Wie finde ich Off-Market-Renditeobjekte?

Wer ohne professionelle Hilfe Off-Market-Deals sucht, braucht vor allem eines: ein belastbares Netzwerk aus Maklern, Notaren, Hausverwaltungen und anderen Investoren. Mögliche Quellen sind:

• Direkte Ansprache von Eigentümern in Wunschlagen
• Kontakte zu Hausverwaltungen, die Verkaufsabsichten früh kennen
• Netzwerke lokaler Makler mit Off-Market-Mandaten
• Bauträger, die Einheiten vor Fertigstellung direkt an Investoren vergeben

Dieser Weg ist zeitaufwendig und regional begrenzt. Wer überregional investieren oder mehrere Objekte vergleichen möchte, kommt mit Eigennetzwerk allein nicht weit.

Hier kommen spezialisierte Partner wie Immoheld ins Spiel: Ein einmaliges Anforderungsprofil genügt, um kontinuierlich über geprüfte Off-Market-Angebote informiert zu werden – gefiltert nach Renditekriterien, Lage und Finanzierbarkeit.

Finden Sie das passende Investment mit diesenTipps: Immobiliensuche erfolgreich angehen

Selbst suchen oder mit Partner: Was für Kapitalanleger gilt

Die Entscheidung lässt sich für Eigennutzer und Investoren nicht gleich beurteilen. Wer eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, kann sich Zeit lassen, regional eingrenzen und von persönlicher Ortskenntnis profitieren. Für Kapitalanleger gelten andere Maßstäbe.

Zwar fallen für die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Partner Kosten in Form von Provision, Honorar oder Courtage an. Diese sind jedoch kein reiner Ausgabenposten. Wer durch professionelle Vorprüfung einen Fehlkauf vermeidet oder durch bessere Verhandlung einen günstigeren Kaufpreis erzielt, hat die Beratungskosten oft mehrfach kompensiert.

Für welche Investoren lohnt sich der Off-Market-Zugang besonders?

Besonders sinnvoll ist der gezielte Zugang für Investoren, die:

• Zeitmangel haben, aber trotzdem gezielt investieren möchten
• Überregional suchen und nicht auf eine Stadt oder Region beschränkt sind
• Skalieren wollen und regelmäßig Objekte erwerben statt einmalig
• Renditeziele definiert haben und kein Objekt kaufen möchten, das diese Ziele nicht erfüllt

Eigennutzer oder Suchende mit sehr engen regionalen Kriterien profitieren vom Off-Market-Zugang weniger. Für sie ist das öffentliche Angebot in der Regel völlig ausreichend.

Fazit: Off-Market als strategischer Baustein

Wer Zugang zum Off-Market hat, trifft auf weniger Wettbewerb und findet besser verhandelbare Preise und Objekte, die gezielt auf Investorenkriterien ausgewählt wurden. In einem Markt, in dem renditetaugliche Objekte rar sind und öffentliche Ausschreibungen schnell zu überteuerten Preisen führen, ist dieser Zugang ein echter Vorteil.

Mit einem Partner wie Immoheld profitieren Sie von umfassender Expertise und finden besondere Immobilien, die zu Ihren Zielen passen. Dank digitaler Prozesse und einem smarten Analysetool sparen Sie außerdem Geld im Vergleich zu klassischen Maklern. Für einen ersten Eindruck können Sie Ihre Kosten bequem online berechnen.

Mit Immoheld definieren Sie einmalig Ihr Anforderungsprofil und erhalten gezielt Off-Market-Angebote, die zu Ihrer Renditeerwartung, Ihrem Eigenkapital und Ihrem Zeithorizont passen.

Jetzt kostenloses Suchprofil anlegen und keine Off-Market-Chance verpassen.

Vorteile von Microapartments für Investoren

Fallen bei Microapartments Renovierungskosten an, zum Beispiel im Bad, sind diese im Verhältnis zur Wohnungsgröße relativ höher. Auch die Fluktuation der Mieter ist höher. Dafür können Sie als Investor von lukrativen Mietpreisen pro Quadratmeter profitieren und die Mieten einfacher an das Marktniveau anpassen.

Ein weiterer Pluspunkt für Investoren: Auch wenn die Quadratmeterpreise verhältnismäßig hoch sind, liegen die Investitionssummen für Micro-Living-Objekte oft niedriger als bei anderen Immobilien. Die aktuelle Marktlage unterstreicht die Stärke des Segments:

• Laut dem Marktbericht der Initiative Micro-Living liegt die durchschnittliche Auslastung bundesweit bei 95 %. An Universitätsstandorten wie Heidelberg oder Freiburg sind es sogar 98,4 % – nahezu Vollbelegung.
• Die durchschnittliche All-in-Miete ist im Jahresvergleich um 3,6 % auf 605 Euro monatlich gestiegen, bei privatwirtschaftlichen Anbietern liegt sie bei durchschnittlich 702 Euro. Für den Zeitraum 2026 bis 2028 prognostizieren Branchenexperten weitere jährliche Mietsteigerungen zwischen 2 und 6 %.

Was Sie als Investor beim Kauf eines Mikroapartments beachten sollten

Privatinvestoren, die Microapartments kaufen möchten, sollten sich wie bei allen anderen Anlageklassen mit den Chancen und Risiken auseinandersetzen. Dazu gehören beispielsweise die folgenden drei Punkte:

1. Wie ist das Objekt ausgestattet und wo liegt es?

Besonders beliebt sind möblierte Microapartments in zentraler Lage. Die oft minimalistische Einrichtung ist genau das, was die Mieter von einer Kleinstwohnung erwarten. Trotzdem sollte das Microapartment hochwertig und flexibel in der Nutzung sein. Eine gute Verkehrsanbindung trägt ebenso zur Attraktivität des Objekts bei wie das Yoga-Studio, das hippe Café und der Co-Working-Space um die Ecke.

2. Wie zukunftssicher ist das Objekt?

Das Konzept Micro-Living findet immer mehr Anhänger. Waren es anfänglich vor allem Berufspendler und Studenten, an die sich das Angebot richtete, sind heute auch immer mehr digitale Nomaden und Young Professionals auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum ohne langfristige Bindung. Aufgrund der dynamischen Zielgruppe sollte eine Micro-Immobilie möglichst flexibel sein und beispielsweise auch als Büroobjekt genutzt werden können.

3. Welche Chancen bietet das Objekt?

Microapartments bieten Investoren ein großes Renditepotenzial. Die Nachfrage und die Mietpreise sind hoch und das Risiko von Leerstand gering. Voraussetzung ist, dass Sie ein attraktives Objekt in guter Lage und einen Betreiber finden, der es professionell vermarktet.

Tipp: Die Rendite Ihres Objekts lässt sich einfach mit dem Immoheld Analysetool berechnen.

Welche Risiken gibt es?

• Die geplante Mietrechtsreform ist das derzeit größte regulatorische Risiko. Geplant ist unter anderem, den Möblierungszuschlag auf fünf Prozent der Nettokaltmiete zu deckeln und Kurzzeitmietverträge auf maximal sechs Monate zu begrenzen.
• Hinzu kommen gestiegene Betriebskosten: Seit 2020 sind die Bewirtschaftungskosten im Segment um 7,5 % auf 7,76 Euro je Quadratmeter gestiegen – getrieben durch höhere Energiepreise, aufwendige Gebäudetechnik und häufige Mieterwechsel. Nicht alle dieser Kosten lassen sich auf Mieter umlegen.
• Auch die Finanzierungsseite ist anspruchsvoller geworden. Zwar steigen die Mietpreise. Doch die Kaufpreise legen noch schneller zu. Wer bei diesen Einstiegspreisen mit wenig Eigenkapital finanziert, riskiert trotz guter Auslastung einen negativen Cashflow.
• Schließlich ist Micro-Living ein ausgesprochen standortabhängiges Investment: Während A-Städte und starke Hochschulstandorte weiterhin hohe Auslastung zeigen, sind mittelgroße Städte mit schwächerer Wirtschaftskraft deutlich anfälliger für Leerstand und sinkende Zahlungsbereitschaft.

Wann lohnen sich Microapartments als Kapitalanlage trotzdem für Privatinvestoren?

Damit Ihr Investment in Microapartments auch nach der Mietrechtsreform erfolgreich ist, sind diese fünf Kriterien entscheidend:

• Lage mit strukturell hoher Nachfrage wählen: Gefragt sind Standorte mit stabiler, diversifizierter Nachfrage. Dazu gehören Großstädte mit starkem Arbeitsmarkt, Hochschulstandorte mit überregionaler Strahlkraft oder Pendlerhochburgen mit nachweisbar knappem Wohnraum. Entscheidend ist auch die Mikrolage.
• Rendite anstreben, die sich auch nach Kosten rechnet: Bruttomietrenditen von 5, 6 oder mehr Prozent sind bei Microapartments realistisch erreichbar – sofern die Kalkulation ehrlich ist. Betriebskosten, Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklagen und mögliche Leerstandsphasen gehören von Anfang an in die Berechnung.
• Tragfähige Finanzierungsstruktur schaffen: Ausreichend Eigenkapital schützt vor negativem Cashflow. Das gilt gerade in einem Zinsumfeld, das sich gegenüber den Niedrigzinsjahren deutlich verändert hat. Dabei muss die Eigenkapitalquote nicht maximiert werden: Zu viel Eigenkapital senkt die Eigenkapitalrendite und verschenkt den Leverage-Effekt.
• Auf erfahrene Betreiber setzen: Bei Microapartments übernimmt ein professioneller Betreiber Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung. Damit steht und fällt das Investment mit seiner Kompetenz. Entscheidend sind: Wie lange ist der Betreiber am Markt? Wie ist seine Auslastungshistorie? Welche Vertragslaufzeiten und Konditionen bietet er?
• Energiestandard und Zukunftsfähigkeit des Objekts beachten: Neubauten mit hohem Energiestandard sind steuerlich vorteilhaft und schützen vor kostspieligen Nachrüstpflichten. Gleichzeitig sollte das Objekt flexibel nutzbar sein, um auf veränderte Zielgruppen reagieren zu können.

Micro-Living: Für informierte Investoren noch immer lohnenswert

Gerade weil bei Microapartments verschiedene Faktoren komplex zusammenspielen und sich je nach Standort, Betreiber und Marktlage stark unterscheiden, ist eine unabhängige Einschätzung vor dem Kauf Gold wert. Immoheld analysiert Objekte nach genau diesen Kriterien und hilft Ihnen mit transparenten Berechnungen, fundierte Entscheidungen zu treffen.

Immobilien gelten als krisensicherer Inflationsschutz. Die Entwicklung der Immobilienpreise 2022 und der anhaltende Krieg in der Ukraine lassen Kapitalanleger jedoch beim Kauf von Immobilien zögern. Soll man Immobilien jetzt kaufen oder warten – oder sein Geld anders anlegen?

Lohnt es sich noch, eine Immobilie zu kaufen oder gibt es bessere Alternativen?

Immobilien sind Sachwerte und damit anderen Anlageformen in einigen Punkten überlegen:

• Der Goldpreis schwankt oft stark und zudem wirft das Edelmetall keine Miete ab.
• Auch der Aktienmarkt ist volatil und birgt das Risiko von Totalverlust des eingesetzten Kapitals.
• Neue Anlageformen wie Kryptowährungen oder NFTs sind nur mit tiefgehendem Hintergrundwissen überhaupt eine Option.

Am klügsten fahren Kapitalanleger mit einem Mix aus verschiedenen Anlageformen, in dem Immobilien möglichst nicht fehlen sollten. Es besteht sogar die Möglichkeit, innerhalb der Anlageklasse der Immobilien zu diversifizieren, denn es gibt unterschiedliche Arten von Immo-Investments.

Für wen lohnen sich Immobilien noch?

Wer aktuell Immobilien kaufen möchte, benötigt vor allem eines: Kapital. Ein Investment lohnt sich vor allem noch für Menschen, die über genügend Eigenkapital verfügen, um einen gewissen Teil des Kaufpreises zu finanzieren und dadurch eine geringere Kreditsumme aufnehmen zu müssen.

Doch auch wenn derzeit die Bauzinsen bereits angestiegen sind, profitieren Immobilieninvestoren mit Fremdfinanzierung insgesamt noch immer vom niedrigen Leitzins. Sie sollten bei der Immobilienfinanzierung auf eine lange Zinsbindung achten, um sich die aktuellen Konditionen langfristig zu sichern, wenn Sie das Risiko weiterer Zinssteigerungen nicht auf sich nehmen wollen. Zudem spielt Investoren der historisch niedrige Realzins in die Hände.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Immobilienpreise sollten genau geprüft werden. Eigentumswohnungen sind teuer – allerdings müssen Investoren auch in Hochphasen keine Wucherpreise hinnehmen. Zusammen mit Immobilienexperten können Anleger beispielsweise mit Hilfe von Marktdaten am Standort prüfen, ob eine Immobilie überbewertet ist.

Grundsätzlich sollten Anleger nur Geld investieren, das sie in den nächsten Jahren nicht benötigen. In Zeiten hoher Inflation und einer unsicheren Zukunft gewinnt dieser Grundsatz es Investierens noch mehr an Bedeutung.

Wie wird sich der Immobilienmarkt in Deutschland entwickeln?

Bei der Frage, ob man Immobilien jetzt kaufen sollte oder nicht, spielt auch die Entwicklung des Immobilienmarkts in Deutschland eine Rolle – und die Prognosen sind lange nicht so düster, wie vor dem Hintergrund des demografischen Wandels zu vermuten wäre.

Durch verschiedene Effekte steigt die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland. Das liegt zum einen daran, dass viele Menschen, die aktuell die Ukraine verlassen müssen, in Deutschland ein neues Leben aufbauen möchten oder Zuflucht suchen. Zudem gibt es immer mehr Singlehaushalte und einen wachsenden Bedarf an Pflegeimmobilien durch die immer älter werdende Bevölkerung in Deutschland.

Wann sinken die Immobilienpreise?

Die wachsende Nachfrage, aber auch die steigenden Kosten für Baumaterial sprechen dafür, dass die Preise weiter steigen könnten oder sich zumindest stabil entwickeln werden. Verschiedene Analysen gehen davon aus, dass sich der Preisanstieg in Ballungsgebieten abschwächen wird und die Preise in ländlichen Gegenden weitgehend stabil bleiben. Wenn die Europäische Zentralbank den Leitzins anhebt, könnte dies dem Preisanstieg entgegenwirken.

Zusammenfassung: Sollte man jetzt Immobilien kaufen?

Grundsätzlich bietet eine Wohnung als Kapitalanlage viele Vorteile für Investoren, die ihr Geld langfristig anlegen und fürs Alter vorsorgen wollen. Zwar sind Eigentumswohnungen, Micro-Apartments und Co. immer mit einem gewissen Aufwand verbunden. Dafür generieren sie regelmäßig Mieten und können mit der richtigen Finanzierung lukrative Renditen erzielen.

Investoren, die 2022 über den Kauf einer Immobilie nachdenken, sollten bei ihren Überlegungen die folgenden Punkte berücksichtigen:

• Eine Mischung aus verschiedenen Anlageformen inklusive Immobilien ist sowohl in stabilen als auch herausfordernden Zeiten die beste Lösung für Anleger.
• Die hohen Immobilienpreise sowie steigende Darlehenszinsen führen dazu, dass Kapitalanleger noch gründlicher rechnen und ihr Investment genau planen müssen.
• Es ist abzusehen, dass die Nachfrage nach Immobilien bestehen bleibt und sich auch die Immobilienpreise stabil entwickeln werden.

Es lohnt sich nach wie vor, Immobilien für ein Investment und die Altersvorsorge in Betracht zu ziehen. Zwar herrscht gerade in Bezug auf den Leitzins und die Entwicklung der Preise aktuell Unsicherheit. Mit gründlicher Planung und der Unterstützung von erfahrenen Experten lassen sich jedoch viele Risiken reduzieren.

Gesundheitsimmobilien boomen: Allein im ersten Quartal 2022 beliefen sich die Investitionen in Pflegeimmobilien auf 413 Millionen Euro. Zum einen haben altersgerechte Immobilien und Pflegeeinrichtungen in der Pandemie bewiesen, dass sie selbst globalen Krisen trotzen. Zum anderen sind Pflegeimmobilien für Investoren eine besonders gute Möglichkeit, in die eigene und in die Zukunft der Gesellschaft zu investieren.

Immobilienpreise 2022: Erste Schätzungen

Auch wenn momentan große Unsicherheit beim Blick auf die Zukunft von Immobilien herrscht, wagen Analysten jetzt erste Schätzungen über Preise und Trends. Der aktuelle Deutschland Monitor, den Researcher der Deutschen Bank zum Wohnungsmarkt in Deutschland erstellt haben, geht bei einer weiterhin hohen Inflation von einem weiteren Anstieg der Preise aus.

Allerdings sei der Inflationsschutzeffekt, den Immobilien als Sachwerte naturgemäß haben, aktuell abgeschwächt. Ein Grund dafür ist, dass Mietpreisregulierungen die Erhöhung von Mieten blockieren. Schutz für das Vermögen bieten allerdings nach wie vor mit Fremdkapital finanzierte Wohnimmobilien – denn aktuell spielt Investoren der historisch niedrige Realzins in die Hände.

Alle Fakten rund um Pflegeimmobilien

In unserem großen Überblicksartikel lernen Sie die Vor- und Nachteile von Pflegeimmobilien kennen und erfahren, wie Sie Ihren Aufwand damit reduzieren.

Warum lohnt es sich, in Objekte für die Pflege zu investieren?

In Seniorenimmobilien zu investieren, kann sich für Privatanleger gleich aus mehreren Gründen lohnen.

Steigender Bedarf

Der demografische Wandel führt zwangsläufig dazu, dass die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum in Zukunft steigen wird. Schon jetzt ist abzusehen, dass neue Plätze geschaffen werden müssen – bis 2030 werden knapp 300.000 zusätzliche Plätze in Pflegeheimen benötigt. Selbst konjunkturelle Schwankungen oder die steigende Inflation werden an dieser boomenden Nachfrage kaum etwas ändern können.

Rendite und Cashflow

Im Schnitt rechnen Investoren bei Pflegeimmobilien mit Renditen von 4 bis 4,5%. Dazu trägt unter anderem die Tatsache bei, dass die Mieteinnahmen aufgrund der großen Nachfrage verhältnismäßig sicher sind. Investoren erhalten zudem Planungssicherheit: Sie müssen nicht ständig neue Verträge mit einzelnen Mietern abschließen – Mieterwechsel sind zum einen selten und zum anderen werden bei Pflegeimmobilien Pachtverträge mit den Betreibern abgeschlossen, die in der Regel für mindestens 20 Jahre bestehen.

Nachhaltiges Investment

Ein langfristiger Pachtvertrag, die steigende Nachfrage und gut planbare Mieteinnahmen sind wichtige Gründe dafür, dass Pflegeimmobilien als besonders nachhaltige Investments gelten. Hinzu kommt, dass Investoren mit ihrer Kapitalanlage dazu beitragen, dass Raum für würdevolles Altern geschaffen wird und damit die Gesellschaft unterstützen.

Zusätzlich sichern sie sich und ihre Kinder finanziell für die Zukunft ab. Und dank des sogenannten Vorbelegungsrechts besteht für Investoren sogar die Möglichkeit, im Alter selbst von den Vorzügen der eigenen Pflegeimmobilie zu profitieren. Ist dieses Recht vertraglich vereinbart, haben Investoren größere Chancen, in ein Pflegeappartement in einer der Einrichtungen ihres Betreibers einzuziehen. Denn bei der Vergabe von frei werdenden Plätzen werden Investoren mit vereinbartem Vorbelegungsrecht bevorzugt behandelt.

Lohnt sich ein Investment in Pflegeimmobilien für mich?

Die wichtigste Frage beim Kauf einer Pflegeimmobilie lautet: Lohnt sich das Investment finanziell überhaupt für mich?

Investition in jungen Jahren

Hierbei kommt es vor allem auf die eigenen Ziele und das verfügbare Kapital an. Junge Menschen, die schon etwas Eigenkapital angespart haben, erhalten eine Immobilie als nachhaltige Altersvorsorge. Ihr Investment punktet mit wenig Aufwand und langfristigen Mieteinnahmen, mit denen sie ihren Immobilienkredit in Ruhe tilgen können.

Pflegeimmobilien im Alter kaufen

Doch auch für ältere Investoren ist die Pflegeimmobilie eine attraktive Option. Das trifft vor allem auf Menschen zu, die bereits ein großes finanzielles Polster aufgebaut haben.

Ihre Vorteile:

• Sie haben die Chance, ihr Vermögen vor der Inflation zu schützen und im Alter komfortabel und finanziell abgesichert zu leben.
• Sie sichern sich mit dem Vorbelegungsrecht die Chance auf einen begehrten Platz in einer Pflegeimmobilie.
• Mit einer Pflegeimmobilie erwerben Sie eine solide finanzielle Sicherheit für ihre Nachkommen.

So finden Sie heraus, ob sich eine Pflegeimmobilie für Sie rechnet

Um einschätzen zu können, ob die Pflegeimmobilie zu den persönlichen Investmentzielen und dem verfügbaren Budget passt, sollten Investoren nicht nur auf ihr Bauchgefühl vertrauen, sondern auch auf Erfahrung und Daten. Das ermöglicht das Analysetool von Immoheld: Damit lassen sich individuelle Berechnungen anstellen und passende Objekte bequem identifizieren.

Ob in der Stadt oder auf dem Land: Überall dort, wo Menschen leben oder arbeiten, gibt es Immobilien in unterschiedlichen Varianten. Am einfachsten lassen Bauwerke sich nach ihrer Nutzung in Wohn- und Gewerbeimmobilien unterscheiden. 

• Zu den Gewerbeimmobilien zählen beispielsweise Handelsimmobilien wie Supermärkte, Arztpraxen und Kanzleien finden sich in Büroimmobilien und Lagerhallen zählen zu den Logistikimmobilien. 
• Zu den Wohnimmobilien zählen neben Ein- und Mehrfamilienhäusern im weitesten Sinne auch Sozialimmobilien wie Pflegeheime oder Micro-Apartments und Hotels. 

Für Privatinvestoren sind insbesondere Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien spannend. Letztere können hohe Renditen bringen, dafür sind die Risiken gerade für Immobilieneinsteiger schwer abzuschätzen. Für den Anfang empfehlen sich deshalb Wohnimmobilien als Immobilien-Investment. Bleibt nur noch die Entscheidung für die passende Anlageklasse – doch was ist das eigentlich?

Anlageklassen: Definition und Vergleich

Im Finanzwesen fasst man Vermögensanlagen mit ähnlichen Merkmalen zu Anlage- oder Assetklassen zusammen, zum Beispiel Bankguthaben, Rohstoffe, Wertpapiere oder Aktien. Die einzelnen Assetklassen unterscheiden sich untereinander durch Faktoren wie Liquidität oder Risiken. 

Immobilien stellen ebenfalls eine Investitionsart bei den Kapitalanlagen dar und sind als solche sehr beliebt: Sie gelten als vergleichsweise sichere Anlageform, denn unter anderem schützen sie Ihr Vermögen vor Inflation. Auch die verschiedenen Immobilientypen lassen sich wiederum in Anlageklassen einteilen. 

Warum lohnt es sich, Immobilien-Anlageklassen zu kennen und zu vergleichen?

Als Investor können Sie sich dank dieser Einteilung schneller einen Überblick über die Vor- und Nachteile und die Besonderheiten einzelner Immobilienarten verschaffen. Das macht es einfacher, die einzelnen Anlageklassen mit Ihren gesetzten Zielen abzugleichen.

Es lohnt sich also, wenn Sie sich schon zu Beginn Ihrer Investmentpläne mit den Immobilienarten vertraut machen. Idealerweise haben Sie bereits Investment-Ziele definiert und können einschätzen, welche Kriterien Ihnen bei den Immobilienarten besonders wichtig sind.  

Vergleich wichtiger Objektarten: Immobilien für die Kapitalanlage

Bei der Suche nach einer Eigentumswohnung, die Privatinvestoren als Kapitalanlage kaufen und vermieten können, kommen in der Regel die folgenden Arten von Immobilien in Frage:

• Pflegeimmobilien
• Denkmalimmobilien
• Bestandsimmobilien
• Neubauimmobilien
• Micro-Living-Immobilien (Micro-Apartments)

Welche Immobilienart passt zu Ihren Investmentzielen?

Sie möchten Geld verdienen mit Wohnimmobilien? Dann sind vor allem die steuerlichen Vorteile und die Rendite der einzelnen Immobilien-Anlageklassen für Sie relevant. Wenn Sie Wert darauf legen, im Alter abgesichert zu sein, heute aber so wenig Arbeit wie möglich mit Ihrem Investment haben wollen, sollten Sie den Aufwand der einzelnen Immobilienarten vergleichen.

Anhand der einzelnen Immobilienarten zeigen wir Ihnen, welche Überlegungen dabei helfen, die passende Anlageklasse zu identifizieren.

Pflegeimmobilien

In diesen Objekten finden pflegebedürftige Menschen ein Zuhause und erhalten die Aufmerksamkeit, die sie für ein angenehmes Leben benötigen. Die Pflegeimmobilie selbst ist dagegen besonders pflegeleicht. Denn hinter dieser Art von Immobilien steckt oft ein Betreiberkonzept, das Ihnen viel Arbeit erspart, da ein sogenannter Betreiber die gesamte Immobilie meist für 20 bis 25 Jahre pachtet und die Vermietung der einzelnen Pflegewohnungen übernimmt. 

Der Aufwand, den Investoren mit diesen Objekten haben, ist also besonders gering. Ganz im Gegensatz zur Rendite, die durchaus lukrativ sein kann. Diese Immobilienart eignet sich für vorausschauende Investoren: Da unsere Gesellschaft immer älter wird, ist die Nachfrage nach Pflegeimmobilien auf lange Zeit sicher. 

Allerdings ist der Eigenkapitaleinsatz höher als bei anderen Immobilienarten. Bei Pflegeimmobilien schließen Sie außerdem einen Pachtvertrag ab, der zwar Sicherheit bietet, auf der anderen Seite jedoch auch Ihre Flexibilität einschränkt. 

→ Kurzprofil und Pflegeobjekte

→ Tipps für Investoren

Denkmalimmobilien

Denkmalgeschützte Immobilien sind aufgrund ihres einzigartigen Charmes und des oft besonderen Baustils attraktiv für Mieter und genießen einen besonderen Schutz des Staates. Lukrative Mieteinnahmen und staatliche Förderungen bei der Sanierung machen diese Anlageklasse zu einem spannenden Investment. Hinzu kommen hohe Sonderabschreibungen, die besonders für Anleger mit hoher Steuerlast interessant sein dürften.

Allerdings sind Denkmalimmobilien heiß begehrt und haben deshalb ihren Preis. Die alte Bausubstanz, die den Charme von Denkmalimmobilien ausmacht, erfordert außerdem oft aufwendigere Instandhaltungsarbeiten als jüngere Objekte. Instandhaltungskosten und Aufwand sind deshalb höher als bei anderen Immobilienarten.

→ Kurzprofil und Denkmalobjekte

→ In Denkmalimmobilien investieren

Bestandsimmobilien

Gerade für Erstinvestoren sind Bestandsimmobilien eine gute Wahl. Kaum eine andere Objektart ist so gut planbar und lässt sich so gut finanzieren wie eine Eigentumswohnung im Bestand. Wenn die Objekte in gutem Zustand und sofort bewohnbar bzw. sogar bereits vermietet sind, können Sie damit direkt nach dem Kauf Mieteinnahmen generieren und schnell mit der Tilgung Ihres Kredits starten. 

Im Gegensatz zu Denkmalimmobilien bieten Bestandsimmobilien allerdings nur moderate Steuervorteile. Die Gemeinsamkeit der beiden Immobilienarten liegt in der Knappheit: Aufgrund ihrer hohen Attraktivität für Anleger sind diese Objekte schnell vergriffen. Es lohnt sich deshalb, mit einem Partner wie Immoheld zusammenzuarbeiten, der Zugang zu spannenden Objekten hat und Sie bei der Einschätzung der verfügbaren Angebote unterstützt.

→ Kurzprofil und Bestandsobjekte

→ Neubau oder Bestand?

Neubauimmobilien

Menschen, die gern nach vorn blicken und sich für Trends im Immobilien- und Bauwesen begeistern, können mit einer Neubauimmobilie den Immobilienmarkt der Zukunft gestalten. Sie können in Neubauprojekte investieren, die Ihren Vorstellungen entsprechen und kaufen damit ein Objekt, das auf dem neuesten Stand und zukunftssicher ist.

Neu gebaute Immobilien sind energieeffizient und günstig in der Instandhaltung, erfordern in der Regel nur geringen Aufwand von Ihnen und erzielen oft höhere Mietpreise als zum Beispiel Bestandsimmobilien. 

Allerdings eignet sich ein Investment in Neubauimmobilien nur für Investoren, die ein gewisses Risiko eingehen wollen und können: Da die Objekte oft noch gar nicht gebaut sind, ist grundsätzlich die Gefahr nie ganz auszuschließen, dass der Bau nicht fertiggestellt wird. Diesem Risiko wird durch anteilige Kaufpreisraten gemäß der MaBV entgegengewirkt. Auch hier ist es deshalb ratsam, auf Experten zu setzen, die genau wissen, welche Punkte vor der Investition zu prüfen sind, um das Risiko zu reduzieren.

→ Kurzprofil und Neubauobjekte

→ MaBV bei Neubau

Micro-Apartments

Kleine Wohnungen für Studenten oder Pendler erfreuen sich zunehmender Beliebtheit, denn bezahlbarer Wohnraum wird besonders in Innenstädten immer knapper. Wie Pflegeimmobilien sind Micro-Apartments häufig an ein Betreiberkonzept geknüpft und deshalb mit wenig Aufwand verbunden.

Anders als der Name vielleicht vermuten lässt, sind Micro-Apartments nichts für den kleinen Geldbeutel – das gilt sowohl für Mieter als auch für Käufer. Die oft nagelneuen Objekte sind in Top-Lagen zu finden, was den Quadratmeterpreis in die Höhe treibt. 

Im Verhältnis sind die Kaufpreise dennoch erschwinglich, da die kleinen Wohneinheiten nur wenige Quadratmeter groß sind. Hinzu kommt, dass sich dank der attraktiven Lagen gute Mieteinnahmen erzielen lassen, welche über dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis liegen, was Ihrer Rendite schmeichelt. 

Die Investition ist perfekt für Zahlenfreunde: Eine gründliche Kalkulation Ihres Investments ist absolut empfehlenswert. Dabei hilft Ihnen beispielsweise das praktische Analysetool von Immoheld.

→ Kurzprofil und Micro-Objekte

→ Was steckt hinter Micro-Living?

Bei einer Investition in eine Kapitalanlage-Immobilie können Sie mit Verwaltungskonzepten viel Zeit und Arbeit sparen. Gerade wenn Sie durch Ihre Arbeit stark eingebunden sind und dennoch mit einer Immobilie langfristig eine solide Altersvorsorge schaffen wollen, profitieren Sie vom sogenannten Betreiberkonzept.

Betreiberkonzept Definition

Es gibt Immobilien, die durch ein Dienstleistungsunternehmen betrieben werden. Anders als bei der Vermietung einer Eigentumswohnung schließen Sie bei diesen Immobilien keinen Mietvertrag mit einer Mietpartei ab. Stattdessen gibt es einen Pachtvertrag zwischen Ihnen und dem Betreiber. 

Der Betreiber kümmert sich um alle Aufgaben, die rund um die Vermietung und Instandhaltung Ihrer Immobilie anfallen. Typische Beispiele für Immobilien mit Betreiberkonzept sind Pflegeimmobilien in einer Pflegeeinrichtung, die global von einem Betreiber verwaltet werden, sowie Serviced oder Micro Apartments. 

Vorteile: Deshalb lohnt sich das Betreiberkonzept

• Der Betreiber nimmt Ihnen nahezu alle Vermieteraufgaben ab.
• Der Betreiber übernimmt die Kommunikation mit Ihren Mietern des Pflege- oder Serviced Apartments.
• Sie müssen keine Instandhaltungsarbeiten managen.
• Sie haben quasi kein Leerstandsrisiko, denn bei vorübergehendem Leerstand erhalten Sie weiterhin Ihre Pacht.
• Sie können langfristig planen und haben vor allem mit Pflegeimmobilien ein zukunftssicheres Investment.

Nachteile

Wie bei jeder Anlageform gibt es auch bei Immobilien immer gewisse Risiken. Erfahrungsgemäß passiert es jedoch selten, dass viele dieser Risiken gleichzeitig eintreten. Um Ihr Investment bestmöglich vor typischen Risiken zu schützen, können Sie im Vorfeld der Investition schon viel Einfluss auf die Entwicklung Ihres Investments nehmen. 

Wie Ihnen das gelingt, zeigen die folgenden Beispiele:

• Es kommt sehr selten vor, doch der Betreiber einer Immobilie könnte insolvent gehen. Damit könnte Ihre Pacht ausfallen. Bei attraktiven Immobilien ist es dann jedoch wahrscheinlich, dass ein anderer Betreiber einspringt. Sie können dieses Risiko mit sorgfältiger Recherche über den Betreiber und einem Liquiditätspuffer reduzieren.  
• Verändert sich das Umfeld Ihrer Immobilie radikal, könnte die Attraktivität des Immobilienstandorts sinken. Sie reduzieren dieses Risiko, indem Sie sich vor dem Kauf ausführlich über den Standort informieren und einen Experten zu Rate ziehen. 
• Wenn Sie für den Kauf der Immobilie einen Kredit aufnehmen, könnte der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung steigen. Dieses Risiko besteht auch bei anderen Immobilien-Investments und lässt sich mindern, indem Sie verschiedene Zinsszenarien kalkulieren und sich über Ihre Finanzierung ausführlich beraten lassen. 

Lohnt sich das Betreiberkonzept für mich?

Wenn Sie viel Zeit und Aufwand bei der Verwaltung Ihrer Kapitalanlage-Immobilie sparen wollen, sind Immobilien mit Betreiberkonzept eine gute Wahl für Ihr Investment. 

Sie schonen mit dem Betreiberkonzept Ihre Nerven gleich in mehrfacher Hinsicht: Zum einen reduzieren Sie Ihren Aufwand mit Mieterangelegenheiten und Reparaturen auf ein Minimum. Zum anderen können Sie langfristig planen, denn Pachtverträge werden oft mit einer sehr langen Laufzeit von rund 25 Jahren geschlossen. 

In dieser Zeit müssen Sie sich in der Regel keine Gedanken machen, falls Ihre Wohnung oder Ihr Apartment vorübergehend leer steht. Sonstige Risiken können Sie reduzieren, indem Sie eine sorgfältige Auswahl des Betreibers Ihrer Immobilie treffen. 

Ein weiterer positiver Aspekt, den Sie bei Ihrer Entscheidung für oder gegen das Betreiberkonzept bedenken sollten, betrifft die Pflegeimmobilie: Sie sorgen damit nicht nur finanziell fürs Alter vor, sondern erhöhen Ihre Chancen auf einen attraktiven Pflegeplatz. Sofern dies vertraglich vereinbart ist, erhalten Sie bei Pflegebedürftigkeit den Vorzug, falls ein Apartment in einer Einrichtung Ihres Betreibers frei wird. 

Unsere Experten besprechen mit Ihnen gern die weiteren Besonderheiten des Betreiberkonzepts und finden mit Ihnen gemeinsam eine Immobilie, die Ihnen hilft, Ihre Investment-Ziele zu erreichen.

Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage können Sie an verschiedenen Standorten und aus zahlreichen Anlageklassen das Objekt wählen, das zu Ihren Zielen passt. Bis zum Notartermin müssen Sie zwar Zeit in den Auswahlprozess investieren. Dafür ist der Aufwand, den Immobilienbesitzer mit ihrem Objekt haben, oft geringer als viele glauben. 

Weniger Aufwand mit Ihrer Immobilie

Selbstverständlich können Sie sich um Vermietung, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltung und Mietbuchhaltung selbst kümmern. Mit verschiedenen Verwaltungskonzepten ist es allerdings möglich, viele Aufgaben im Zusammenhang mit Immobilien ganz bequem auszulagern. 

Je nach Konzept und Anlageklasse können Sie Ihren Aufwand punktuell oder fast komplett auf Null bringen und sich sogar vor Risiken wie Leerstand schützen. Für Gebäude, in denen die einzelnen Wohnungen verschiedenen Eigentümern gehören, gibt es diese vier Konzepte:

WEG-Verwaltung

Zusammen bilden die Wohnungseigentümer in einem Objekt eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie können für das gemeinschaftlich genutzte Eigentum im gesamten Gebäude eine Hausverwaltung einsetzen, die in diesem Fall WEG-Verwaltung heißt. 

SE-Verwaltung

Neben Gemeinschaftseigentum gibt es in Mehrparteiengebäuden mit einer WEG auch das Sondereigentum (SE), das im Grunde alles umfasst, was zu einer einzelnen Wohnung gehört. Das Sondereigentum muss separat verwaltet werden. Das übernimmt die SE-Verwaltung. 

Mietpool

Um das Sondereigentum noch effizienter zu verwalten, können sich die Wohnungseigentümer in einem Objekt auch zu einem sogenannten Mietpool zusammenschließen und ihr Sondereigentum gesammelt verwalten lassen. 

Betreiberkonzept

Bei einigen Anlageklassen kann die Verwaltung durch einen Betreiber erfolgen. Dabei gibt es keine Mietverträge mit verschiedenen Bewohnern eines Objekts, sondern es besteht ein Pachtvertrag mit dem Betreiber, der das gesamte Gebäude eigenständig betreibt und Eigentümern fast alle Verwaltungsaufgaben abnimmt.

Besonderheiten aller 4 Konzepte im Überblick

Unser Schnell-Check gibt Ihnen einen Überblick über die verschiedenen Verwaltungsmöglichkeiten:

Welches Verwaltungskonzept für Ihr Investment in Frage kommt, hängt von Ihren Ansprüchen, dem Immobilienobjekt und den Verwaltungs- und Service-Angeboten vor Ort ab. Gemeinsam mit Immoheld finden Sie das Verwaltungskonzept, das Ihnen größtmögliche Freiheit gibt. 

Was kostet eine Hausverwaltung?

Die Liste der Vorteile einer Immobilienverwaltung ist lang und die Aufgaben eines Verwalters sind komplex. Eine pauschale Aussage darüber, was die Wohnungseigentumsverwaltung und Sondereigentumsverwaltung kosten, ist deshalb schwierig zu treffen. Außerdem hängen die Kosten von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Umfang der Verwaltungsleistungen und der Größe, dem Zustand und dem Standort der Wohnanlage.

Die Kosten können als Prozentsatz der Kaltmiete berechnet werden. Üblicher ist bei der WEG-Verwaltung allerdings, einen monatlichen Fixbetrag pro Wohneinheit zu vereinbaren. Als Richtwert dafür gibt der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV) eine pauschale Grundvergütung zwischen 18 und 30 Euro an. Achten sollten Eigentümer darauf, wie unregelmäßig anfallende Arbeiten abgerechnet werden, um sich vor Zusatzkosten zu schützen.

Auch bei der SE-Verwaltung wird in der Regel eine Pauschale abgerechnet. Laut dem Branchenbarometer 2018 des VDIV lag diese 2017 bei durchschnittlich rund 29 Euro pro Monat und Sondereigentumseinheit. 

So gelingt die Verwaltersuche

Wichtiger als die Kosten für die Verwaltung Ihrer Immobilie ist jedoch, welche Leistungen Sie bekommen und dass Sie einen zuverlässigen Immobilienverwalter finden. Nehmen Sie sich deshalb Zeit bei der Suche und holen Sie verschiedene Angebote ein, die Sie zusammen mit den anderen Eigentümern auswerten. Oder nutzen Sie die Kontakte von Immoheld – wir arbeiten seit Jahren mit erfahrenen Verwaltern zusammen und beraten Sie gern dazu, was einen guten WEG- und Sondereigentumsverwalter ausmacht. 

Wie funktioniert Crowdinvesting für Immobilien?

Crowdfunding und Crowdinvesting sind mit dem Internet groß geworden und aus der Idee heraus entstanden, Künstler, Musiker oder Filmemacher bei ihren Projekten zu unterstützen. Über eine Crowdfunding-Plattform können Crowdfunder dazu kleine Geldbeträge für einen bestimmten Zweck spenden. Dafür können sie eine Gegenleistung bekommen – beispielsweise eine signierte CD des unterstützen Musikers. Der finanzielle Aufwand ist gering, da der für die Finanzierung nötige Betrag auf die Schultern vieler einzelner Unterstützer verteilt wird.

Crowdfunding für Immobilien folgt einem ähnlichen Prinzip, allerdings spricht man in diesem Fall von Crowdinvesting, da die Unterstützer in der Regel eine Gewinnerzielungsabsicht haben. Investiert werden kann beispielsweise in Start-ups, Erneuerbare-Energie-Projekte – oder eben auch in Immobilien. Beim Immobilien-Crowdinvesting finanziert eine Vielzahl von Anlegern mit relativ kleinen Einzelbeiträgen ein konkretes Projekt: beispielsweise den Bau einer Immobilie, die Renovierung einer Bestandsimmobilie oder den Kauf eines Grundstücks. 

So läuft Crowdinvesting bei Immobilienprojekten ab:

• Projektentwickler stellen ihr Immobilienprojekt und die Finanzierungskonditionen – wie Laufzeit, Mindestanlagebetrag und Funding-Volumen – auf einer Crowdinvestment-Plattform vor. 
• Sie als Investor wählen ein Projekt, das zu Ihren Anlagezielen passt, und investieren regelmäßig einen bestimmten Betrag.
• Ist die Finanzierung erfolgreich, wird Ihnen die Investition zurückgezahlt, die während der Laufzeit ein Treuhänder verwaltet hat – samt Zinsen, versteht sich.

Unterschied Crowdinvesting und offene Immobilienfonds

Der Vollständigkeit halber sei neben dem Immo-Crowdinvesting noch eine weitere Alternative zum klassischen Immobilienkauf erwähnt: offene Immobilienfonds. Auch bei dieser Anlageform investieren Kapitalanleger mit geringen Beträgen indirekt in Immobilien. Allerdings fehlt es dabei häufig an Transparenz über die Immobilien im Portfolio des Fonds, Objekte lassen sich nicht gezielt auswählen und es können hohe Gebühren anfallen. 

Wie unterscheidet sich Crowdinvesting vom Kauf einer Eigentumswohnung?

Immobilien-Crowdinvesting gilt seit einigen Jahren als beliebte Alternative zu einer direkten Investition in eine Immobilie. Allerdings gibt es große Unterschiede zwischen den beiden Investitionsarten, die wir im Folgenden genauer betrachten.

Anlagehorizont

Viele der Projekte, die per Crowdinvest Unterstützer suchen, haben üblicherweise eine Laufzeit von 12 bis 48 Monaten. Beim Kauf einer Immobilie ist der Anlagehorizont mit oft über zehn Jahren wesentlich länger. Das liegt zum einen daran, dass eine häufige Übertragung einer Immobilie aufgrund der Transaktionskosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten finanziell unattraktiv ist, zum anderen ermöglicht die sogenannte Spekulationsfrist einen steuerfreien Immobilienverkauf für Kapitalanleger erst nach 10 Jahren. Außerdem steht für Investoren häufig das Thema Altersvorsorge im Fokus, sodass so oder so mit langfristigem Horizont geplant wird. 

Investmenthöhe

Wer in Crowd-Immobilien investieren möchte, ist bereits mit kleinen monatlichen Beträgen dabei. Viele Plattformen verlangen ein Mindestinvestment von 500 Euro pro Monat. Beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage sehen viele Investoren das anfängliche Investment als Hürde: Für die Finanzierung einer Immobilie ist in der Regel Eigenkapital nötig, das rund 20% des Kaufpreises beträgt. Dafür können Sie als Immobilienkäufer auf die Finanzierung durch eine Bank zurückgreifen. In manchen Fällen kann man auch ganz ohne Eigenkapital direkt in eine Immobilien investieren. 

Wenn Sie Ihre Investition außerdem vorausschauend planen, können Sie die monatlichen Kosten über die Laufzeit des Investments niedrig halten. Im besten Fall können Sie Ihren Kredit mit den Einnahmen aus der Vermietung tilgen, wie die folgende Beispielrechnung zeigt.

Rechte

Einer der größten Unterschiede zwischen Crowdinvesting und einem direkten Investment ist das, was Sie für Ihr Geld bekommen. Beim Crowdinvesting sind Sie zwar bei der Wahl eines passenden Immobilienprojekts frei – am Ende erwerben Sie mit der Schwarmfinanzierung allerdings kein Recht auf eine Beteiligung an den unterstützten Immobilien oder der Projektgesellschaft. 

Die Investition in eine Crowd-Immobilie verschafft Ihnen zudem weder eine Eintragung im Grundbuch noch ein Mitspracherecht bei Entscheidungen während der Projektphase. Nach Projektabschluss winkt lediglich die Rückzahlung Ihres um Zinsen vermehrten Investments – vorausgesetzt, das Projekt hat Erfolg. 

Dagegen erhalten Sie für den Kauf einer klassischen Eigentumswohnung wesentlich mehr, denn Sie 

• sorgen damit langfristig fürs Alter vor,
• erwerben eine Wohnung, die Sie bei Bedarf selbst nutzen können,
• genießen steuerliche Vorteile,
• profitieren von Wertsteigerungen Ihrer Immobilie, 
• haben die Hoheit über alle Entscheidungen rund um die Wohnung und 
• sind als Eigentümer und Besitzer der Immobilie im Grundbuch eingetragen.

Rendite

Die Rendite ist für viele Investoren entscheidend bei der Wahl einer Kapitalanlage. Einige Crowd-Plattformen werben mit Traumrenditen von 8%. Doch wie sieht die Realität aus? Die Crowdinvesting-Rendite in Deutschland lag 2018 im Schnitt bei 5,65%. Allerdings gab es auch Ausfälle bei den Projekten, weshalb die tatsächliche Rendite nach Insolvenzen bei 3,78% pro Jahr lag.

Bei Kapitalanlage-Immobilien sind bei der reinen Objektrendite im Schnitt 3% erreichbar, auf lange Sicht und je nach Finanzierung sind weitaus höhere Renditen auf Ihr eingesetztes Eigenkapital möglich. Eine Studie spricht davon, dass der Schnitt historisch gesehen bei 7,5% liegt. Im Gegensatz zum Crowdinvesting können Sie mit einer guten Strategie und einer fundierten Kaufentscheidung großen Einfluss auf die Entwicklung Ihrer Immobilien-Rendite nehmen.

Risiko

Welche Crowdinvesting-Risiken gibt es bei Immobilien?

Beim Immobilien-Crowdinvesting handelt es sich oft um ein Nachrangdarlehen: Das Darlehen wird nach Ablauf der Finanzierung zwar in einem Betrag zurückgezahlt – bei einer Insolvenz des Projektentwicklers werden jedoch zunächst alle anderen Gläubiger ausgezahlt. Erst dann sind die „nachrangigen“ Darlehen an der Reihe – sofern noch etwas von der Insolvenzmasse übrig ist. 

Da das Crowdfunding-Immobilien-Risiko sehr hoch ist, sind auch die Zinsen erhöht. Dafür droht im schlimmsten Fall allerdings der Verlust der kompletten Investitionssumme. Zwar ist Crowdinvesting in Deutschland reguliert. Doch für Anleger ist es sehr schwer zu beurteilen, welche Immobilienprojekte erfolgversprechend und welche mit hohem Risiko behaftet sind. 

Auch beim Immobilienkauf gibt es – wie bei jeder Anlageform – gewisse Risiken. Diese lassen sich jedoch mit professionellen Beratern an Ihrer Seite im Vorhinein einschätzen und entsprechend Ihrer Anforderungen und Zielsetzung minimieren.

Crowdinvesting und Immobilienkauf im direkten Vergleich

Crowdinvesting

• Anlagehorizont: ca. 12-48 Monate
• Investmenthöhe: im Schnitt mind. 500 Euro monatlich
• Rechte: keine Rechte und Beteiligungen an den finanzierten Immobilien
• Rendite: hoch
• Risiko: hoch

Immobilie

• Anlagehorizont: mind. 10 Jahre
• Investmenthöhe: Eigenkapital und Finanzierung zu Beginn nötig, in der Tilgungsphase ist die monatliche Sparrate dagegen oft geringer
• Rechte: alle Rechte an der Immobilie gehen mit Eintrag ins Grundbuch an Sie über 
• Rendite: moderat, aber selbst beeinflussbar
• Risiko: moderat, aber selbst beeinflussbar

So verbinden Sie die Vorteile von Crowdinvesting und Eigentumswohnung

Als kurzfristige Geldanlage mit hohen Renditen kann Immobilien-Crowdinvesting eine Option für Investoren sein – allerdings eher als Alternative zu Aktien oder ETFs. Wenn Sie hingegen vorhaben, in Immobilien als bewährte und sichere Anlageform zu investieren, ist der Kauf nahezu alternativlos. 

Sprechen Sie das „Start-up-Feeling“ und der digitale Prozess des Crowdinvestings an? Dann können Sie mit Immoheld die Vorteile von Crowdinvesting und Immobilien-Investments verbinden: Mit einem digitalen Analysetool und schlanken Prozessen wählen Sie transparent und bequem ein Objekt, das zu Ihrem Anlageziel passt und bekommen individuelle Finanzierungsoptionen aufgezeigt. Daneben genießen Sie alle Vorteile eines klassischen Immobilienkaufs – denn Sie erwerben die Immobilie direkt, somit inklusive Mitspracherecht und Grundbucheintrag. Die Spezialisten von Immoheld kümmern sich außerdem jederzeit persönlich um Ihre Fragen und auf Wunsch auch um Folgeinvestitionen.

Das Dreieck soll zeigen, dass immer nur bis zu zwei Ziele gleichzeitig fokussiert werden können. Als Beispiele lassen sich klassische Finanzprodukte — oder auch Immobilien — wie folgt einordnen:

Zielsetzung und ausgewählte Beispiele der Anlageformen im Vergleich

Nur mit verschiedenen Investitionsarten haben Sie die Chance, alle drei Investitionsziele zu erreichen. Das A und O beim Investieren ist deshalb Diversifikation: Wenn Sie Ihr Vermögen auf verschiedene Investmentklassen verteilen, minimieren Sie das Gesamtrisiko Ihres Portfolios und erhöhen somit auch das Ziel der Sicherheit.

Durch Diversifizierung können Sie Ihr Risiko streuen – je breiter, desto besser – und somit in Summe gute Renditen erzielen, ohne „alles auf einmal“ zu riskieren. Die folgenden Kriterien helfen, verschiedene Anlageformen einzuschätzen.

Fazit: Immobilien zur Kapitalanlage lassen sich bei verschiedenen Zielsetzungen gut im Gesamtportfolio ergänzen. Als Sachwert und durch die Eintragung im Grundbuch gilt eine Wohnung als eine sehr sichere Anlage, bei der man am richtig gewählten Standort Wertstabilität erwarten kann und mit der man durchaus solide Renditen durch Mieteinnahmen erzielen kann. 

Auf diese Kriterien sollten Investoren bei ihrer Anlage achten:

Sicherheit

Bei Investments steht die Sicherheit der Rendite gegenüber. Beides gleichzeitig lässt sich nicht maximieren – dennoch lassen sich klare Trade-Offs beschreiben und bei vielen Anlageklassen eine gute Mitte finden.

Einige Anlagen wie Einzel-Aktien unterliegen immer einem gewissen Ausfallrisiko – im schlimmsten Fall verlieren Sie Ihr angelegtes Geld, wie beispielsweise der Wirecard-Skandal gezeigt hat. Tagesgeldkonten bieten dagegen viel Sicherheit – Einlagen bis 100.000€ sind staatlich geschützt.

Auch Immobilien oder Gold gelten wegen ihres beständigen Werts als sichere Anlageformen – die in letzten Jahren hohen Renditen bei Gold gehen aber ausschließlich auf Wertsteigerung zurück (es gibt keine Zinsen auf Gold). Das Thema Sicherheit sollten Sie bei Ihrer Gesamtportfolio-Planung unbedingt berücksichtigen.

Rendite

Die Rendite ist der Ertrag, den das angelegte Geld erwirtschaftet. Sie korreliert aber oft sehr stark mit dem Risiko: Je höher die Rendite, desto höher das Risiko, dass erwartete Wertsteigerungen oder Dividenden ausbleiben.

Risikofreudige Anleger können beispielsweise mit Aktien hohe Gewinne erzielen. Allerdings ist dafür umfangreiches Vorwissen empfohlen – denn sonst können Investments in Einzelaktien zum „Glücksspiel“ werden.

Gerade als Einsteiger am Aktienmarkt kann man auch mit ETFs solide Renditen bei moderatem Risiko erzielen. Das gilt ebenso für Immobilien. Mit professioneller Beratung können selbst Erstinvestoren mit soliden Investments einsteigen, die die eigene Zielsetzung abbilden.

Liquidität

Wie schnell Sie auf Ihr Vermögen zugreifen können, hängt stark von der Anlageform ab. Tagesgeld bietet beispielsweise eine sehr hohe Liquidität. Auch Aktien oder ETFs lassen sich theoretisch schnell verkaufen – allerdings ist man hier sehr stark von der Volatilität des Marktes abhängig. Deshalb ist ein Verkauf nicht jederzeit sinnvoll.

Bei Immobilien sollte die Liquiditätsplanung bereits im Vorfeld kalkuliert werden. Zwar können sie jederzeit verkauft werden. Da jedoch in jedem Fall ein Notartermin notwendig ist, dauert ein Verkaufsprozess im Vergleich länger.

Außerdem lassen sich kleine Wohnungen deutlich schneller verkaufen als große Einheiten. Zudem ist es insbesondere aufgrund der Kaufnebenkosten nicht empfehlenswert, kurzfristige Immobilienan- und verkäufe zu tätigen.

Eine Ausnahme sind sogenannte Fix- und-Flip-Strategien, bei denen eine Immobilie unsaniert gekauft, selbst saniert und dann weiterverkauft wird. Dadurch lässt sich trotz Kaufnebenkosten und Immobilienertragsteuer durch Wertsteigerung ein Gewinn erzielen. 

Anlagehorizont

Möchten Sie Ihr Geld kurzfristig oder länger als fünf Jahre lang anlegen? Die Frage ist sowohl für die Auswahl der Anlageform als auch hinsichtlich der Liquidität relevant.

Mit einem langfristigen Anlagehorizont machen Sie sich unabhängiger von Marktschwankungen, sind dafür aber auch weniger liquide, wenn Sie Markttiefpunkte „aussitzen“.

• Viele Investoren nutzen ETF-Sparpläne, mit denen sie Schwankungen am Aktienmarkt über den Zeithorizont ausgleichen können, oder investieren in eine Immobilie als Altersvorsorge, die über einen langfristigen Horizont gehalten wird.
• Kurzfristig eignen sich hingegen eher Tages- oder Festgeldkonten. Sie erhalten dann geringe Zinsen, können dafür aber schnell auf Ihr Geld zugreifen und sind unabhängig von Marktschwankungen.

Marktschwankungen

Sich ändernde Marktbedingungen gehören zum Alltag jedes Investors. Gerade Aktienmärkte sind volatil. Wer die Nerven bewahrt, langfristig orientiert anlegt und das Risiko über verschiedene Branchen streut, dem können auch starke Schwankungen kaum etwas anhaben. Zur krisensicheren Portfolioergänzung zählen Sachwerte wie Edelmetalle oder Immobilien.

Aufwand

Jede Investition muss gut geplant sein. Am Anfang jedes Investments steht ein gewisser Such- und Informationsaufwand sowie laufende Kosten der Verwaltung. Stehen Anlageziele, -formen und -horizont fest und ist Ihr Portfolio breit aufgestellt, können Sie Ihr Geld für sich arbeiten lassen.

Etwas aufwendiger als beispielsweise ein ETF / Indexfonds sind klassische Aktienfonds, da diese aktiv gemanaged werden müssen. Bei Immobilien kann der Aufwand je nach Anlageklasse stark variieren, er lässt sich bei Bedarf aber problemlos reduzieren – etwa durch kompetente Berater beim Kauf sowie Hausverwaltungen oder Betreiberkonzepte wie bei Pflegeimmobilien beim Halten.

Transaktionskosten

Geld am Markt zu bewegen, ist mit Transaktionskosten verbunden. Ein breites Portfolio senkt diese Kosten: Denn wenn Marktschwankungen eine Anlageform schwächen, gleichen andere diese Schwankung bestenfalls aus, ohne dass Sie sofort gegensteuern und Aktien oder Sachwerte verkaufen müssen.

Für Immobilieninvestments fallen aufgrund der Kaufnebenkosten zwar vergleichsweise hohe Transaktionskosten an. Diese lassen sich jedoch beim Investieren in die Rendite-Kalkulation bereits mit einberechnen und auch steuerlich absetzen, was einen transparenter Vergleich zu anderen Anlageformen ermöglicht.

Kriterien und ausgewählte Beispiele der Anlageformen im Vergleich

●●● stark ausgeprägt  ●● mittel / neutral   ● gering ausgeprägt
Da es auch all diesen Anlageformen jeweils verschiedene Auswahlmöglichkeiten bzw. Gestaltungskriterien und Unterklassen gibt, ist diese Tabelle nur eine grobe Einordnung der genannten Beispiele im direkten Vergleich zueinander.