk.

Wir kümmern uns außerdem um das gesamte Projektmanagement und nutzen dafür unsere selbst entwickelte Software. Damit ist eine einheitliche und strukturierte Datenaufbereitung vor dem Verkauf gewährleistet und wir können ihnen regelmäßig Reports über den Verkaufsfortschritt liefern.

Lernen Sie alle Vorteile unseres Objektvertriebs kennen.

Immobiliennetzwerk gesucht?

Sie sind selbst Vertriebspartner und auf der Suche nach einem starken Immobiliennetzwerk? Dann können Sie unser Immobilien-Vertriebspartner werden: Werden Sie Teil eines starken Vertriebsnetzwerks, das Ihnen exklusiven Zugang zu Objekten in ganz Deutschland bietet.

Damit erweitern Sie Ihr Angebot über regionale Grenzen hinaus. Die Daten der ausgewählten Objekte sind in unserer Immobiliensoftware bereits digital aufbereitet und bereit, mit Kaufinteressenten geteilt zu werden.

Erfahren Sie, welche weiteren Vorteile das Vertriebspartnernetzwerk von Immoheld bietet.